【旺运堂】澳洲以悉尼为龙头复制中国十年地产神话?

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收藏文章 赞一个 已赞 2014-08-15 南半球风水周易算命




相信大家这几天看到过一篇文章《澳洲以悉尼为龙头复制中国十年地产神话》,我也转发过,所以不少朋友在我的微信留言,问问我自己是怎么看的。今天我就整理一下,说说我的一点小看法。


首先我先把一些别人都整理好的观点,而我也比较认同的观点,摘抄下来:


亚洲各大知名开发商齐聚澳洲!

从2013年中国地产大鳄上海绿地集团在悉尼的大手笔砸钱扩张,到一周前泰国富商苏旭明控股的新加坡地产巨头星狮集团(Frasers Centrepoint)的收购本地大型开发商之一的Australand股权,到王健林的万达集团黄金海岸酒店并购案,再到李嘉诚旗下公司长江实业收购澳洲天然气公司Envestra Ltd以及其旗下ARA公司正在澳洲的悉尼墨尔本积极寻找合适的地产项目,这一系列的亚洲地产巨头抢进澳洲市场的动作,让我们看到中国10年地产神话就在眼前。

地产富豪们的一系列动作,不得不使我们重温悉尼2036计划:

很多人一定认为悉尼2036计划离我们很远,对目前悉尼的居民也不会有任何的影响。但是正是悉尼政府对2036的长远规划加大了近几年悉尼各个地区房价的上升速度。

从Zetland的重建,Rhodes的复兴,到奥林匹克公园的新商业园区,以及西北的新铁路线等等。在过去数年,每一个房价大增的地区背后都少不了政府的长远规划和资金注入。

再大的土地,再好的环境,如果没有人注资与开发,那永远也就只是一块荒地!所以亚洲开发商早已看到了悉尼未来的大好发展前景,纷纷前来来注资!据不完全统计,截止到2014年6月30日,约670亿澳元的资本已流入澳洲!

《悉尼都市战略规划与发展2036》的官方报告中,为应对澳洲悉尼人口的大增长,明确提出了相应的发展策略:

  • 悉尼的发展正以一个“GLOBAL CITY”(CBD和North Sydney)国际化大都市和三个“REGIONAL CITIES”区域中心城市组成的都市经济和地理空间长期发展新格局。

  • 增加现有地区的住房密度。以下区域,Epping,North Ryde,Macquarie Park,Wentworth PointHomebush,Randwick,Mascot以及South Maroubra全都是未来重点规划对象。

  • 最大的就业增长区域定位西北区(99000个就业增长)和西南区80000个就业增长),然后才是传统的悉尼CBD(58000个)。

  • 一条全新的铁路线通往目前悉尼的第一大商业园区,Norwest。

  • 至2036年悉尼人口预测至少达到5百60万,需增加就业机会450000个。

亚洲地产富商近期澳洲市场动作回顾

亚洲首富、香港商界巨鳄李嘉诚决心在澳洲房地产市场大展拳脚。目前,李嘉诚旗下新加坡上市房地产企业泓富资产(ARA Asset Management)正通过自己的“顶峰发展基金”(Summit Development Fund)配置资本,布局澳洲与东南亚房地产市场。

正积极为开发项目选址

泓富资产基金总裁Ng Beng Tiong表示,该公司主要目标是悉尼和墨尔本的房地产市场。他暗示泓富资产可能在澳洲进行一系列房地产项目开发,称该公司目前正在为写字楼、零售、居民及工业房地产项目选择合适的开发地址。

Ng Beng Tiong指出:“我们已经做好准备,事实上也一直寻找签署开发协议的机会。”但他并未透露该公司计划在未来几年将在澳洲购买多少土地。“没有计划量,这要视具体情况而定”。

此外,就泓富资产是否会收购澳洲工程和基建集团莱顿控股(Leighton Holdings)在售的莱顿地产(Leighton Properties)问题,Ng Beng Tiong也未予置评,但他称该公司“乐于”与澳洲本土开发商合作。

拓澳洲基建领域版图

除涉足房地产外,李嘉诚的澳洲商业版图还扩展至澳洲能源领域。据《澳洲金融评论》(AFR)7日报道,澳洲天然气管道运营商APA Group已宣布,将把旗下天然气分销商Envestra的全部控制权售予李嘉诚旗下的长江实业集团(Cheung Kong Group)。长江实业集团也是泓富资产的母公司。

