富人在卖房，你却在买房...

除了一线城市开始全面调控楼市之外，还有一个富人开始抛售房产的现象也要引起注意。

据北青报报道，新江湾城几乎是上海豪宅最多的区域。当地的开发商和地产中介声称这里就是未来上海的“富人区”，房价要赶超“陆家嘴”（确定不是在做梦吗？）。这里房价均价已超6万元，某种程度上已经逼近了金融中心陆家嘴。

但奇怪的是这个区域多数小区夜间开灯率都不高，有些已入住多年的小区开灯率不足两成。一名链家地产中介人员透露了真相：这里一套房动辄上千万元，光上海本地人根本没有这么大的购买力，买房的大都是江浙一带过来的富人，他们在年前就已经布好了局，往往一次就买了多套。

天哪！这是一个局，富人制造楼市火爆的气氛，诱使他人高价买房，自己却趁机出货撤离？

中介人员介绍，现在上海的中产阶级在恐慌情绪的带动下已是买房的主力军，但是那些年前就买了房子的富豪却正趁着这波行情出货。

 中信证券的一名分析师称，目前楼市特别是二手房的放量行情像极了去年上半年的股市，当时沪深A股放出天量，多空激烈对决。而爆炒之后往往是一地鸡毛，对于楼市而言，如果你不是刚需而是一名投资者，最可悲的就是“富豪们在卖房，而你却在买房”。

像买房这样投资，信息获取能力不同导致不同的人认知能力差异很大，处于食物链不同位置的人对危机感受时机差异也很大。你晚一步就可能成为炮灰，最顶端的富人早已精准掌握行情而先知先觉，布好局就等你来为楼市买单呢。这个差异十年以上都属正常。

这回玩真的！一线城市全面调控房价。一波史上最严的房贷政策已经出台了，炒房的富人们吓得纷纷逃离。

今日上午10点，上海市政府发布楼市新政：要求严格执行住房限购政策。

具体内容如下，每一条都意在遏制房价高涨。

1、提高非本市户籍人员购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海累计缴纳2年以上，调整为连续缴纳满5年及以上。（这个政策在向北京看齐，也使上海一跃成为史上最严楼市限购城市之一）

2、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照上海限购政策执行。

3、提出从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的家庭，购买二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。（狠狠打击楼市炒家，增加炒房成本）

4、上海还将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。

5、严肃查处房地产违法违规行为，进一步强化房地产市场监管。严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。（想通过杠杆买房，以后就更难了）

这则楼市新政对买首套房的外地人设置了5年缴税或缴纳社保的门槛；对买二套的房的人也设置了高首付的硬性要求。只怕上有政策，下有对策，上海的限购措施能否压制住疯涨的房价，还是个未知数。

据说，在楼市新政发布的前夜，上海楼市陷入“疯狂”，一天一手房成交量超过1700套，大量网签需求的涌入，甚至导致上海市新建商品房合同备案系统响应缓慢，一度令网站瘫痪。而最近的一周，上海一手住宅的日均成交量（含保障房）仅800套；而去年3月日均成交量在170套左右。

在楼市收紧的最后狂欢夜，房企同样反应迅速，上周上海新房市场供应达到19万平方米，为今年以来最高。再不买房，又要多等几年了。
 

深圳抢先一步动手！全面收紧房贷审核！

无独有偶，深圳也出台了楼市调控政策，其中杀手锏包括，严查首付贷，严查婚姻状况，严格控制月供收入比不低于50%，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理。具体决议内容如下:

一，合理把握住房贷款规模。各行应根据市场真实有效需求，适当控制住房信贷规模；

二，避免无序的价格竞争。避免为争揽客户过度压低贷款定价；

三，严格控制“首付贷”。加强首付贷款资金来源审查，对首付款来自P2P，小额贷款公司等第三方机构的，应拒绝受理相关房贷申请；严格禁止消费贷款及信用卡贷款用于支付购房首付款；

四，认真核实购房人婚姻状况。要求购房人提供户口薄等必要证件，核实其真实婚姻状况，不予受理“假离婚”客户的住房贷款申请；

五，加强购房人偿债能力审查。要求购房人提供银行资金流水或纳税申报证明、社保记录等收入证明资料、严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求；

六，实行差别化的住房贷款条件。对于总价高于2000万元的高端楼盘、房价波幅较大的郊区楼盘、收入来源不稳定客户及投资购房等情况，相关住房贷款应从严确定首付比例和利率；

七，住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理；

八，严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%；

九，严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户；

看财经作家刘晓博点评，这次深圳也是动真格了，9条措施条条严苛！

此消息已被深圳当地媒体记者证实，此举跟此前叫停首付贷、众筹炒房相比，算是一个中等规模的利空。其中第七条有刚性约束力，对于炒房客打击力度非常大。其次，对于高价盘、郊区盘也颇具杀伤力。

