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　　对于所有在纽约拥有房产的人来说，房产税可以说是一笔较大的日常开销。随着纽约房市的火爆，房产税也跟着一路飙升，但是很多人对于房产税还是处于一知半解的情况，究竟房产税的用途在哪里?有哪些需要注意的地方?如何获得房产税减免?

　　房产税也就是俗称的地税，所有在纽约拥有房产的人都要缴纳房产税，这些房产税用于教育、健康福利、以及制服机构(警察、消防、卫生、管教)等。房产税是纽约市政府的财政局每年估算一次，在每年的一月份业主会收到财政局寄出的物业价值年度通知书，NOPV.NOPV- Notice of Property Value, 物业价值年度通知书，上面会列出来屋主房产的市场价值，评估价值等用于计算房产税的数据。3月15日前业主可以向纽约市税务委员会提出申诉，或者申请个人减免。在五月份左右，财政局就会发布最终评估卷。

　　纽约市有部分拥有房产的人，缴交地税有一定的折扣和减免

　　•Star: 俗称“房星计划” 全称“纽约州学校税减免计划”

　　•自住房减免Star-这个是给家庭年收入低于50万的，并且房屋是屋主的自住房(大约每年减免$200)

　　•长者优惠减免Star-所有65岁以上年长者，的家庭年收入不可超过$83,000, 并且是屋主的自主房(大约每年减免$400)

　　•年长者房主减免-所有65岁以上的年长者，家庭年收入不可超过$37,399 并且是屋主的自主房(每年减免金额取决于收入)

　　•残障房主减免

　　•退伍军人减免

　　•残障或见义勇为减免

　　房产税所有的减免不是政府自动的，需要所有符合条件的屋主自己向政府申请减免才可以享有减免。屋主需要向纽约市财政局申请www.nyc.gov/finance。很多屋主由于可能没有意识到这点，以至于多付了房产税都没意识到。

　　出租房的租金缴税法则

　　华人在纽约的购房特点，大多是购买2-3家庭房产，自己住一套，另外的1-2套出租。根据美国税法规定，只要有收入就需要报税。租金通常是要和全年的其他收入一起报收入所得税。在纽约收入所得税的税率基本是40%，因此美国有个税务自由日，纽约是5月4号，也就是纽约居民在5月4号以前赚得每一分钱都交给税务局。5月4号以后赚的钱才是自由给自己。

　　华人常存误区：我如果收现金是不是政府就不知道，不用缴税了?

　　这样想是错误的。首先，报税是每个公民的义务和责任。隐瞒收入不报一旦被查后果严重。第二，报税不等于就要缴税，美国税法有许多减税、抵税的方法。第三，诚实报税，实际有很多好处。

　　你不用提心吊胆，整天被政府查。你收现金，好像神不知鬼不觉。但政府一旦查到，你的房屋的水电煤气费用的一部分由被人支付，就知道你出租房屋了。比如犹太人会积极报税，就是希望证明自己有这些收入，可以借到更多的钱，做更大的生意。

　　租金收入如实申报，绝对有益无害。最重要的是，租房的房东有许多抵税的项目，它能和你的租金收入相抵消的。

　　哪些费用可以抵税?

　　1， 贷款的利息部分

　　2， 地税

　　3， 房屋保险、产权保险、贷款保险

　　4， 水电煤气费用

　　5， 律师、会计师、中介费用

　　6， 维持、维修、清洁费用

　　举例：一个四口家庭，夫妻年薪加起来10万，有一个两家庭房产，买价90万，假设贷款$400,000。一套自住，一套出租，租金每月1，800元。

　　费用包括贷款每个月约$1，900，地税假设每个月$600保险约$100，水电约$400，维修杂费约$100。全部费用$3，100，一半出租所以可以减的费用是$1，550。租金收入$1，800减掉开销$1，550，每月可以放口袋的钱$250，一年是现金净赚$3，000。

　　房屋的折旧费：

　　假设一个住宅房的寿命是二十七年半，商业方式三十九年。折旧的概念是二十七年半以后，这个住房就不值钱了。在会计税法的概念是房子的成本在二十七年半要分摊开消掉。

　　举个例子来计算这个折旧费用。它不直接用你现有房屋的价值来算，我们还要考虑土地的价值。就拿刚才我们说的例子，房产市值90万，用土地价值占2成，房屋价值算8 成，因此能够折旧的基数是72万，除以27.5，每年可以折旧的费用是2万6千元。两家庭出租一个家庭，所以可以抵税的折旧费是两万六的一半，也就是一万三 。每个屋主从买任何一个住宅房，新房旧房都都是用27.5年折旧。

　　特别说明：收入在10万以下的家庭能完全享受27.5年的房屋折旧，但年收入达15万以上的家庭，就没有这项折旧的优惠了。年收入在10万-15万之间的家庭，按一定比例打折。

　　还有一个要注意的是，当你出售这套房产的时候，你曾经享用的折旧费，都会算成你需要补税部分。比如90万的房产，卖了100万，你以为你只赚了10万。其实你还要缴交你过去享受5年的折旧费，总共享了六万五的折旧额度，因此你的卖房的增值部分是10万，折旧的六万五都要缴税。

　　外国人卖房时的预扣税

　　外国人在美国以外国公司名义买房最大的优点就是可以规避赠与税或遗产税。

　　• 例子：有一位来自深圳的公司高管看中了曼哈顿一套价值千万的房产。他请专业的税务公司对房产购买进行税务规划。专业的报税人员在得知郑先生将用个人名义购买房产时，谨慎提醒郑先生，房产价值昂贵，应该规避高达40%遗产税的风险。郑先生不以为然，还是以个人名义购买了。不料两年后这位房主因车祸去世，房产由二十多岁的儿子来继承。美国联邦税局征收40%的遗产税，纽约州也要征收10%的遗产税。儿子只好卖掉房产来缴税。

　　• 没有美国公民或居民身份的人如果在美国以个人名义买房有可能引起美国遗产税和赠与税，因为外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国身份的居民一生有543万的免税额，外国身份的人终身免税额只有6万，在该金额之上最高要缴纳40%的赠与税或遗产税。而转让外国公司的股权是不用交美国赠与税或遗产税的，如果要转让房产产权，只需要将持有房产的外国公司的股权进行转让就可以了，这样就达到了避免赠与税和遗产税的目的。

　　• 符合美国税务居民的外国人-外国人如果买房用于自住，房产的金额较低也比较可以用个人名义买房。因为如果外国人符合美国税务居民身份并在卖房前五年自住两年，也可以得到25万/50万卖房的免税额。(例子：比如有人用工作签证在美国短期工作和居住几年，以后再回去本国，可以考虑用个人名义买房。)

　　• 买房给孩子留学自住的外国人(列子：比如有的中国家庭把孩子送到美国来读大学，他们这样把现金赠送给孩子，孩子用自己的名义买房。这样的话房产已经在孩子名下，将来不用再转让，不会引起赠与税的问题。孩子在房产自住符合规定的，在卖房时可以享受到25万卖房利润的免税额。)

　　外国身份的人卖房和美国身份的人卖房最大的差别是什么?

　　• 外国人卖房时联邦要缴纳房屋出售额10%预扣税，纽约州要缴纳8.82%的增值税，因为外国人没有美国收入，没有成为美国税法居民是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴税。国税局收走预扣税的话，外国人必须填交税表才能拿回退税。出售额10%预扣税很高，一般人的税款会小于这个额度，所以为了拿回退税，外国人都会按时合法的报税。

　　(美国中文网 )