美国房地产圣经《The Real Deal》报道

2016年4月1日

作者： E.B. Solomont

Nicholas Mastroianni II是一个生活在云端的商人。

他是美国移民基金的CEO，通过EB-5项目筹集国外资本，投资到房地产开发项目当中，他大量时间都在商务旅程当中。

上个月，他花了10天的时间往返于中国、韩国和越南。他说；“我往返于世界各地，现在我在韩国。”

自2010年起，Mastroianni进入EB-5行业，筹集到EB-5资金超过15亿美金，投资人投资50万美金即可获得申请绿卡资格。美国移民基金90%的客户均是来自纽约的大型房地产开发商，包括森林城集团纽约公司、德斯特集团、Witkoff集团、HFZ资本和库什纳公司。他参与融资了超大型房地产开发项目，如太平洋公园（原名为大西洋广场），以及其他20多栋办公楼和住宅公寓楼的开发。美国移民基金是全纽约最大的区域中心。

区域中心，也被称为EB-5项目的“项目方”，是开发商与投资人之间的媒介 – 为投资人准备移民文件及管理投资资本。

然而EB-5区域中心项目也受到质疑，有的人称EB-5资金应该投资到真正需要的乡村偏远地区，而非经济发达的区域。

USAdvisors 投资咨询公司的总经理MichaelGibson负责EB-5项目的尽职调查，他称美国移民局和国土安全部需加强监管项目及规范区域中心。

Gibson 作为开发商和区域中心的咨询顾问，他说：“如果以正确的方式运作，这是个非常有利的项目，但目前最大的问题就是缺乏透明度。”

今年秋季9月30日法案将再次更新，国会努力对这个行业重整，预计法案内部分改革将针对区域中心。

但开发商和房地产融资机构毫不犹豫地支持这些区域中心。

例如：融资中介卡尔顿集团的Howard Michaels在2014年向125格林威治的开发商Michael Shvo介绍美国移民基金时，他建议开发商抓住机会、尽快与他们签下合同。

                                 区域中心排名按照融资数额

数据来源：纽约大学教授Jeanne Calderon与Gary Friedland的调查报告，TRD及EB-5项目网站EB-5Projects.com

Michaels在写给Shvo的邮件中提到美国移民基金成功为纽约的开发商融资，开发商Witkoff集团称美国移民基金的融资速度和数额惊人。

当Mastroianni在2011年发布美国移民基金项目时，EB-5行业还在萌芽期，当时全美只有28家区域中心。

如今，区域中心数量已超过800家，其中至少有65家在纽约。投资人可选择投资区域中心项目和直接投资项目，但95%的投资人选择通过区域中心进行投资。

根据《区域中心商业杂志》报道，2015年财年有43.8亿美金的EB-5投资－上一财年为35.6亿美金，2008年为3.2亿美金，

虽然部分开发商例如Related Companies与兆华斯坦地产公司(Silverstein Properties)拥有自己的区域中心，但大多数开发商均选择第三方的区域中心以避免财务纠纷以符合联邦要求。

区域中心是开发商与投资人之间的沟通桥梁，获得丰厚的报酬。

开发商通常支付区域中心5%－8%的利息。

除了开发商支付的利息，区域中心还向投资人收取$25,000－$60,000的项目管理费。例如融资1亿美金，将产生800万美金开发商利息及1200万美金项目管理费。

当然这不是纯利润，20万美金的区域中心成立费用只是一小部分。开发商还支付市场宣传材料、商业计划书、经济研究。每位投资人的50万美金投资额必须创造10个就业机会，这需要靠区域中心出具的文件来证明就业条件得以满足。