据悉,就在长江实业集团收购报价到期的前一天,APAGroup宣布将向前者出售所持有的33%的Envestra股份,折合税前利润为4.3亿元。

APA Group执行董事麦克考迈克(Mick McCormack)表示,长江实业集团提出的每股1.32元的收购报价“远高于我们对Envestra业务的估值。即便是在我们完全控股的情况下,也比我们的估值要高”。

在APA Group宣布出售Envestra股份前,长江实业集团已持有Envestra近40%的股份,其中36.06%的股份为该公司直接持有,另外3.09%的股份通过机构投资者持有。而长江实业集团成功收购APAGroup所持有的Envestra股份后,其所持股份将远超过50%,完全获得Envestra的控制权。


新加坡地产巨头Frasers Centrepoint打败澳洲地产公司Stockland,成功入主本地老牌房地产开发商Australand(ASX:ALZ)。上周五Frasers宣布对Australand的收购已满足所有限制条件,最新持股变更公告显示,Fraser持股比例突破了60%。


11日,Australand宣布,按照此前约定,公司股东将不受收购计划影响,可获得每股12.75分的末期股息。Fraser提名的三位董事将自13日起上任。

Australand是澳大利亚领先多元化地产集团,从事房地产开发已80多年,项目遍布澳大利亚各地,业务涉及住宅地块开发、住宅及公寓建设、商业及工业地产投资、物业管理,在悉尼、墨尔本、昆州东南部、阿德莱德和珀斯都设有分支。

近半年来,澳洲上市公司并购频频出现本地同行要约遭拒,外资后来居上的局面,包括香港长江财团击败APA集团,收购天然气分销商Envestra;中国复兴集团击败Horizon石油公司,收购Roc石油公司等。Frasers Centrepoint对Australand的收购可谓顺风顺水,从表达要约意向到收购转入无条件,仅用了两个月的时间。

6月4日,Frasers Centrepoint提出总值24亿澳元的现金全购要约,每股4.48澳元的报价获得Australand董事会一致推荐。随后FrasersCentrepoint顺利获得新加坡交易所和澳外资监管委员会放行。

Frasers Centrepoint有限公司(FCL)是新加坡最大房地产公司之一,已在新加坡证交所主板上市,总资产近114亿新币(截至3月31日),旗下有三大核心业务板块:住宅地产、商业地产及酒店地产,运营足迹遍及亚洲、澳新地区、欧洲及中东的30多个城市。


8月11日,万达集团宣布并购澳大利亚黄金海岸市著名的珠宝三塔项目。并购后万达作为绝对控股股东,将和原业主共同开发该项目。项目计划投资9亿美元,建设超五星级万达文华酒店和酒店式公寓。这是万达在海外布局的第5个五星级酒店




珠宝三塔项目位于黄金海岸市中心核心地段——冲浪者天堂区,而且是黄金海岸唯一获批直接濒临海滩的五星级酒店和公寓项目。项目规划建筑面积约14.6万平方米,由三座超高层塔楼组成,是黄金海岸唯一的超高层三塔项目,其中一栋为五星级酒店,两栋为销售型酒店式公寓。珠宝三塔项目建筑设计极具特色,是黄金海岸首个使用幕墙装饰的项目。项目的中心花园、会议设施、餐饮酒吧、康乐娱乐等设施均直接濒临海滩,建成后将成为黄金海岸城市地标。项目预计2015年开工,2018年开业。


澳大利亚海晟集团在悉尼大规模进军别墅土地市场,击败包括Mirvac, Sunland 等本土上市开发商,一举拿下西北开发区总共达60Arce. (240000 平方米)的土地,打算未来开发600套独立别墅。该公司正在研究悉尼西北西南开发区更大规模的造城计划,奠定了悉尼开发区龙头老大的地位。该公司执行总经理提到,悉尼已经不仅仅是悉尼人的悉尼,而是全球人的热点,在政府新规划的火车站附近,拿下一个别墅,不仅仅是澳洲人的梦想,更是许多海外移民,包括中国人,韩国人,印度人,英国人的梦想,因为这里的别墅价格实在是太能负担了。

海晟集团的第一批土地80幅上市当天,就被哄抢一空,还收到超过500个的咨询电话,该公司市场总监表示,市场的需求旺盛远远超过市场的供应。政府也在加大力度改革别墅用地的最小尺寸,可以预计的未来是悉尼的土地会变得越来越小,越来越紧俏。


按照预估,未来20年内,悉尼必须要挤出近50%的房屋才能容纳额外的170万人口。而由于澳洲对绿地开发的各种限制,以及对建筑质量的高标准,政府批准的房屋建设量依然远低于人口的需求。特别是在北区和东区,罕见有大规模的开发项目,人口密度依然非常低。

