中美房地产大比拼,看看我们究竟差什么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-26 美国房产投资顾问团


海外置业热潮袭来,且投资门槛越来越低,越来越多的中国人将投资目光转向美国房产,但很多置业者受阻于不了解中美房地产市场的差异而难以理性选择投资行为:美国房产税费与中国有什么区别?产权性质有什么区别?了解“中美房地产市场的差异才能更顺利地实现美国置业梦。


1. 美国地产制健度全  

 在美国买卖房屋有许多的第三方机构来协助买卖的进程,其中有估价公司,房屋检查,公证公司,银行,产权保险公司以及经纪人等等,每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,从而保证房屋买卖的公平和合理,使得买卖过程中每一个环节尽善尽美,令美国房地产行业能够公平、透明,健康、蓬勃的发展。

 中国的房地产事业近几年刚刚起步,还不完善。无论是中介制度还是买卖过程都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻万千,整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

 

2. 产权的不同

美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地。美国的产权是永久性的,一旦拥有可以无限期居住或使用下去。根据美国宪法规定,美国房产所有人有土地和房子的完全所有权,任何人无权侵犯。房地产的所有人有权买卖,赠送,所有人死后,合法继承人有权继承房屋和土地的所有权。

在中国,城市的土地属国家所有,农村的土地属集体所有,因此,房产所有人有房屋的所有权以及土地的使用权,但没有土地的所有权,合法的继承人有权继承的只是房产所有权和土地使用权。中国的住宅产权是七十年期限,商业房产期限只有四十年。

 

3. 房屋面积计算的不同

美国房子面积是以居住面积计算如果别墅的地下室如果没有装修过,就不能作为居住面积计算在内,阳台、车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。每平方米多少钱的单价在美国不是很重要的一个因素,因为很多美国人买房子买的是独栋别墅,而别墅的价格受到多方面影响,比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素。因此在美国看房子和价格,单纯看所谓单位面积价格没有太大意义,而是要看整个小区附近房子价位。

中国房子面积计算是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词---得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的得房率越来越低,上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候,我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中,国内新闻报道中往往忽略了中国房价基于建筑面积而美国是基于居住面积。

 美国房屋使用平方英尺来计算房屋的面积,中国使用公制平方米。1平方米等於10.764平方英尺。

 

4. 房产税不同

在美国只要你拥有房子就要交纳房地产税。美国地产税通常为房价的1-3%,加州差不多在1.2-2.0%之间,各州都有自己不同的标准。每年缴纳的房地产税变成你的住宅的持有成本,这也使得美国房屋的空置率降低,相对抑制了投机者的炒房行为。

目前中国的空置房屋率非常高,主要是因为很多人把买房当成是投机,购房后或出租,或空置等待房地产市场短期内爆涨。中国为了抑制房屋的空置率也开始在几个大城市尝试征收房产税,但房产税率较低,不能起到抑制炒房的作用。


 

5. 房源系统不同

美国和中国房地产市场中一个非常重要的差异就是房源系统。中国没有一个统一的房源系统,各家房地产公司大部分只卖自己代理的房子,所以范围较小,局限很大。美国有一个房源共享系统,每位经纪人都把所代理房源信息输入该系统,房源信息非常透明。我们可以带客人找到满意的房子,而该房源不必是我们代理的。其他的经纪人也可以带他们的客人来买我代理的房子,彼此互利互惠。

 

6. 地产经纪的不同

美国经纪人进入行业的门槛比较高,他们普遍受过良好的高等教育,至少45%比例的人具有本科学历,在取得经纪人资格证之后,还必须每年都参加相关的业务培训和考试。而相比之下,中国在这方面的要求就不是这么的严格,目前中国还有很多没有资质的房地产经纪人。

在美国,房地产经纪人是一种非常稳定的职业,经纪人平均从业时间在13年以上。而中国的房地产经纪人几乎大部分都是年轻人,流动率很高,今天的经纪人也许明天就已经从事其他行业了,这将影响到中介业务的连续性和在客户心中的诚信度。

 

7. 佣金支付方式的不同

在美国房产交易的佣金由卖方负担。屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带来买房时,卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国规定由卖主来支付双方经纪人的佣金主要是因为在买卖过程中卖方是获得金钱的一方。在中国正好相反,由买方支付佣金。

 

8. 房屋种类的不同

美国房地产可分为独立屋(Single-Family Home)、集合式住宅(Condominium)、多家庭房(Multi-Family Home)、移动屋(Mobile Home)、公寓(Apartments)、度假屋( Vacation Home)等。

美国的独立屋就是独栋住宅,也就是国内大家所说的别墅,包含房屋建筑及完整的土地产权。独立屋占美国住宅市场80%以上,一般为一层或两层建筑,门前有草坪,房後有庭院,多半配有两个车位的车库,比较大的独立屋,车库甚至有三至四个车位,还有车道供访客停车,或停家中额外的车辆。

集合式住宅又称为「康斗」,是英文Condo的简称,直译为“共管式独立产权公寓”。就是一栋建筑分割成两个或两个以上独立单位,每个单位具有独立的产权,可独立买卖。


多家庭屋(Multi-Family Home)的外形与独栋独立屋相似,一般为二至三层建筑,带前後院。建筑内有二至四个不等的独立单位,每个单位有独立的厨卫设备,以及电表、瓦斯表。通常多家庭屋的业主会自住其中一个单位,其他单位出租用来支付房屋贷款,这是一种兼具自住及投资的房地产。多家庭屋也颇适合大家庭居住,例如,父母、兄弟姊妹家庭,同住一栋楼,既方便互相照顾,又有各自有自己的独立生活空间。

公寓(Apartments)既可自住,又可做为收入住宅,出租增加投资获利。通常四个单位以内的公寓,属於住宅或收入住宅,但五个单位或五个单位以上的公寓,归属商业不动产,无论贷款或税务,都要依照商业不动产的标准及作业程序。

 

9. 房价所包含装修的定义不同

在美国买新房是没有所谓的毛坯房的。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓按照中国标准,都属于精装修。除此之外,房价中包含:

1. 所有室内装潢如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等

2. 厨房用品如煤气/电炉、烤箱、碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等。

3. 洗手间的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等。

4. 家用洗衣机、烘干机。

5. 室内的中央空调全部完备,包括冷热空调、热水炉子等。

6. 防火、防煤气预警装置。

 

在中国,毛坯房和装修房的差别会很大。毛坯房真的是水泥墙、水泥地和管子,厨房厕所什么都没有,必须买房者自己去装修。


(文章来源于网络)


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