加国房贷市场 解析2016年7大走势

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-31 加中国际集团



一转眼,三月份已经过去了大半,加国两大房地产热点地区温哥华和多伦多迎来了房市的“小阳春”。众所皆知,房贷是左右房市的关键要素,它的变化将直接影响房地产行情。


据本地英文媒体报道,在今年余下来的日子里,本国民众需要注意4个可能的房贷行情走势。


1、市场行情不均匀

从二月以及三月上旬的数据来看,本国房市的行情比去年同期更火,销量和房价可能将在今年再创新高。不过,同去年一样,今年房市的热度主要来自大多伦多、哈密尔顿地区和大温哥华地区,如果刨除这两个城市,全国的市场其实处于软着陆的状态。虽然联邦实行了新的按揭条例,但是相信不会对目前白热化的多伦多和温哥华市场造成任何影响,这意味着这两个市场同全国其他城市的差距将越来越大。与之对应,房贷市场的行情也将变得更加不均匀,这可能对银行和贷款机构制订政策上造成影响。


2、断供率可能上升

目前原油价格还没有走出低谷,而加拿大的经济前景依旧不明。尽管联邦政府在新推出的预算中大把撒钱刺激经济,但是全球经济增长正在放缓的大行情并没有丝毫的改变。油价持续走低,将意味着更多加拿大人(特别是加西地区的居民)失去工作,而当人们失业就可能无法及时还清月供。

目前,全国月供延后90天支付的比率为0.27%(即每一万人中有27人),这一比例可能在2016年有所上升。


3、房贷率可能会更低

除非经济出现意外的回升,否则央行极有可能在2016年年内再度降息,甚至打破传统采取“零利率”。与之对应,房贷率也有可能降至历史地点。不过,鉴于联邦政府提高了保证金金额,求银行手头持有更多资金以防出现房贷链断裂,所以房贷率的降幅会比较有限。


4、私人借贷业务大增

政府收紧房贷规则使向银行借贷的门槛变高,这将令一些买家不得不求助于私人贷款机构。另一方面,一些新规使私人贷款机构筹集资金更容易,使他们有更多的资金出借。

由于私人贷款机构之间的竞争变得更加激烈,为了争取客户他们可能会调低贷款利率,并提高贷款额。业内可能还会出现“捆绑销售”,就是业主获得其房房价值的75%至80%的正常贷款后,如果业主再购房需再次贷款,就可得到房房价值90%左右的贷款。只是需要注意的是,虽然从私人机构借钱容易,但是违约的罚款可能也是惊人的,买家在借贷前最好仔细阅读合约条款,并三思而后行。


5、密切关注各方动态

加拿大央行除了一向以美联储的马首是瞻以外,而且加拿大的房贷利率的升降与债券的价值变化息息相关,在国债和房贷之间可以总结出一种关联性。由于国债的偿还率为100%,但是房屋贷款却不是;房贷存在着拖欠债务或是提前付款的可能性,这些都是影响房贷回报率的潜在因素。因此房贷的利率必须要比国债的回报率要高,以此来填补其潜在的风险。

一般情况下,房贷与100%本金担保的国债间的利差为1.5%。当然这一利润值在市场状况、投资者能力和投资种类的影响下会出现或多或少的伸缩。房贷和国债之间的关系并不是固定的,而是根据市场状况变化的。据历史数据显示,经常会发生国债收益率的增长速度高于房贷利率的情况,反之亦然。国债收益率对房贷利率是个明显的领先指标,可以“预测”房贷走势。


6、各银行房贷利率斗争风云

每家银行都有盈利指标和压力需要完成。要考虑某个银行是否有能力进行房贷大战,对于借贷者的我们可以渔翁得利。

关于加拿大信贷扩张的数据,我们无须考察就可以清楚的看到,看看这些年来楼市的火爆,大家抢offer,置产业的心气正旺。从审慎性的角度看,加人负债水平已经高达167%,这样高的负债水平只有在被债务危机困扰的欧洲国家例如希腊才会见到,考虑到这些因素后,其实无论房地产价格如何增长,仅仅从负债水平考虑,加拿大的信贷扩张其实已经走到尽头。


7、留言联邦政策和民意

   房贷大战在本质上是将纳税人绑上战车,因为银行会将房贷的一部分风险转移给房屋贷款中心CMHC。目前由加拿大的CMHC所担保的房屋贷款高达6,000亿加元,银行一旦有什么闪失,这些损失都将由政府承担,并像美国政府一样转嫁给纳税人。所以考虑房贷大战又需要及时关心加国政策变化、民意的走向。

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