如果悉尼要安置未来20年接近600万的人口,至少还需要77万套新住房,每年至少需要3万套。悉尼城市规划总部的Sam Haddad表示,目前悉尼每年新增住房率仅有1万8千套左右。也就是说悉尼的房价在未来数年继续上升都属于正常,而并非泡沫。

从过去数年来看,每一个政府规划过的区域,房价几乎都稳步上升,牢牢按照7年翻一番的规律进行着。这也成了一个有迹可循的规律。

说的通俗一点,大型的开发商在政府的支持下进驻一个地区进行改造和重建,那么那里必定会有一个从无到有的变化,房价也必然紧随而上。


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其实上面这么多:我只看到了两点:


1,中国地产商们,也就是最近两年才来,你觉得房价有这么快要崩盘吗?所谓的房价崩盘,得有一个过程,是不是?

2,李嘉诚抛中国,投澳洲欧洲。你相信他的眼光吗?


这两个理由,已经足够我们相信澳洲,特别是悉尼的潜力了。


下面继续:


执政党要员手中有大量房产,房价会跌嘛?


澳洲的政治精英们属于最高最爱投资房产的人群,国度党的参议员Barry O'Sullivan是堪培拉具有最多房产的政客,有50处房产,另外一位国度党议员David Gillespie则具有17处。

联邦政客均匀每人具有2.5处房产,或者价值约300万的土地。

亿万富翁Clive Palmer名下有12处房产,独立参议员Nick Xenophon有8处,而高调的联邦通讯部长Malcolm Turnbull也差不多。

议会成员里只要13位,也就是6%,名下没有房产。


负扣税一直都还存在,这就说明了政府的态度。


政府大力基建投入,所到之处房价节节飙升


贝尔德政府公布了一份大肆兴建基建的选前预算,这主要是因为州府的金库在印花税收入增加近10亿元以及租赁两个港口后充盈了不少,新州财政厅长康斯坦斯预计州府财政在2014-15财年赤字将缩小至2.83亿元,并在2015-16财年实现盈余。


政府还为帕拉玛打轻轨项目(Parramatta Light Rail)拨款4亿元,基本意味着帕拉玛打市府耗资20亿元建设到Macquarie Park和Castle Hill的轻轨梦想将成为现实。


此外,贝尔德政府似乎言出必行,除了兴建基建以外,还兑现了保护弱势群体的承诺,预算将在未来四年为儿童保护工作拨款5亿元。


在2013-14财年,得益于房产繁荣--州府预算文件称"住宅房产市场增长了35%",州府的印花税收入暴增了9.38亿元。


州府在明年三月份的州府大选前很显然对西悉尼用心良苦。贝尔德称:"西悉尼在过去数十年来一直被工党政府视为理所当然,但我们将为这个富有活力的地区提供他们需要的、也是值得拥有的基建和服务。"


"实际上,州府的交通基建投资款中,有一半投在了西悉尼。"


列车与道路预算基建开销包括:


*帕拉玛打轻轨列车,4亿元。


*West Connex,未来四年拨款38亿元,其中15亿元为联邦政府资金。这条高速路的总成本现在预计为149亿元。


*悉尼西北列车连接线,未来四年将获得52亿元,总成本为83亿元。


*下一代列车组(Next Generation Rail Fleet),2024年将获得28亿元。


*从环形码头(Circular Quay)到Randwick和Kingsford的轻轨线路,在2019年前拨款16亿元。


*澳宝卡系统,在未来15年内耗资12亿元。


*Pacific Highway重大升级工程,58亿元(包括联邦政府拨款)。


*Princes Highway,6.81亿元。


*西悉尼Growth Roads,5.57亿元。


*Greater Western Highway和Bells Line of Road道路升级,3.59亿元。


*西悉尼到Badgerys Creek悉尼第二机场的支持性道路,14亿元。

政府在悉尼花的每一分钱,都会体现在房产的增值上面。


悉尼?这下面的十年?西北,西南,还是很不错的。


那么上面其实我已经不用怎么说,已经说明我是基本上认同这个理论的。当然我们说房价的升涨,不可能是直线的,我认同的是大势。


下面来继续:


我一直说:下元八运为土运,从2004-2023年,房地产是不错的。然后2024-2043年,为下元九运,属于南方火运。火又生土,澳洲又为南方。所以其实澳洲的房地产,至少还有差不多30年的运气。当然我们说大势。中间或许有一些调整,但这是大势,跌的有限,涨得更多。我们保守一下,也至少有差不多 25年的一个前景吧?


所以,基本上,澳洲买房,目前都还是值得考虑的。


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