没条件不要学 中国小区和新西兰街区对比

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-30 新西兰芳地产


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上周不知怎的,国内突然出了一个吓人的消息,就是中国公布了城市规划建设规定(《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》),要求“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。


消息公布后反响巨大,根据新浪网一项调查,近八成参与者表示反对,理由是可能出现社区安全和噪音等问题,业主买房时为公摊面积支付费用也需要赔偿,也有很多人表示业主拥有对小区内设施和道路的所有权。


“街区制”或者“社区制”在中国讨论的时间大约有10年,对在新西兰生活的人却很熟悉。下面我们就来比较新西兰街区和中国小区的异同:


产权不一样

中国宪法规定了城市土地为国家所有,从法理角度看对土地的权利,的确不同于开发商建成居民小区所购买土地租期和使用权。



在新西兰,私人产权和公共产权具有明确的区分,私人土地具有999年的永久产权。不过,永久拥有土地并不等于拥有地下的矿产资源、石油、天然气、煤炭、金银等。



公共空间权益划定不一样

在中国,这两天很多反对的小区居民说,根据《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。是否开放,应该由业主共同决定,也就是说要打开小区首先要考虑是否违反《物权法》。


在新西兰,物业产权用title的形式进行定义,细分不同的title具有不同的权利。比如拥有全部产权的FEE SIMPLE,或者拥有部分权益的CROSS LEASE。


近年来随着公寓房的增加,UNIT TITLES也更加普遍。这种UNIT住宅区最接近中国的小区,新西兰规定这类小区要有一个全体UNIT业主组成的BODY CORPORATE,每个业主根据自己的OWNERSHIP INTEREST行使投票权。


当然,对于觉得多数住独立住宅的普通社区的新西兰人来说,公共空间划分比小区要相对简单得多,普通人家一般只要处理好几家公用的driveway车道空间,公私之间空间没有模糊地带。


围墙对比围栏

中国的小区标志就是围墙,现在提出拆围墙的一大理由就是,封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通,而且从多个方面影响了城市生活,所以大城市经常出现毛细血管堵塞的情况。



新西兰街区没有小区围墙,基本都是各家各户的栅栏,门口绝大部分是开放的,而非封闭的,也有很多家庭不加栅栏。



有的家庭在公共道路旁边,为了防止人误入私人物业,会写上“private only”等标志。大部分新西兰人对围墙都比较放松,一般都是不关闭的,快递、抄表员可以直接进出私人院子。


保安的差异

中国小区居民熟悉的保安。



新西兰居民社区有少部分住户有下面这种保安,另外住家内安装报警器也较常见:


对安全理解的差异

国内环境中有了小区围墙,有的还有电感网,再加上保安巡视,给居民的安全感更强。国内一大讨论热点就是,小区围墙打开后,还安全吗?要不要加强巡逻、守护等多种措施加强治安。



其实,实行街区制,也不意味着治安就一定有问题。


住在街区里的新西兰人常常的认识是:安全系统并不能带来安全感,关键还是居住的街区本身是否有不安全因素


在新西兰,安全不是由围栏和铁栅栏来决定的。很多新西兰人认为,如果家家封闭做栅栏,反而会增加不安全的感觉,因此新西兰大部分家庭都是普通玻璃门窗,大部分人家的安全系统都感觉是防君子不防小人。



但另一方面,邻里之间也有Neigbourhood Watch的相互守望的组织。



保险体系的差异

在中国出了盗窃案件,那么肯定找警察。


其实,告诉大家,不管中国还是其他国家,入室盗窃的破案率都基本是刑事案中侦破率最低的。



在新西兰,居住在街区里的居民都知道,家里被偷了找警察基本没用,奥克兰入室盗窃破案率仅为百分之7点几。


所以这里都是依靠财产保险为主,如果经常被偷,只能证明你和恶邻居住在一个街区里了,这时通常只能考虑搬家,而不是增加保安。



绿地活动场地归属差异

在中国,每个小区有不同的绿地,“档次高”的小区绿地面积更大,活动设备更多,在人口集中的城市,这些高档小区的保安常常会阻止其他小区的人来享受本小区资源,保证本小区的居民的使用权益。


毕竟花这么多钱买高档小区的人,可不是为了跟人跳广场舞的。


在新西兰,没有小区私用绿地之说(网球场、健身房、游泳池除外),开发商一般不建设街区里私有绿地,绿地和playground等健身设备由市政统一规划建设,任何人都可以“跨区使用”。


物业管理

中国小区都有物业管理,即便将来实行社区制,物业也会存在,将来物业的保安则可能是在楼门口来值守,而开放后的道路上则由警察来巡逻。



新西兰除公寓units小区之外,都是家家自己负责物业管理,需要DIY或者请人来做。



贫富隔离的难解之题

支持小区拆墙的人认为,中国城市中虽然没有贫富隔离墙,但是封闭住宅小区的每一道围墙都为不同阶层的接触和融合增加了障碍。


然而,围墙在地理上无泾渭一说,仅仅是被庭院围墙隔离。



请大家仔细想一想,打开围墙就一定有和谐社会了吗?


街区制是没有围墙的。在中国,如果围墙拆除,情况让人不满之后,那些有条件的人,通常是富人也将会另择栖地。


就像在新西兰大城市,穷区和富区的差距是早就形成的,在富裕的街区,学校、健康设施等都会更好一些,并逐渐形成比较明显的大区之间的差异。



其实这也是街区制的一大问题,很多西方国家的大城市都在努力避免贫民窟的形成。


在西方国家,很多住惯了街区的居民,一但看见了富有的邻居搬走,搬来一户不上班的闲人,就会警惕起来,就是这个道理——所以中国要走街区制这条道路,也不能不考虑可能呈现的社区分化的问题!




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