【知识 · 讲座】赴美买二手房 "查房必需项"有哪些?(一)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-30 华美优胜海外房产投资


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  在美国市面上出售的房屋,大部分都是二手房,买到后修修补补自然很难避免,所以美国买二手房房屋检查是个非常重要的事情。房屋检查应该涉及水,电,冷暖设备,地基,外部,内部等项目。这里我们详细说说房屋检查这一个至关重要的步骤。


  房屋检查(HomeInspection)是报价合同时重要的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。




  检查费由买主付,价钱根据房价而定,一般几百元,房价越高检查费越贵。当然在某些特殊情况下, 经买卖双方协商也可免去这一步骤。


  通常房屋检查大概要两到三个小时,买主在房检时跟著检查师走,可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure),地基(Foundation),屋顶(Roof),地板(Floor),墙壁(Wall),门窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供电系统(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),烟雾报警器(Smoke Detector)等。


  检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。除了详细的检查结果,还会有一份总结,列举卖主要修理的部分。如果买主要求,检查师还会帮著估价。好的检查师还会附上彩色照片,使问题所在一目了然。


  买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(AS IS),房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后,只能要求退房或自己修理。


  正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以要求取消合同,其它的问题可以要求卖主修理。


  卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的,象房屋基本结构,地基,屋顶,供电系统,供排水管,冷暖设备,烟雾报警器等有问题或不工作。


  供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修,象牆上有洞,地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西,要有修理工的发票做依据。


  美国住宅的主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋,连栋屋,公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。


  如检查发现白蚁损害,检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum),要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司,由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答複。双方达成协议后,白蚁检查的附加条款就取消了。


  如买新房,建筑商会给一年保修,所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检,如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉,防止白蚁进入室内,则新房在五年内不会出现白蚁,因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道,然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井,与排气管连接将氡气排出室外。


  房地产交易时间性很强(Time Is Of The Essence),如果买主在有效期内向卖主送通知,卖主要在三天之内给答複。买主在收到卖主答复后,也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复,就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后,经纪人会准备一份最后的附件,让买卖双方签字。


  房屋检查是在合同签字后,五至七天左右去做,具体多少天是由买卖双方商定。由买主请一位专业检查师并由买主付钱。房屋检查既是对房子的一次检查, 也是买主详细了解房子的一次机会, 所以应尽量参加。专业检查师在对房子检查时,除了专业知识外 多年的工作经验也是非常重要的,另外必要时也须借助仪器仪表,比如:煤气测漏器,潮湿测试器,电压电流测试器 等。


  检查时,从上到下,从里到外,从系统到结构,以及安全等无所不包。一个详细的检查应包括水电系统, 各项设备,房屋结构,安全因素, 屋顶隔楼,车库,地下室,内牆外牆,门窗地板,烟囱壁炉,室外排水,植被树木等。


  一个好的检查师应在检查结束时,为买主提交一份系统的检查报告,一般的公司都会有一份事先印好的表格,里面将应检查的内容逐条列出,检查师也逐条检查,发现问题则记录下来。


  房屋检查之配电系统:一个房子的配电系统不仅涉及照明,还合安全问题息息相关。如果新入手一个二手房,需要对其配电系统进行全面的检查。即使费用需要买主承担,总要比问题发生后带来巨大损失要好得多!




  BrokenLight Fixture(失灵的照明设备);

  Damaged Electrical Outlet (损坏 的插座);

  Mal-functional Electrical Receptacle(卧室中由开关控制的电插座失灵);

  Improper Wiring(不正确的布线);

  Mismatched Circuit Breakers(配电盘线路和开关不匹配);


  Overloaded Circuits(配电盘开关超负荷)-一个开关应该只接一条线, 若有两条或两条以上线接在一个开关上, 则形成超负荷; Overheated Circuit Breaker(配电盘开关过热)-除了超负荷接线可能导致开关过热外, 开关与电线的电压或电流不匹配, 也可能导致开关过热;


  Corroded Wiring(鏽蚀的电线)-有的老房子所用的电线是铝线, 长年累月下来, 铝线会氧化生鏽;


  Misplaced Panel Box (配电盘不易找到)-当发生紧急情况时, 如果消防人员不能及时找到配电盘, 可能导致损失扩大;


  Poorly Grounded Appliances-任何电器的接地线都应保证正确接地, 否则有可能造成人身伤害;


  Poorly Grounded Wiring-每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线, 这条线应保证接 地良好, 如果有油漆等覆盖在上面, 应将油漆清掉;


  Unfunctional GFCI(Ground Fault Circuit Interrupt)-接地短路保护插销(GFCI)是安装在厨房, 浴室等靠近水源的电源插销, 如果失灵则 在发生事故时, 起不到保护作用;


  Tense Electrical Lines- 室外电源线过紧或有树枝压在上 面, 可能会导致危险;


  Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch-任何电源连接盒, 插 销及开关都应该有板子(Cover)罩在外面;


  Unsafe Spliced Wires(不安全的电线分线);


  Worn Conduit-电线(室外的)外皮长年累月经风吹日晒, 可能导致外皮破损剥落。


  未完 待续~


  如果您考虑二手房房屋检查较为麻烦,可以考虑一下下面两套新房子,今年就可以交房了!




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