但这只是深圳系列调控措施之一。深圳真正杀伤力巨大的是“未来5年减少2亿平方米违法建筑”，这些面积绝大部分不可能拆掉，只能是给出路。如果国家允许，则将对深圳关外楼盘产生巨大的压力。至于关内楼盘，则将进入高位震荡期。

两大城市各出绝招，目的很明确，要给这波一线楼市的上涨潮降温。但有人可能要问了，房地产调控调了十年，但房价也涨了十年，这种调控已进入越调越涨的怪圈。这次有卵用吗？

其实，看一个地方是不是真心要做好房地产调控，只需要关注他的金融属性。

2008年之后，房价的上涨主要就是金融推动的，跟所谓的刚需已经关系越来越小。我们看到了08年之后的三次房价下跌，其实都是跟金融政策相关。08年是金融危机，11年是欧债危机，2014年的市场流动性紧张，出现了多次钱荒。总体上看，有一个共性就是社会上钱少了，房价就开始波动了。所以，要想真的调控房价，就要在他的金融属性上下功夫，减少流向楼市的资金量，降低杠杆率，堵截各种热钱流入的途径。

我们可以判断，上海这次的政策其实很明确，主要考虑到了杠杆，连一套房的优惠也基本上取消了，而二套房也是最大力度的降杠杆，按照从严的精神，估计可能有些银行二套房都不会考虑批贷了。而且不管你有没有贷款，还没还完，只要名下有一套房，第二套就够呛了。这将极大地杀伤投资需求。除非你有足够的钱，有包下全世界房子的气场，否则想通过杠杆手段或者银行贷款炒房，难度非常大啊！

特别是对于上海的那些高价非普通住宅，在政策实行后，可能购买力会出现突然的断崖。这批买房的，很可能接到了最后一棒。为什么呢？上海的新政说得很明白：购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%！

也许有人现在还庆幸在政策出台前，多拿了一套房，但等你想卖的时候，会发现傻子呢？接盘傻子怎么都不见了。不是傻子不见了，而是傻子在没有银行杠杆的情况下，根本拿不出这么多钱来付首付。这样能在一定程度上抑制楼市泡沫。而在楼市泡沫被刺破之后，你也别指望有钱人会来接盘，他们也不傻！他们抛盘都来不及，怎么能指望他们去为国接盘呢？

而深圳的这次政策主要考虑到的是金融的另一个本质，就是风险，首付贷的严查就是要从源头上解决断供的可能性，并且着重强调了月供收入比严查，这个指标之前大多都被虚开了，很多中介会想尽各种办法给你多开收入，多贷款。只要能多赚一笔中介费，总有人会铤而走险的。

这其实是相当危险的，有的家庭月供收入比甚至上升到70%-80%，一旦稍微有点风险：比如有人突然失业了，可能就面临不得不断供的局面；再比如有人生病了，不仅不赚钱，还要急需用钱，断供是必然的，这对于银行的打击是致命的，银行贷出去的钱根本收不回来啊。

所以深圳严查这个指标，其实也是在化解金融风险，减少炒房的可能，之前深圳炒房之风太盛了。比如之前有提到的，亲友之间虚报房价，然后倒贷现金出来跨境撤离的情况，只要严查收入，这种把戏立马就会被揭穿（不是说你交的起首付，就给你贷款了）。

下面说说深圳楼市限购最狠的一招。有两年内买了两套房的人，再想买房银行就不会给你贷款了，即使你信用再好也没有用。这就是已经给出了炒房的明确定义，2年内你只能买两套房。从第三套房开始一刀切断贷，这就是用来打击那种用房抵押贷款，再来买房的炒房行为。

在民众的呼声下，这两个城市这次是真的下手开始整顿房价了，其实估计也是迫于压力，一个是底层群众的住房需求压力，第二也是上面的压力，整个中央精神就是去库存，如果一线城市疯涨，将让很多人开始卖掉老家的房子，去交一线城市的首付，其实这几个月已经造成了这种大规模的换房效应，客观上造成了三四线城市的加库存（二手房抛出），这明显就违背了去库存的精神。也造成了三四线城市产能过剩无法消化的风险，以及一线城市资产泡沫过大的金融风险。所以必须调节这种冷热不均的局面。凡事都有因果，既然如今楼市的“因”在于金融，就必将从金融着手，来打击这种泡沫。

再好的政策也要执行到位，这次重点在几个严查上，是否能真的落实到位，才是这次一线城市高房价歼灭战的关键。估计很快就会向其他房价上涨的城市推广了。

本文由资深地产经纪Willis Liu提供，内容及图片转载自金融内参。

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