【3.15 · 防坑】投资美国房产如何“防坑”?有哪些"坑"是雷区!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-16 华美优胜海外房产投资


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3月19日 · 北京站 & 开启2016投资新计划

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  3月15日是国际消费者权益日,每年此时国内都会掀起一场打假的热潮。与此同时,小编以血淋淋的实例教您美国购房如何“防坑”。购房者越早了解常见的购房纠纷,就越能够避免很多不必要的麻烦,当然若以后真的遇到这些事情,也会清楚如何应对,小编提醒购房者在买房过程中不得忽视的几个重要事项。


  实例:“以房养学,包租5年,投资净回报9%!”这些在王女士看来十分诱人的广告语,将她推向了一个又一个“坑”中。(为保留当事者隐私,本文中的姓名均为化名。)


  “以房养学,包租5年,投资净回报9%可以供儿子在美国读书生活……”经不住投资中介公司诱人的宣传,家住上海的王女士一口气在美国一些“名不见经传”的小城市,买下了好几套二手房,并与投资中介公司签了包租协议。

  

  

回忆“上当经历”


  据王小姐回忆,“坑人”房产公司的中介小姐Fiona 向她推荐了一个自称投资性价比超级高的二手房项目,位于俄亥俄州的州府哥伦布。


  当时王女士听到这个地名本来很犹豫,因为该城市她完全没有接触过,在她的认知范围里,其实想把房子买在一些耳熟能详的城市,比如大一点的纽约、洛杉矶、旧金山,小一点的呢就是休斯顿、芝加哥、波士顿喽。


  哥伦布是哪儿,她完全没有概念。


  但是,中介小姐 Fiona 反复给她“洗脑”,说这些是旧房翻新,而且小区房子几乎都是100%出租掉的,他们可承诺包租2年,并且保证净回报9%!另外买5套以上能包租5年!


  按照报价,这类的“翻新房”1套只要5-10万美元,就算来个5套也不过是上海一套普通商品房的价格嘛!


  王女士觉得很诱人,于是想一口气买下了5套,并且没谈几次,就要签订《购房合同》与《包租协议》。那时她完全不知道这个“大坑”自己已经完完全全陷下去了!

  


  没几个月,“问题”随着一份发到王女士邮箱的租赁清单来了!邮件写道:

  XXX栋房屋更换电气炉350美元;

  XXX栋房屋安装新水表280美元,翻新公寓材料人工费用750美元;

  XXX栋房屋粉刷墙面、清洁地毯、搬移废弃物等1200美元;

  XXX栋房屋更换热水器450美元……


  之后的每个季度,几乎都有近千美元这样那样的维修费用。


  “房子在美国,我也不方便经常飞过去考证这些费用的真伪,查看租客是谁。”王女士很无奈的说道。“于是,我想打到中介公司讨个说法,但没想到已经联系不上了。”


  后来,该公司居然发了一封通知书给王女士,称该公司已经无力继续经营,目前歇业,特此通知王女士终止履行包租协议。


  王女士一看,脑袋都炸了,顺藤摸瓜,几经周折查到该公司还在的,只是法人变了。于是从公司负责人那里得到了这样的答复:


  可以帮她继续租,但不包租,能租出去几套算几套,且租金不是当初约定的9%,能租出去多少钱算多少。


  王女士很懊悔,想赶紧把这“烂摊子”出手,可是投资公司告诉她,她现在所拥有的5套物业目前价格比当初购买时跌了1/3!

  

小编带你“防坑”


  小编当初听到这个案例的时候表示很气愤,怎么能有这样不负责任的公司。之前小编也一直提醒购房者在购买美国房产时需要注意的几件“大事”,今天有必要为大家重温下了!

 

“二手房”可以买,但切忌贪图便宜!

  


  很多购房者都像王女士一样,觉得二手房比新房便宜,而且越便宜对她的诱惑就越大!但小编在这要跟你说的是:这反而是个很大的“坑”!


