详解奥克兰房市新宠 - 公寓的前世今生与未来

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-31 新西兰天维房产


上周四,房产菌在路上偶遇了City分行 Ray White 的拍卖现场,尽管天气不是很好,时间也临近复活节假期,现场火热的气氛还是震惊到了房产菌。



场外


场内


当天拍卖的十四套公寓中,现场售出了12套,2套因为没有达到卖家预期而流拍。清盘率达到了86%。


公寓如今为什么这么火?背后有着怎样的故事呢?房产菌联系到Ray White市区资深公寓经纪人Victor Liu,询问了一些关于公寓的问题。

公寓的过去


在很多人的印象中,奥克兰的公寓以小户型为主。一般人们称之为“鞋盒公寓”也有一些30多平米的两室公寓更是达到了“火柴盒公寓”的水平。

这些公寓通常面积不足50平米,并且因为面积小,售价通常很便宜。由于这些鞋盒公寓位于市中心大学区边缘,还靠近夜生活丰富的奥克兰酒吧区,对学生和希望在市区生活的年轻打工者来说颇有吸引力。所以,这些公寓非常容易出租。与相对低廉的售价来比,这些鞋盒公寓非常适合投资

在2015年年初,奥克兰市中心约有15,000套公寓单位。这些公寓楼大部分都是鞋盒公寓,并且大多数都被投资者所拥有。

尽管鞋盒公寓租金水平受海外留学生数量的影响,供需关系随季节波动。但是随着目前奥克兰住房短缺的问题越来越严重,公寓租金水平受留学生的影响正在变小。

公寓的现在与未来

由于市场上大量存在的不足50平米的鞋盒公寓(不适合自住),奥克兰公寓价格长期被低估。近年来,移民飞速增长带来了严重的新房供应短缺问题;奥克兰房价屡创新高,使得首次购房买家与自住买家把目光投向了公寓市场

Victor表示,2016年3月份以来,他们公司公寓拍卖的总体清盘率超过了90%,并且,市中心目前已经很难找到20多万的公寓了。

目前,奥克兰市中心的公寓项目开始增加,建筑调查公司RCG的最新报告《Constructive Thinking》显示,到2017年,奥克兰新开发的住宅中,有一半以上是公寓或者联排屋。随着奥克兰人口的不断增加,房价的持续走高。想要购买位置好,价格又便宜的房屋,只能选择公寓。


这一次的公寓潮与以往不同,新开发的楼盘大多数新项目都相对高端,主打自住市场。与鞋盒公寓最大的不同的是,新项目公寓室内平均面积显著地扩大了,与以往的两房公寓不足50平米相比,如今的两房实用面积普遍达到了70平米以上,与国内90平米高层住宅有着类似的实用面积


在未来的两年内,奥克兰公寓市场将会更加蓬勃的发展。


房产菌问答

房产菌
最近有许多新开发公寓开卖,二手公寓价格受到影响了吗?

资深公寓经纪人-Victor Liu
其实并没有,二手公寓的价格并没有受到新开发公寓的负面影响。反而,由于优质新建公寓的增多,二手公寓也经历了时间的考验,如今不漏水,不需要大规模维护的优质二手公寓价格反而直逼新开发公寓。

因为毕竟许多新建公寓是期房,而二手公寓买下来就可以收房租。投资者与自住买家会衡量其中的时间成本。


房产菌
现在奥克兰市区公寓价格怎么样?回报率呢?

资深公寓经纪人-Victor Liu
相比于前几年购买,租金回报率是有所下降的。如果12年购买公寓,很容易实现10%的回报率。目前奥克兰市中心已经很难找到20万的公寓了,只有少数Studio与一室一厅售价低于三十万。

如今二手公寓很容易拍卖出1万纽币一平米的价格。即使不在市中心,上周的拍卖中位于Kingsland的二手公寓都拍卖出了1万纽币一平米的价格。

尽管公寓价格涨的很快,相比House动辄上百万的投资,仍然可以找到租金回报率在5%左右的公寓。


房产菌
最近议价出售的公寓越来越少,为什么大家都喜欢拍卖出售了呢?

资深公寓经纪人-Victor Liu
因为拍卖更能反映市场价值,也是奥克兰房屋市场变得更加透明的表现。因为拍卖基本都是无条件限制得拍卖,优质的公寓会受到更多人的追捧,而Lease hold等公寓也会有一小部分投资者来捡漏。


房产菌
三月份以来Ray White市区公寓拍卖清盘率达到了92%,这意味着什么呢?

资深公寓经纪人-Victor Liu
奥克兰房市的购买需求推高了公寓价格,在拍卖现场我们可以看到,并不仅仅是华人在参与拍卖,主力军仍然是洋人。

随着大户型公寓的开发,奥克兰人的居住风格正在转变。此前被低估的公寓价格也正在迎头赶上,通过拍卖展现市场价值。去年奥克兰公寓价格年度飙升了49.1%也证实了这一观点。


公寓价格补涨,奥克兰可以买得起的房子正在变的越来越少。除了向外搬,似乎没有什么别的选择。



当然,或许传说中的高密度住宅计划大量增加房屋供应可以解决奥克兰房价难题。新西兰政府也有可能向澳大利亚看齐,出台限制海外投资客买房的新政,不过由于签署了TPP,新政很难成功实行。


下期预告 “ 详解奥克兰房市过渡房 - Unit 的前世今生与未来 ”

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