英国中央银行英格兰银行(Bank of England)金融审慎监管局(PRA)于3月29日发布针对出租房(Buy-to-let)投资者信贷严格审查的制度预案，将进一步加大限制针对出租房产的贷款比例、额度，以及对房东还贷能力进行全面评估等，希望以此防范出租房投资市场给英国房地产行业带来的可能的潜在风险。
英国央行计划出台的最新政策，外加英国财政部即将于4月1日开始执行的出租房或第二套房产的3%额外交易印花税，以及对高收入人士房东按揭利息免税比例的限制，都将进一步打击出租房产投资者的收益率和投资热情。
英国央行金融审慎监管局的新政征求意见稿中的政策预案以及可能带来的影响细节如下：
承受能力测试
金融审慎监管局希望所有的出租房信贷机构更加严格地评估审查投资者的承受能力，尤其是借贷利率上调时的风险承受能力。
目前，出租房产的房租收入和房价上涨额度是银行借贷的主要参考要素。通常情况下，银行要求投资者至少首付房款的25%，并且要求每月的房租收入应该至少达到银行借贷还款额的125%(加入每月需要还给银行1000英镑，那么对应出租房每月的房租收入至少应为1250英镑)；而且当前的出租房借款允许投资者只偿还利息(interest-only)。
根据新的政策预案，英国央行希望金融机构不但要评估房租收入，而且必须综合评估房东的财务状况、出租房产投资的税费以及可能的财务风险等更多要素：
*综合评估出租房房东投资者的利息保障率(ICR)，测试房东通过房租收入偿还银行利息的能力；
*综合评估房东的个人财务状况，能否在出租房收入出现问题时继续偿付银行贷款。
*同时，信贷机构还需要综合评估一旦借贷利率上调，房东在至少五年内的偿付能力和财务风险等。
这些政策具体还包括：
*必须全面考虑房东需要支付的出租房所有费用；以及
*房东需要缴纳的出租房税负；以及
*出租房投资者的个人住房还款、个人所得税、国民福利保险金、个人其它借贷的偿付、生活必要支出、以及其它生活成本等。
利率上涨承受能力测试
考虑到出租房投资市场的潜在波动性，以及按揭借贷利率固定期较短，以及只偿还利息等特点。英国央行金融审慎监管局认为，所有出租房产的借贷机构必须全面评估并且确保房东能够承受可能的利率上涨。
英国央行要求所有的信贷机构必须：
*考虑一旦针对出租房房产的借贷利率上调，房东在至少五年内的偿付能力和财务风险等；
*必须测试房东在贷款利率上调至少2%之后，是否仍然能够正常还款；
*假设房东的出租房贷款利率至少为5.5%(即使实际借贷利率远低于5.5%)的情况下，房东的偿付能力等。
拥有资产组合的房东(Portfolio landlords)
根据英国央行的统计显示，拥有四套或以上出租房产资产组合的房东，在遇到利率上调等市场风险时的违约率更高，因此央行要求严格控制此类房东的风险。
*持有四套或四套以上出租房产的房东将被定义为拥有资产组合的房东(Portfolio landlords)；
*贷款机构需要更加严格地综合评估拥有资产组合的房东的偿付能力和风险。
金融机构必须拥有更健全的风险管理、系统和控制能力，尤其是对出租房产的房东投资者的系统性潜在风险。
英国央行金融审慎监管局发布针对出租房(Buy-to-let)投资者信贷严格审查制度的征求意见稿，面向公众征求各类建议的截止时间为6月29日(周三)，任何建议或看法，可发送至英国央行专设的官方邮箱：[email protected]。
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