天维说房 • 奥克兰房市新宠—公寓的前世今生与未来

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-31 新西兰天维网




来源:新西兰天维房产


上周四,房产菌在路上偶遇了RayWhite公司City分行的拍卖现场。


尽管天气不好,时间也临近复活节假期,现场的火热气氛还是震惊了房产菌。


场外


场内


当天拍卖的14套公寓中,现场售出12套,2套因没有达到卖家的心理预期而流拍。


清盘率高达86%



公寓如今为什么这么火?背后有着怎样的故事呢?房产菌联系到RayWhite市区资深公寓经纪人Victor Liu,询问了一些关于公寓的问题。

公寓的过去


在很多人的印象中,奥克兰的公寓以小户型为主。也就是人们所说的“鞋盒公寓”,还有一些30多平米的两室公寓,更是达到了“火柴盒公寓”的程度。

这些公寓通常面积不足50平米,因为面积小,售价很便宜。位于市中心大学区边缘,还靠近夜生活丰富的奥克兰酒吧区,对学生和希望在市区生活的年轻打工者来说,颇有吸引力。所以非常容易出租,非常适合投资

2015年初,奥克兰市中心约有15,000套公寓单位。大部分都是鞋盒公寓,大多数都被投资者拥有。

尽管租金水平受海外留学生数量的影响,供需关系随季节波动,但目前奥克兰住房短缺的问题越来越严重,租金受留学生的影响正在变小。

公寓的现在与未来
由于市场上大量存在不足50平米的鞋盒公寓(不适合自住),奥克兰的公寓价格长期被低估。


近年来,移民的飞速增长带来了严重的新房供应短缺问题;奥克兰房价屡创新高,首次购房买家与自住买家把目光投向了公寓市场


Victor表示,2016年3月以来,他们公司公寓拍卖的总体清盘率超过了90%,并且,市中心目前已经很难找到20多万纽币的公寓了。

建筑调查公司RCG的最新报告《Constructive Thinking》显示到2017年,奥克兰新开发的住宅中,有一半以上是公寓或者联排屋


随着奥克兰人口的不断增加,房价的持续走高,想买位置好、价格又便宜的房屋,只能选公寓。



这次的公寓潮与以往不同。


新开发的楼盘大多数新项目都相对高端,主打自住市场。与鞋盒公寓最大的不同的是,新项目公寓室内平均面积显著地扩大了


与以往不足50平米的两房公寓相比,如今的两房实际使用面积普遍达到了70平米以上,与国内90平米高层住宅有类似的实际使用面积


未来两年内,奥克兰公寓市场将更加蓬勃发展。


房产菌问答

房产菌
最近有许多新开发的公寓开卖,二手公寓价格受影响了吗?
资深公寓经纪人-Victor Liu
其实并没有,二手公寓的价格并没有受到新开发公寓的负面影响。


反而,由于优质新建公寓的增多,二手公寓也经历了时间的考验,如今不漏水,不需要大规模维护的优质二手公寓的价格,反而直逼新开发的公寓。


毕竟许多新建公寓是期房,而二手公寓买下来就能收房租。所以投资者与自住买家会衡量其中的时间成本。



现在奥克兰市区公寓价格怎么样?回报率呢?
资深公寓经纪人-Victor Liu
相较于前几年的购买,租金回报率是有所下降的。


如果2012年购买公寓,很容易实现10%的回报率。但目前奥克兰市中心很难找到20万纽币的公寓了,仅少数Studio与1室1厅的售价低于30万纽币。


如今,二手公寓很容易拍卖出1万纽币一平米的价格。即使不在市中心,上周的拍卖中,位于Kingsland的二手公寓都拍出了1万纽币一平米的价格。

尽管公寓价格涨得很快,相比House动辄上百万的投资,仍可以找到租金回报率在5%左右的公寓。



最近议价出售的公寓越来越少,为什么大家都喜欢拍卖出售呢?
资深公寓经纪人-Victor Liu
因为拍卖更能反映市场价值,这也是奥克兰房屋市场变得更加透明的表现。


拍卖基本都是无条件限制的拍卖,优质公寓会受更多人追捧,而Lease hold等公寓也会有一小部分投资者来捡漏。




3月以来,RayWhite市区公寓拍卖清盘率达到92%,这意味着什么呢?
资深公寓经纪人-Victor Liu
奥克兰房市的购买需求推高了公寓价格,在拍卖现场我们能看到,并不仅是华人在参与拍卖,主力军仍是洋人。

随着大户型公寓的开发,奥克兰人的居住风格正在转变。


此前被低估的公寓价格正迎头赶上,通过拍卖展现市场价值。去年,奥克兰公寓价格年度飙升了49.1%也证实了这一观点。


公寓价格补涨,奥克兰能买得起的房子正变得越来越少,除了向外搬,似乎没有什么别的选择。


当然,或许传说中的高密度住宅计划大量增加房屋供应,可以解决奥克兰的房价难题。


新西兰政府也有可能向澳大利亚看齐,出台限制海外投资客买房的新政,不过,由于签署了TPP,新政很难成功实行。


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