海外买房新情况:除了中国哪里的房子都便宜

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-07-14 墨尔本AZONE地产交流中心



印度孟买南部的豪宅安提拉价值20亿美元,27层楼,167米高。主人是全球富豪排名榜第五位的穆凯什·阿姆巴尼。每次在豪宅中举行的宴会结束后,阿姆巴尼一家都会回到原来的老宅子里住,据说因为这栋豪宅风水不好。


100万人民币,在北京的东三环能买到一套25.5平方米的房子,在美国加州首府萨克拉门托却能买到一套100平方米的房子。


姚明是有名的理财好手,也是海外房产相对透明的一位,《华夏财经》统计他拥有的30亿财富时,就列举了他的总价1.4亿人民币的不动产投资,其中包括两套海外房产,一套在美国休斯敦富人区温瑟湖旁,面积超过300平米的阿拉伯式别墅;另一套在得克萨斯州猎人溪村,约合1100平米,有6间卧室、7间半盥洗室,2007年买入时估价为315万美元,2012年姚明售出时的价格是399万美元。


“除了中国,哪里都便宜。”广州的投资客张萍对南方周末记者感叹,她在旧金山郊区的别墅每年可以回报9%—也就是说,只需10年就可赚回别墅本金。相比,广州净租金回报率只有3%。


去国外买房,对中国富裕阶层来说早就不是新闻了,他们关注更多是,去哪个国家、买什么样的房子、什么投资最有回报,以及怎么合理避税。


美国:没有想象中那么重的税


全美房地产经纪人协会主席罗纳德·菲利普斯提供的数据是,70%的中国买家喜欢住在美国西岸的洛杉矶,其次是纽约和迈阿密。


更多的中国买主不愿意透露姓名,他们告诉南方周末记者,自己在亚特兰大、旧金山的几套房子,出租完全交给当地中介打理,收益率能保证每年8%。


其中一位2011年底在加州首府萨克拉门托买了一套80平米的小房子,3.3万美元。每月租金825美元,减去每月300美元管理费,以及每年需缴纳的房产税不到1000美元(北加州税率较低,大约不到1.5%)等,一年净收入大约5000美元,收益率能达到15%。


在这些投资客眼中,美国的房地产税和维护费用,“没有想象中那么数额巨大”。


美国各州的税收政策不同,基本在1%-3%左右。“租金能解决所有开销,还可以小有盈余。”


美国现行税法规定,如果房主自己住满了两年以上,单身的人买卖房价差额不超过25万美元,已婚者家庭买卖房价差额不超过50万美元的,不用缴收入所得税。


遗产税和赠与税也不是想象中的苛刻:超过60万美元的房产遗产或一次超过100万美元的财产赠与,才会征税。


迈克尔·道格拉斯在赌城拉斯维加斯的豪宅里,置放着一架水晶钢琴,同时还有两幅中国皇室画像。


法国:避税真的很重要


巴黎2012年7月的房屋均价是每平方米8453欧元(相当于7万元人民币)。

如果在巴黎市中心买一套8万欧元左右的公寓,租给当地学生或者游客,房租约为每月400-500欧元,利润可以到7%-10%。


戛纳的房价和巴黎一样昂贵。戛纳一套公寓价格大约在30万-500万欧元之间(约240万-4000万人民币),别墅价格普遍在300万-2500万欧元间(约2400万-2亿人民币)。


法国的税收系统以复杂性、高税率以及极高的行政成本著称。法国一本税法典售价98欧,厚达3330多页。


买房时,如果这套房产房龄不到五年,要缴纳19.6%的增值税(法国叫TVA)。在持有环节,每年要缴纳两种地方税—税率由地方政府决定,每个城市不同:一项是居住税,一项是房产税,这个房产税是用同地段租金乘以当地税率算的(戛纳房产税高达43%)。转让环节,还需缴纳资本利得税,最高要33%,但会根据持有房屋年限等诸多情况申请减免。


此外,如果你以个人名义在法国持有财产超过72万欧元,还需要缴纳富人税,税率大约在0.5%-1.8%。这就是为什么薄谷开来会不限麻烦地用各种方法,把戛纳那套价值221万欧元(约1624万元人民币)的枫丹·圣乔治别墅,用个人购买变成公司购买。


这种方法可行但难度也高:将房子入股一个房地产民事公司(SCI),在一个公司的遮护下,再进行财产的管理。


传说中薄谷开来在戛纳的别墅。为避免巨额的富人税,薄谷开来把个人持有变成了公司持有。

  

葡萄牙:50万欧元=三房+快速移民


“近几年最热的就是葡萄牙了。”上海迈斯林因私出入境服务有限公司高级合伙人颜治科说。2012年10月8日,葡萄牙的新移民法正式生效。该法规定,投资人只需购买价值不低于50万欧元(约人民币400万元)的房产,即可快速获得移民身份。


