EB-5,项目可行性分析 | 尽职调查系列

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-30 美国EB5一点通



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今天继续来看下业内朋友,王彦楠(New City Group),关于EB-5项目尽职调查的文章。在其篇文章中,探讨了对EB-5项目的尽职调查:

EB-5尽职调查5大要点


在接下来的几篇文章中,将从多个角度展开对尽职调查的深度探讨。今天的核心话题是项目的可行性。


项目可行性,是决定投资人是否成功拿到绿卡并顺利拿回投资本金的基本条件。她不仅是多角度,全方位的调查,并且应该是综合的彻底的。主要原因是EB-5项目是私募证券的发行,而保障私募股权投资安全最好的办法就是尽职调查。


影响到项目可行性的主要风险,可以归为以下几类:


1. 宏观风险-项目会受到什么客观因素的影响,比如:经济衰退、市场低迷和人口结构的变化?


由于这些风险是项目发行方不可控的,那比较可行的方式就是借鉴发行方之前做的项目可行性质量如何。房产是非常有代表性的,如果开发商在过往市场起伏中未能经得住考验,这可能预示着其不具备谨慎明智地选择项目的能力。反之,有些开发商在市场起伏中越挫越勇,获得了贴现资产。另外,那些能够经受住市场考验的开发商才是具有宏观风险耐力的领头羊。


2. 市场风险-市场是否能够接受该类项目?现有的和即将出现的竞争有哪些?结合当地实际情况,需要考虑的因素是什么,譬如:空置率、租售比和完成的交易及供需比?


拥有独立的,有据可依的资源来验证市场数据是至关重要的。一些专业的数据库提供者撰写了整个国家的房地产数据,这些数据是作为尽职调查的基准。不是所有的项目都能在当地市场中得到支持。即使是一个不错的单独的资产项目也不一定适合当地市场的需求。这点随着EB-5资金的进入显得更明显,因为该笔资金的注入会让开发商对项目预算不那么警惕。


3. 运营风险-项目及其运营者的经验是什么?项目利益相关者都是谁?如果EB-5依赖的是建筑,那承建商是谁?开发商是谁?哪个地质研究公司参与的?建筑师是哪位?他们各自的行业内的记录,相关资料及保险责任是什么?


任何运营风险都是至关重要的。我们见到过有些项目因为超支及不过关的工作而多次叫停。好的开发商会有可靠的团队来共同保障项目的顺利进行。并且,保险的范围可以很好的反应出开发商的实力。


4. 环境风险-项目有得以良好运营的必要的许可和保险吗?会出现什么阻力延缓项目的进度吗?


5. 许可和执照风险-项目有能力获得授权及许可吗?项目是否能够得到相应政府部门的支持?在一些市场运作中,如旧金山,授权风险可以使一个项目无限期地停工。


以上两点在尽职调查中很容易被忽视,但恰恰是每个项目的核心所在。每个项目都离不开政府的支持。也没有项目能够忍受长期的反对和法律纠纷。好的开发商会做好包括获得政府授权的花费在内的预算。实际上,计划提高EB-5投资金额的项目应该在进入市场前解决这些问题。


这也是美国移民局关心的问题。执照和许可也是严格符合Matter of Ho要求的(EB5Sir注:1998年7月,USCIS(移民局)的Matter of Ho判例对EB5商业计划书做出了具有标杆意义的指引,依据此案,USCIS要求每一个EB-5申请人应该提交一份“详尽”的商业计划书)。如果项目没有必须的的许可,可能危及到投资人绿卡的申请。


6. 预算风险-项目与市场上相同大小及规模的其他项目比较起来怎么样?根据以往及现阶段的数据,项目的预算是否合理?项目如何管理并解决预算超支?由于这点直接影响到就业的创造,所以值得深度挖掘。


如果预算高达就业创造的最大值,EB-5投资金额会因此而增多,项目退出时的价值可能低于其成本/花费,进而危及到投资人的还款。这也会导致开发商因为资金充裕而草率地应对项目花费控制。美国移民局也有可能对该预算提出异议并影响到对就业计算的认可,特别是在转永久绿卡的阶段。


如果和市场上项目相比,预算过少的话,项目可能面临预算超支。这会带来一系列的负面影响。为了解决预算超支的问题,项目也许选择增加额外投资金额,危及到EB-5贷款的抵押顺位。这点有时是在私募备忘录中提到的风险-项目可能需要增加额外的投资金额,需要谨慎注意EB-5贷款的顺位。


另外,过少的预算可能导致项目面临完工风险。而任何完工风险都会危及就业的创造,造成永久绿卡申请被拒。最后也是最重要的,严重的预算超支会危及项目基本的可行性。


7. 形式上的风险(Pro forma risk,EB5Sir注:也可译为预测上的风险)-项目是如何做风险预测的?这些项目测试过吗?是保守型的还是激进型的?


在华尔街有一个说法:“我可以让任何预测看起来不错!”,这就是典型的垃圾理论。也就是说,形式上的风险实际上取决于其投入。因此,审查项目可能存在的形式上的风险是至关重要的。


大部分项目在商业计划书里提出了形式上的风险,但仅仅是一系列的数字。投资者应该深度挖掘,并要求开发商来阐述他们的投入。如果投入:像增长率、销售率和租售比等,完全是离谱的,那么所有的预测都是毫无价值的。投入应该基于有据可依的调查并且允许大的改变。我们需要强调的是测试所有的风险以便保障即使出现极端的情况,投资人仍然能得到保护。


好的项目应该在认购过程中提供资料充分的数据,并且愿意和潜在客户分享一些关键数据。


由于尽职调查报告通常不向投资者提供,同时总体来说,也不是项目发行文件的一部分,所以投资人应该大胆地向项目开发商询问这些问题。开发商的回复,或没有回复,都可以明显看出项目是否可行。


实际上,作为将来新商业企业的有限合伙人,投资人有权利和权力来审查相关记录。所以现在就开始运用这些权利和权力吧。项目越透明,投资人越自信


原文作者:王彦楠,New City Group管理合伙人。


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