愈演愈烈!详解澳洲政府对海外人士买房的“特殊照顾”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-01 亿忆墨尔本


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 引言  是福不是祸,是祸躲不过!大家一直很担心的贷款问题终于来了,澳新银行宣布自下月起将对房贷申请采取更为严格的审查制度。按照惯例,对海外投资者也有“特殊照顾”,结合最近海外人士卖房抽税10%的新闻,今天小编为大家带来了专家详解。



澳新银行收紧按揭贷款标准 贷款数额或降数万 


 据《SMH》报道, 澳新银行(ANZ)自下月起将对房贷申请中的生活支出项采用更加严格的标准,这意味着未来银行顾客的贷款额将减少数万元。 


澳新银行在向按揭经纪人发送的记录中表示,将改变房贷申请中生活支出项的计算方法。“最低”生活支出将取决于借款者的个人收入家庭成员人数以及属于联合申请还是个人贷款。新标准将于4月4日起生效。



典型案例:比如抚养两个孩子的一对夫妇想要买一套价值$50万的投资性房产,由于调整了最低生活支出标准,他们的最高贷款额将减少$5万。


重点是,澳新银行同时对海外人士的按揭贷款进行了部分限制:

海外买家在申请贷款时需准备未翻译的文件原件,并且护照的审查比以前更加严格,比如海外买家需提供护照上所有的出入境的盖章页面。


不再支持100%的海外收入证明!即使你是PR或澳洲公民,但如果没有澳洲本地的收入证明的话,那就要自己准备100%的买房款。(这条即日生效)


如果海外收入的比例>50%,那么审核要求会非常严格,比如不接收公司名义购买,不接受担保人担保的贷款。


海外工资收入买家必须通过6项测试,包括雇佣合同全本、报税单,签证,以及其他未经翻译的原文件。


根据以往的经验来看,一旦ANZ开始正式实行以上的政策调整后,澳洲其他三家银行也会快速跟进的。



海外投资者就是那么不受待见!

有坊间传闻称:“ANZ的严审政策只是一个开始,澳洲的其他大银行也会陆续推出严格的贷款审批政策,主要针对海外买家,尤其是中国人。”


中国买家,真的成为海外买家的代表了?

不仅如此,最近的10%抽税事件,也是一石激起千层浪!

沸沸扬扬的购买非税务居民的房产预交税的法律通过皇家许可:

从今年7月1号开始,如果你从非税务居民购买超过200万的房产,你必须:

1. 将10%购买价的钱作为卖方的抵扣税交给税务局

2. 你只能把90%购买价的钱付给卖方


究竟是怎么一回事,我们来看一下专家详解:

澳大利亚税务局非税务居民出售资产预扣税政策简析

最近一条海外人士卖房抽税10%的消息在网上热传,笔者针对相关的法律和税务局的公告做了些许研究,认为此一举措将会对普通房产交易的流程有着较大的影响,有必要做一些初步解析与大家分享。


早在2013年5月,澳洲政府就声称其会针对海外居民出售澳洲资产出台一个10%的非最终预扣税制度。最终,该法律草案已经通过了皇家许可,并将在今年7月1日正式实施,所有在2016年7月1日当天即之后后签署的买卖合同都将受到影响。


而关于澳洲政府强行征税之类的评论遍地可见,但是仔细看来这一政策其实是出于为了防止海外居民“逃税”而设置的。


所谓海外居民或者说非澳洲税务居民,通常是指长期居住在澳洲以外的人士,这里主要是指的居住在澳洲以外,与该人士的国籍、是否有澳洲永居权没有直接关系。


简而言之,这项政策就是如果外国居民卖掉他们在澳洲的应税资产,买家则必须扣留购卖价的10% ,并将其支付给澳大利亚税务局。该预扣税制度不仅适用于增值税的部分,也同样适用于外国居民的其他应缴税收益。


从目前公布的政策法规看来,仅有市场价值超过200万的房产受到影响。此外股票交易及破产清算中的房屋出售也在豁免之列。


那么这个预扣制度如何具体实施呢?


根据税务局公布的信息,这次受预扣税新政影响的资产不但包括了物业,也包含了租赁保证金、矿业等。


虽然具体文件需要等到税务局进一步公布,但是就目前税务局提供的信息来看,就房屋买卖方面的具体操作步骤如下:


免预扣税凭证:

在2016年7月1日之后签订的房屋买卖合同,在最终交割时,除非卖家出示其从澳洲税务局获得的免预扣税凭证(Clearance Certificate),买家必须要保留卖价的10%并将其支付给澳洲税务局。


卖家可以在准备出售其房产时向税务局申请该凭证,该凭证有效期为12个月。目前澳洲税务局已经着手搭建在线自动审查系统,一旦卖家或卖家中介完成线上申请后,经过系统核对无误即会向申请人发放凭证。


调整预扣税比例申请:

如果卖家认为税务局预扣10%卖价是不合理的,他们也可以通过线上申请,向税务局要求降低预扣税比例。该申请递交后,税务局会严格审查,并在28天内告知结果。如果获得降低比例批准后,卖家必须在交割时将该凭证交给买家,以便其按照调整后的比例保留预扣金额。


买家的义务:

当卖家存在缴纳预扣税义务时,买家必须将应该预扣的税金在交割时保留下来,并将其支付给澳洲税务局。如果买家违反此义务,则税务局将对买家进行罚款,该罚款数目与应当预扣的税金等同。


买家支付通知:

一旦买家在交割时预扣了税金,则买家必须完成税务局的线上申报,即买方付款通知表,向澳洲税务局提供买卖双方及房产资料。在递交之后,税务局会自动生成支付代码,由买家在房屋交割前或交割时将该预扣税金直接支付给税务局。


由上可见,这次的新政策无形中增加了房屋买卖双方的工作量,也将预扣税支付的监督责任转嫁到了买家身上。更为具体的实施方案以及买卖双方所需要提供给税务局的文件和信息,我们将在税务局提供进一步信息后告知各位读者。


在此,我们希望各位读者在购买或出售房产时,应当向专业法律人士咨询,以免违反新政策导致不必要的麻烦。


法律顾问:品尚司顿律师行  吴韵斐律师  Payne Wu



文章来源:腾讯澳洲房产

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编辑:亿忆君


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