投资人取得投资签证后第一年,在葡萄牙累计居住至少30天,接下来每一个两年里累计居住至少60天,5年后即可获得永久居住权。


在首都里斯本,50万欧元可以买一套接近400平米的房子,在最好的地段50万欧元能买一套100平米出头的房子。如果两家合买100万欧元的别墅,那两家都可以拿到移民身份。除去一次性支付约为房价6.5%的交易税和0.8%的印花税后,每年要支付0.8%的房产税—100万人民币的房子,每年应交的房产税为8000元。




获得居留权后,第一年要在申根境内待满7天,并且之后两年分别待满14天,五年后即可为全家(父母、子女,甚至包括配偶的父母)申请申根国五年期永久绿卡,第六年便可以申请入籍,享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。


葡萄牙政府对移民申请者的学历、语言水平、商业背景等要求极为宽松,申请者无须过语言考试关,不必解释资金来源,也不影响国内的生意。


拿到葡萄牙绿卡以后,你可以工作就业,有社保(公共养老),享有家庭津贴、失业补助金、病假产假、职工医疗保险。


葡萄牙的公立医院和保健中心提供免费医疗;养老体系也很完善,65岁以上可以领取养老金、退休金,80岁以上还设有补充养老金(团结金),长期卧床不起或严重的精神疾病都可以申请长期护理津贴,独居老人还可以申请丧偶津贴;18岁以下的孩子都可接受免费义务教育,大学按不同专业分为4年制和5年制,国际私立教育体系分为英式体系、美式体系、法式体系,施行学历学分制,被欧美国家普遍认可,可轻易就读欧盟各国名校。


希腊:买套房子,居留五年


希腊2013年4月通过了新的投资移民促进法,规定投资人在希腊购房超过25万欧元即可申请5年的居留许可,5年后房子未出售,居留许可可以延期5年。


25万欧元在希腊能买什么样的房子?按照希腊驻沪总领事埃夫耶尼奥斯·卡尔佩里斯的说法,“在雅典市区买一套普通公寓肯定是够的。”


目前雅典的平均房价约每平米2000-2500欧元(约合1.6万至2万人民币),最高的大概也就是3500欧元(约合2.8万人民币)左右。如果在房价便宜的地方,25万欧元可以购买好几套房子,或直接买地。


一次性缴清的税款约为房价的10%。每年还需要交一定金额的房产税,税率不到房价的1%。卡尔佩里斯强调,“希腊的房子不限购,随便你买几套。”


印花税、律师费、公证费,合计占购房金额的10%到15%。物业转让时,须支付6%的转让税和17%的增值税。根据赠与人和被赠与人关系,还须征收3%至50%不等的赠与税。


新移民法规定了买房移民的条件:获得5年居留权之后,一旦转让或出售房产,会在5年内被取消永久居留权。


持此类居留许可签证的人不能在希腊工作,也就是说不能申请希腊社会保障基金(IKA),以及享受社保规定的福利。


不过申请人的未成年子女可以申请在希腊的公立学校享受免费教育。许多英美大学在希腊开有私立性质分校,毕业时所取得的文凭,和本校一样被美国政府机构和英国教育机构承认。


kallitechnoupolis 别墅嵌在希腊一处山地陡坡上。因为巧妙利用自然景观,外面的居民几乎看不到这栋豪宅。但住在豪宅里的人,却能看到整个山的风景。

  

澳洲:看中的是升值潜力


悉尼一套公寓现价大概60多万澳币(相当于400多万人民币);在墨尔本,大概是40万-50万澳币。澳洲房产网显示,悉尼的独栋房屋及公寓房,一般只需一个月便能找到买主。畅销房通常挂牌几天内便能成交。


澳洲并没有开放投资房产移民,吸引中国投资客的是澳洲房产未来的升值潜质。


2013年,澳元汇率处在历史低点。截至2013年6月底,悉尼房产清盘率75%;墨尔本房产清盘率达71%。


据澳大利亚政府公布的相关报告,预计悉尼的房产价格在未来三年内的升值率达17%,次于珀斯和布里斯班两个城市。另外,悉尼所在的新南威尔士州还实行首次置业房屋补贴,投资客将获得1.5万澳元的补贴。


澳洲房产的租金回报率很稳定,目前普遍在5%-7%。别墅也是租赁市场上抢手的合租型住房。


外国人只能购买当地一手楼房,首付20%。为了防止炒楼花,首付款要交到第三方监管的账户,购房者和开发商均不能使用首付,首付款产生的利息,开发商将付给购房者。


相比墨尔本,悉尼可开发地块要少得多,教育资源比墨尔本更丰富。也可选择在西澳洲首府珀斯买楼,珀斯的失业率是全澳最低的,未来三年房产升值率预计达22%。


在澳洲出售房产时,最高会按增值部分的45%来征收增值税。不过投资者可以通过在澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用、律师代理费、验房费等等合法抵税。



原文链接: http://www.domaintoday.com.au/n/bencandy.php?fid=78&id=171218#ixzz37P6y6m2X

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