你不惊我都惊了 加拿大国家银行说中国资本127亿涌入温哥华 占去年物业总额三成

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-28 卡城华人之窗



去年占温哥华地产三分之一总值的物业被中国人买走,使用了约127亿元的资金,多伦多去年成交的房产也有14%,也就是价值9亿元的物业是中国人买走的……今天本地西人媒体太阳报和省报都用大篇幅报道了这样的数据,其目标非常明显——扰乱本地地产市场的外国买家又是中国人。

 

当然了,本地媒体对于中国人在温哥华地产市场的新闻一向都很敏感,只要能扯上中国人,无论是洗钱、黑帮、倒卖还是外国资金,一定要把“中国人”的元素放在最开始和最醒目的位置,无论“中国人”的角色是好是坏、是加拿大公民、居民还是未入籍的人,或是一切与中国有没有关系。可以说中国买家成了本地媒体的“座上客”,Mainland Chinese(中国大陆买家)、Rich Chinese(富有的中国人)、Chinese money(中国热钱)等词汇更是成为地产报道中的常见词。

 


特别是在地产问题上,政府、经纪、买家以及媒体,在依然火热而疯狂的大温地产市场上,各自饰演了不同的角色,而中国人,极有可能成为最后顶下所有罪责的一方。

 


国家银行估计 1/3温地产交易额是中国资金


《彭博新闻》报道指出,加拿大国家银行财务分析师劳特利奇(Peter Routledge)根据《金融时报》对77名高价地产的买家,以及美国房地产协会(U.S.National Association of Realtors)方面的资料,计算出中国买家在温哥华及多伦多楼市的投资情况。加拿大国家银行(NationalBank of Canada)估计,去年中国买家投入温哥华楼市的资金高达127亿元,占去年温哥华总楼市交易金额385亿元的三分之一左右。


 


劳特利奇略计算中国买家占去年温哥华及多伦多房地产买卖的比例,为的是引起联邦政府对此问题的重视。他表示,政府投入研究问题的成本只有一间温哥华独立屋平均价格的四分一,无论如何看都是过少。

 

他说,他的分析只是以假设方法去测量资本流动情况,有关分析指向需要可靠的数字,才能提高分析的准确度。

 


外国买家的故事如何一步步发酵


作为全国房价最高的地区,温哥华的房市持续火热,但无论房价涨到什么程度,无论民众和学者如何要求收集海外买家数据,BC省政府一直没有对房市进行控制或干预。

 

简蕙芝甚至在一开始(20156月)指出,海外买家在大温房地产市场中只占有5%,对房地产市场的影响有限。


她还在2016年的1月说,本地大部分进行楼房投机买卖的均属于本地居民,他们的活跃程度较海外投资者高出34

 

随着影子转售、逃税等不良行为逐渐发酵,今年2月初省府首次向地产经纪发出警告。

 

2月中旬BC省长简蕙芝(Christy Clark)第二次对地产经纪发出干预警告。上周五(318日)简蕙芝正式宣布,省府将严厉打击,杜绝“影子转售”的行为。简蕙芝说,“炒房”泛滥归咎于不良经纪利欲熏心,如果将获利因素排除,便能抑制有关做法。


然而简蕙芝的强硬态度刚出台,《国家邮报》就发表署名评论文章,认为政治家们行动太慢。现在离下一次省选还有14个月,省议会中的执政者和反对党都在忙着寻找对策。可令人遗憾的是,直到现在也没人提出什么有效的措施。

 

况且,作者还表示买房为转手倒卖的炒作行为在温哥华房地产市场交易中所占的比例不超过3%,省政府只是为了未来的选举而作秀,评论作者哈奇森在文章的结论中说,因为现在最让人担心的是,真要是一旦推出严肃的和强有力的限制外国置业者的措施,会带来房地产市场的崩溃。这在澳大利亚已经发生过。购房者会受益,但数十万省民的资产将失去很多。执政党是承担不起这样的责任的。

 

尽管简蕙芝只把矛头对准了“影子转卖”和个别的经纪,大温哥华地产局(Real Estate Board ofGreater Vancouver)主席Darcy McLeod在周二就写信给简蕙芝,说他们理解省府想要遏制投机行为的意图,但强加任何限制在市场上,可能会造成无可预料的后果。

 

