你必须了解美国房地产交易中的地契

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-29 美国房地产投资


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美国买房后,作为房屋的新屋主,你将会拿到一份地契(Deed),这是你作为新屋主拥有房产的证明,你应该仔细阅读,将其妥善保管。


房产地契中以下三项资料十分重要:1.房产卖主(Grantor) 和买主 (Grantee) 的姓名;2.房产的详细描述;3.房产权的转移经过。


地契的作用是买主对房产全部的拥有权, 如果一栋美国房产被数人所拥有,即可能有多份 (一份以上)的地契正本,每人都必须签字,转让手续才算大功告成。

最常见的一种地契是夫妻共同拥有权(community property) ,也就是房产平均属于双方,一方过世,则在世的另一方继承全部产权。除非经由法院判决或当事人同意,夫妻一方不得剥夺对方的产权。

另一种是联合持有物业权 (Joint Tenancy),与夫妻共同拥有权类似,所有合伙人拥有同一房权,合伙人中如有人过世,其他人继承其产权,不过不能像夫妻一样,以共同拥有权的方式来拥有产权,只能从合伙人的名义,一起享用房产。

合伙房产还可以用共同持有物业权 (Tenancy in Common) 的形式,来解释各个合伙人对房产的权利。照此种规则组成的合伙关系,各个合伙人得以在毋须他人同意下,自行出售所拥有的股份或向银行贷款,并可将股份传给子孙或指定受益人。目前在美国加州会以此种形式来共同持有房产。

新屋主在获得地契后,必须尽快向政府机关登录 (Record),以免有人在屋主不知情下,私自盗取房产的整个或部份产权。而政府机关在收到地契资料后,应首先检视原来屋主是否在公证下签字,接着会将之制成显微照片,以供给社会大众取阅。

虽然法律上并无规定地契一定得向政府登录,但是如果不这样做,产权极有可能遭到侵犯;比方说,前任屋主将已转手他人的房产,再一次出售或向第三者抵押贷款,则新屋主会因别人向政府登录自己的房产,而失去产权或成为贷款抵押品。


地契正本是证明房产产权的重要文件,不过,新屋主一旦向政府登录后,对地契正本的依赖性就可降低。因为日后再出售或需要贷款时,买主或贷款机构只要参阅政府的公开纪录,即可确认卖主或贷款申请人的产权地位。

话虽如此,屋主还是应该小心保存地契,因为既然是一份证明产权的文件,将来总是会有用到的地方,就算是放在保险箱里亦不为过。


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