  大家都知道美国的房屋质量不错,即使是木制结构,也能撑个百八十年的。但是,这并不代表房屋拥有者不会在这100多年里去精心维护。


  美国的人工费用也是很贵的,所以当你贪图便宜的二手房时,也请先检查好房屋的“健康状况”后再做交易!


  有些特别便宜的房子只是一个‘壳’,里面什么都没有,一切都需要你自己重新搭建,安装门窗、粉刷墙壁、连接电线和水源等,实际上需要推倒重建。


  以下是一些常见的费用


  1、请水管工每小时的工钱在45元到150元之间,要更换的管道越多,价格越贵;


  2、更换5到10面窗户的平均花费为4917元;


  3、美国的新房虽然相对二手房稍微贵些,但开发商保证房屋架构及室内装修的质量,有的甚至还有保修!

  

“包租”也能有,但小心黑中介承诺“n手房”包租!

  


  小编先在这里声明,并不是没有靠谱的“包租服务”,只不过在这里给大家提个醒,像上面说到的王女士的包租房就很不靠谱!


  有些不良中介会通过美国当地的资源,拿到价格仅4、5万美元左右的“n手”房源,经过包装,再以12万的价格和“包租”的噱头在国内热销。


  其实这里所谓的“包租”,就是一次性收取投资者的金额当利润,这部分资金足以支持返还给投资者的“包租租金”了。


  也有一些靠谱的“包租服务”,只不过大多数需要业主缴纳“租赁管理费”,管理公司一般收费为租金的6%-8%。

  

美国二线城市可以投资,但“低价”≠“廉价”,要看发展!

  


  大部分购置美国房产的投资者,首先会回避一些小城市,甚至一些潜力非常大的二线城市也不愿意看。


  小编认为,资金充裕的投资者当然可以买纽约、旧金山、洛杉矶这些大城市的房产,地区不论是年增值还是租金,都十分可观。


  不过,对于预算不那么多的购房者来说,二线城市也是个不错的选择。


  但是,有些“大爷、大妈”会像上面说到的王小姐一样,被廉价冲昏头,也不具体看看城市的发展,就下定。

  

可以在国内安全投资美国房产,但要找“大”公司帮您!


  其实有些没有资质的公司,联合当地所谓的“经纪人”,可以拿到一些“来源不明”的房源。也就是说,那些房源的业主也许并不是卖家,是卖家又搭接了其他的华人地产经纪人,又转手给中国的公司,中间很多“不明环节”,完全没有按美国的正规地产交易进行。


  这类房产往往在交易,后期出租或者自用过程中难免会出现各种各样的“奇葩状况”。


  如果在有资历的公司进行美国房产认购,出现问题的几率相当小,而且有问题,有据可循,有人可找。


  大公司会跟知名的国内外开发商,以及美国当地资历深的经纪人合作,强强联手,你还怕买到手的房子不好么?

  

合同别着急签,先看懂,再细化,吃透了再说!

  


  要注意,购房的任何环节中,买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺,通常无法律保障,除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。以下是几点合同中应该出现的关键点:


  ·关于买家何种方式付款

  ·关于买卖完成与交屋

  ·关于费用分担与支付

  ·关于法定的报备声明(包括含铅油漆的告知)以及取消合约的权力

  ·关于独立产权公寓 /拟定单位开发报备声明

  ·关于影响房屋的状况

  ·关于整修

  ·关于产权及所有权

  ·关于买主不能履行时的最大损失

  ·关于解决歧见

  ·关于房地产税等费用的比率分配


  小编提示:可以请个律师帮忙看一下,小心使得万年船!但是面对热门的新房,不要犹豫时间过长哦,不然真的手慢无!

  (搜房网房天下海外房产)




3月 · 公司展会活动


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3月19日 · 北京站(13:30-18:00)


地址:北京东三环希尔顿酒店 3楼名仕7轩

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