他还在信中提到了“媒体夸张”(media hyperbole的问题,并担忧“媒体并没有在报道地产经纪的负面新闻时讲清楚全部的事实。我们给他们提供的信息没有得到发表,而我们的组织并没有收到转让房屋合约的市民的正式投诉。”

 

这不是地产局第一次写信反驳媒体的报道,《温哥华太阳报》319日根据地产数据公司LandcorData提供的资料说去年炒楼的数量有600间,并列举了10大最赚钱的转售房屋,新闻见报后,地产局的主席专门写信说,这10个房屋中的7家,是重建后再售出的,在某些例子中,巷道屋后来被算入总价。


他表示,转卖房屋后大幅获利的说法其实是误导读者的。

 


空置物业说法也不成立

 

那么什么导致了温哥华的房子不断上涨?专家又找到了新的方向,空置物业。


媒体又大张旗鼓的炒作了一番“中国人买房为了投机不想住”、“好好的独立屋被华人买走拆掉重建”的新闻。



甚至威胁说要新建一个“空置物业税”。



业主推倒$700万豪宅引发温哥华当地居民强烈抗议


但是数据并没有提供足够的支持,温哥华用计算夏季电力消耗的方式来计算空置的物业,结论是2014年只有4.8%的房屋是空置的,虽然涨幅惊人的独立屋被认为大部分被海外买家买走,但空置率最高的房屋类型其实是公寓,空置公寓占到了12.5%,此外独立屋和复式有950个,城市屋最少,只有125个。报告发现,和20024.9%的空置率相比,过去12年间这个数字并没有明显增长。

 

当然,拆屋新闻最后也出现了反转,华人屋主表示屋子太老,线路老化加上泳池不够环保,拆除重建反而比较划算。

 


媒体目标回归到中国人 但真该对此负责的是谁?


省府终于出面表示要打击倒卖行为、地产局表示媒体不能乱报并拿出数据反驳,剩下没说话的一方自然就成了重点打击的目标。

 

无论是从房地产研究员Andy Yan用温哥华西区几个月的购房者姓氏调查来推算这些没改称英文姓名的人都是外国买家——“中国人”(地产局最新定义是,把加拿大当成永久居住地的人不能被算作外国人,而对于没有双重国籍的中国来说,应以居住地为准)。

 

此前省报就报了以下新闻:


中国买家市场

 

在媒体的阶段化和浪潮式的推动下,中国这个词,就和洗钱、腐败、土豪挂钩。在一个时间段集中讨论和中国人相关的某个地产话题,一股浪潮退却后,后一股浪潮又跟着兴起。


时间表

2015年3月3日

太阳报在头版发表文章《中国“热”钱敲响警钟》(‘Hot’Chinese money triggers alarm bells)

3月10日

太阳报在头版发表文章《大温最贵豪宅吸引中国买家》(Priciest Metro homes lure cashfrom China)

 4月30日

太阳报发表文章《温哥华地产开发商否认中国的腐败指控》(Vancouver developer deniescorruption charges in China)

5月25日

太阳报发表文章《没有100万活动在温哥华市中心召集数百人》(#donthave1millionrally draws hundreds to downtown Vancouver),报道华裔移民夏潇潇(EvelineXia)在推特上创建“没有一百万”(#donthave1million)话题标签并号召大家在温哥华美术馆前举行集会活动,指出外国买家正在影响温哥华地产市场。太阳报两个专栏作家对此发表评论,认为外国买家问题严重。

7月27日

太阳报专栏作家发表文章《房地产和离岸资金——一笔洗钱交易》(Real estate and offshoremoney——Acase of dirty laundry?)报道中国贪官乔建军用贪污所得购买了一栋白石镇的独立屋和一个列治文的公寓单位,暗示中国黑钱已经对温哥华的地产市场起了很大作用。

8月3日

省报在头版发表文章《洗钱者推高本地房地产市场》(Money launders snap up local realestate),用两个整版的篇幅报道中国人在温哥华机场的洗钱问题,强调这部分“黑钱”推高了温哥华的房价。

8月24日

省报发表文章《联邦审查机构瞄准大温洗钱地产交易》(Federal audit takes aim atmoney-laundering real estate transactions in Vancouver area)。文章又重新提及月初报道的温哥华机场没收中国游客现金,暗示中国买家和经纪可能成为调查重点。