美国移民基金总裁Nick Mastroianni

最近，区域中心还支付大笔资金雇佣海外“移民机构”来募集投资人。

Mastroianni在纽约长岛出生并长大，在90年代搬至佛罗里达棕榈滩。现在如果他不是在国际航班上，就是在往返于曼哈顿与佛罗里达的航班上。

Mastroianni在19岁时就进入了建筑行业，并于1989年在罗德岛创立了他的第一家公司－Interstate设计&建筑公司。在2004年，他在佛罗里达创立了联合资本&开发有限公司。

然而在EB-5项目大受欢迎之前（EB-5项目于1990年就存在了）－Mastroianni就用EB-5项目为他在佛罗里达朱庇特的大型综合体项目进行融资，项目位于棕榈滩富人区。

Mastroianni计划融资1.14亿美金来完成这个项目，但当时受美国金融危机影响，在美国几乎无法进行融资。

2010年，他了解到 EB-5项目，于是他成立了佛罗里达区域中心，从中国投资人手中成功融资近1亿美金。

他说：“我告诉自己，如果我的项目能成功融资，那纽约开发商们也一定想使用这低融资成本的夹层贷款。”

第二年，Mastroianni成功为查尔斯平层别墅项目融资2300万美金，这是他在纽约进行融资的第一个项目。这个项目是由开发商Bluerock和Victor Homes开发的奢华公寓项目，共有27套奢华平层别墅。在那之后，美国移民基金开始与森林城、德斯特及其它大型开发商合作。Mastroianni称：“美国移民基金的迅速成长就是滚雪球效应，我们有能力成功运作项目。”

Nassau Collseum 长岛体育馆项目图片

他补充道：“坚持和决心是非常重要的，我想要成功，于是下定决心去研究行业的运作。”

六年了，Mastroianni称美国移民基金的迅速发展得益于公司将EB-5融资制度化。EB-5融资曾被认作二等的融资渠道，但美国移民基金雇佣证券律师、移民律师来做尽职调查，严格遵循法律法规。如今美国移民基金在美国有40名员工，在中国有18名员工，在墨西哥、印度、韩国和越南有10名员工。

Mastroianni常与中国最大移民中介侨外集团的总裁丁颖女士一同出席活动。

丁颖总裁负责集合投资人，Mastroianni负责项目运作－换言之，形成并加强合作关系，使美国移民基金项目广为人知。

纽约一个大型房地产开发商说：“Nick成功帮助我们融资，完成项目。”

开发商Hudson公司的David Kramer称他考虑了多家区域中心后选择了美国移民基金，美国移民基金将为他开发的全美第五大公立图书馆项目融资1.1亿美金。据悉，项目将包含一个全新图书馆及139套公寓的住宅楼，和位于附近街区的114套经济适用房。

Kramer说：“我们在选择区域中心时做了尽职调查，并考量了多家区域中心。我们最终选择美国移民基金，我们有十足的信心他们能完成融资。对于我们来说，美国移民基金成功的历史纪录是考量重点。”

Eric Orenstein来自Rosenberg& Estis律所，他们与Mastroianni的美国移民基金公司进行独家合作，他说美国移民基金是少数能成功完成融资的区域中心之一。

他说：“现在有很多人到处宣称自己是区域中心，能够为项目融资，但他们却未能成功融资”。行业还缺乏监管和问责制。

USAdvisor咨询公司的Gibson称“唯一的监察机构就是SEC美国证监会。”

去年秋季，EB-5项目成功得以延期一年。强大的改革呼声很可能在今年9月得以实现。

去年最后一轮提案包含最低投资金额上涨（美国投资移民投资额在全球范围来看都是较低的），以及在行业内加强监管等。

Mastroianni称他将全力支持EB-5行业的完善，包括对区域中心加强监管和提高透明度。他还说到，他支持提高最低投资金额、对人数多的家庭提高申请费用并每年设定一定比例签证名额用于偏远贫困地区的提案。

回忆起他的祖父母是如何从意大利移民到纽约，Mastroianni说EB-5的宗旨就是促进经济发展的移民项目。

文章翻译自：The Real Deal 报道