【投资移民】ARCFE组三布鲁克林八大道医疗大楼项目工程进展

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-12-18 美国投资移民



项目位于八大道黄金地段,和56街的十字路口,原为汇丰银行分行。该项目总建筑面积为81,000平方英尺,大楼地上6层,一楼为商铺,二楼至六楼为34个办公诊所,地下有154个停车位。诊所、商铺、车位都是8大道上最稀缺的资源。诊所价格为$900/SF。预计3年后年租金为$50­$60/SF、6%到7%租金回报率,商业物业的房产税和管理费一般由租客承担。

商铺只租不售,已全部签定租约,租金为$150/SF,三个租户是汇丰银行、麦当劳和连锁药店,商铺年租金为170万美元。房屋局已经批准大楼建筑方案,建设周期从2013年12月到2016年12月,大楼享受纽约市的新建房屋减税政策建筑硬成本1750万美元,设计及其它软成本280万美元。

本项目的建筑和经营过程中共创造251个就业机会,共招募16个EB­-5投资人。

项目施工进度(11/09/14)

原先建筑正在拆除中,一侧的建筑已经基本拆完。预计所有拆除工作将于2014年底完成。

项目资金构成和就业机会

项目总成本: $33,000,000

开发商自有资金: $11,800,000 ­- 34% (土地和部分前期费用)

银行贷款: $14,000,000 – 42% (用于建筑成本)

EB­5资金: $8,000,000 – 24% (用于建筑成本)

EB­5资金5年到期

EB5总投资人数:16

需要创造就业机会: 160

能够创造就业机会: 251

EB­5 投资金额50万美元,管理费5万美元

退出机制

项目建成后的市场价值分析:

◆ 医疗诊所: 41,800 平方尺 X $900/平方尺=$3762 万

◆ 商业店铺: 11,000 平方尺 X $1,500= $1650 万

◆ 地下停车位: 154 X $30,000= $462 万

◆ 总价值: $5874 万

项目完成,开发商将卖掉部分医生诊所的办公单位作为还款来源。项目将有足够的销售收入偿还银行贷款和 EB­5资金。

项目商业前景:该项目位于布鲁克林8大道华人社区最繁华的中心地段,是原汇丰银行分行所在(目前已经搬出),距离N车地铁站仅5分钟,周边有多Bus线路。

地区特点8大道是纽约市最大的华人社区,也是纽约最多元最蓬勃发展的地区之一。这里各种店铺林立,银行网点、医生诊所、律师事务所、会计事务所、旅游公司、培训学校、餐馆、超市等各种商业机构一应俱全。8大道的房地产市场更是强劲,即使在2008年金融风暴时期也没有下跌。随着经济复苏,这个区域的地产价格已经开始新一轮的上涨。随着大量国内新移民和资金的涌入,这个地段的房地产价值增幅令人期待。8大道周边居住的人口有看病就医的需要,大量的医生在这一地区执业行医。因为周边没有集中的办公场所,目前诊所普遍开在两层的老旧建筑里。医生诊所行业迫切需要新型现代的集中办公场所。尤其本项目有154个停车位,在周边停车非常困难的情况下,使本项目的办公房产对医生更有吸引力。

开发商信息

Raymond Chan: 纽约市最知名的华人建筑设计师,从事建筑设计行业超过30年。设计了许多知名的办公、商业和住宅建筑; 在从事建筑设计专业的同时,参与房地产开发事业。最近开发完工的项目是纽约市的尚点酒店。

Andy Wong: 黄先生在26年前(1987年)购买了本项目的物业,出租给汇丰银行作为布鲁克林分行。

由于8大道越来越繁忙拥挤,而大部分土地都已经被住宅占据,没有具有一定规模的用地可以开发商业房产,因此该地块变得非常珍贵。黄先生也因此决定在此时开发该地块。项目的其他投资人包括执业医生和连锁药店,药店已经和该项目签定租约承租一楼的部分商业面积。目前已有联合诊所签约购买该大楼的五楼整层,作为该诊所在8大道的办公新址。开发商将保留停车库、商铺和二层诊所作为出租物业。

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