9月16日

省报发表头版文章《BC顶级地产经纪的故事:拥有实力买家、涉及离奇死亡和违规调查》(Insidethe world of B.C.’s top realtor: A deep pool of buyers, a dead fraudster anda forfeited licence)

11月2日

太阳报和省报头版同时发表头版文章报道UBC华裔客座教授甄瑞谦(Andy Yan)对于温西地产的一项调查,太阳报的标题是《中国大陆买家购房调查:银行贷款,而非现金》(Bankmortgages, not bags of cash, behind mainland Chinese home buys: study),省报的题目则是《温哥华房地产是中国买家市场》(VancouerReal Estate Chinese Buyers’ Market), 研究结论是近6个月温西近七成的独立屋是被中国大陆买家所购买的。

11月12日

太阳报头版发表文章《报告显示,加拿大为黑钱的港湾》(Canada a friendly home forillicit cash, corrupt real estate buys, report says),文章以国际非政府反腐组织“透明国际”(TransparencyInternational)发布的报告为依据,批判加拿大对于非法资金监管力度不够,暗示中国买家用黑钱买房猖獗。

12月5日

太阳报发表文章《温哥华房价:能涨多高》(Vancouver housing prices: How high canthey go?),文章分析了导致温哥华房价上涨的原因,重点提及外国资本的影响。

 2016年3月

国家银行(National Bank Financial)的这份去年中国买家投入的金额占温哥华房市三分之一的报告,实际上用的数据是从美国“金融时报”(FinancialTimes)的不甚完善的数据,用推算的方式估计中国买家的投资意向以及资金走向。


因为“数据显示,曾经在海外置产的中国买家中,每三个人投资美国房市,就有一个在温哥华置产。”这样的说法用这种口气表达,很难让人信服。



当地一项民意调查显示,64%的温哥华居民认为,海外投资者炒房造成了当地房价飞涨,不少人把矛头指向中国买家。路透社报道,温哥华人因此产生排外情绪,去年以来多次出现针对华人业主和房产中介的不友好举动。

 

“对房价问题的研究使用华人名字拼音拼写的分析方式,虽不是种族主义,但却是实实在在将一个社会和经济问题族裔化(racialized),”SFU大学教育法律和社会中心的研究助理JimmyYan曾就“用姓名推断国籍”的问题向加西周末记者表示,“所谓族裔化,是指用一个族裔的某项特征描述定义一个人群。这样的族裔化并不仅限于高房价的问题,在很多经济和社会问题中都体现出来,比如公众将难民妖魔化、把穆斯林和恐怖分子划等号。当我们习惯地、偷懒地并持续地用族裔来解释社会现象和问题的时候,我们只会增强关于族裔的固化印象,并最终沦为种族偏见的受害者。”

 

新华国际客户端分析温哥华市房屋可负担性调查委员会发布的一份报告后发现,温哥华住房难问题与海外投资者炒房似乎没有直接联系,当地民众对海外投资者存在一定程度的误解。

 

除了政府监管不力,利率降低、房源供不应求等也是温哥华房价升高的推动因素。而据加拿大苏富比国际房地产公司发布的一份报告,把推高房价的责任完全推给海外投资者,难免以偏概全。


这份报告显示,二战后出生的“婴儿潮一代”不仅是加拿大过去20年经济发展的主力军,也是当地房地产市场投资的主力军。他们收入稳定,财富在增加,不少人还从父母那里获得遗产,有能力购买豪宅,是让温哥华房价屡创新高的主要推手。

 

此外,房屋可负担能力指人们对中等价位新房的购买能力,而被海外投资者炒热的高端豪宅价格并不会对普通居民带来太大影响。


图为温哥华房价走势图,独立式房屋价格涨幅最大

 

这份报告指出,出租屋和保障性住房的供应是解决城市房屋可负担性的关键。而50年来,温哥华出租屋数量急剧下降,当地政府对社会保障性住房建设的投资也逐年减少,这种变化给城市中低收入者带来了极大压力。

 

也难怪22日联邦政府公布的年度预算中只拨款50万让加拿大统计局收集海外买家在加拿大购房数据,研究其对国内房地产市场的影响,但拨出了23亿来兴建可负担的住房。

 

不过,无论如何提醒或解决温哥华的住房问题,拿中国人当靶子并不妥当,在这个问题上,该负责的并不只有买家,更不应该只有“中国”人。


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