加拿大楼市投资三部曲:发现组合、分析情绪、顺应趋势!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-03 加拿大房产投资


到多伦多快一个月了,很多国内的朋友问我对加拿大的楼市怎么看?我的感受是:看到了多伦多楼市的“热”、但并没有看出多伦多楼市的“贵”。


发现组合


在加拿大其实已经有许多非常成熟的投资渠道,我在这里就先打个比方:A类投资方式、B类投资方式、C类投资方式,以此类推。但加拿大当地人的投资行为有些简单,一般只会单纯地只投A、只投B、或只投C,很少有人会将A方式和B方式做组合、做嫁接来做投资,而且投资前的决策过程相对较长,投资行为偏谨慎。


加拿大开发商的实力普遍没有中国开发商强,而且由于法律的严格监管,开发商在开发过程中是无法动用的投资者买楼花的钱。因此,开发商在项目前期就会有一定量的资金缺口。我们“加拿大房产投资”平台聚集了几位专业的金融及房产投资者,并于去年10月底以投资组合的方式在加拿大完成一个房产项目的投资,这个楼盘也已于3月底在多伦多开盘发售,楼盘名字是“UnionVillas”(点击最下面“阅读全文”可了解此楼盘的具体信息),楼盘位于多伦多最有发展前景的万锦地区,项目是个52套纯Townhouse的现代小区。


接下来,我们和大家一起分享在加拿大的投资决策过程!


首先,通过FDS这类专业的Syndicated Mortgage公司获取大量的开发商拟开发项目的前期信息,从中初步筛选出安全可靠的开发商与可投资的项目。去年我们在近十个开发商中,最终选择了当地知名开发商Sunrise、及其他们正准备开发的“UnionVillas”Townhouse项目。项目初选确定后,我们带着“UnionVillas”项目回到中国,邀请了国内专业投资者对此项目做进一步论证,评估的结果是可以投。很快,从我们几个投资者中,确定了一位领投人,并以领投人的名义发起了第一轮私募(借与开发商的项目建设费、2年半周期、利率8%)。

 

其次,领投人带着第一轮私募金返回加拿大,与开发商商议楼花购买的数量及购买价格。这是最关键的一个谈判环节,是否能提前以比较优惠的价格锁定一定比率的房源,是这轮谈判的关键。如果双方条件谈妥,走借款程序、合同、支付借款金。为了保障借款人的权益,借款人的名字将作为第二债权人、排在银行之后,写在开发商购买的那块地的产证上的(这比国内的P2P要安全多了);如果双方条件未谈妥,终止借款程序,领投人回中国退回第一轮私募金。“UnionVillas”这个项目,我们和开发商的谈判进展得非常顺利,开发商也很欢迎中国投资者的这种新颖的投资方式。最终,我们以优惠价格拿下了10%的房源。谈判结束,领投人回中国做楼花购买金的第二轮私募(用于购买楼花的预付款,总房价的10%)。

 

第二轮私募完成,领投人再次回到加拿大、分几期支付楼花预付款,并得到开发商的正式通知,项目将于2016年3月底对外开盘销售。在领投人回加拿大之前,已经有3位参与私募的投资者提出将购买“UnionVillas”的Townhouse,其前期的投入资金,将自动转为楼花的首付款。这样一来,我们能真正拿回中国销售的“UnionVillas”房源屈指可数。


财务数据回顾

我们是将这一项目,操作成一个2.5年投资周期的理财产品、在国内做私募的。当初测算出的预期年收益有2个结算时间点:(1)持有到开发商2016年3月底开盘退出~0.5年,年收益率:16.62%;(2)持有到交房时退出~2.5年,年收益率:34.86%。那3位购买“UnionVillas”的私募投资者,很明确是选择第二个时间点作为退出时点、或者是不退出、改为长线持有。从现在的开盘价格来看,这次参与这个项目的投资者的投资收益,要远远好于我们当初的收益预期。


备注:由于加拿大政府的严格管制,Syndicated Mortgage这类资金的借贷,只能在:有加拿大身份的公民或是持枫叶卡的居民与加拿大的房地产开发商之间发生。加拿大法律严格限制外国人在加拿大做这类投资,我们为此还专门请了加拿大当地的律师和税务顾问介入(产生了一些额外的成本,为了规范操作还是值得的)。为什么加拿大政府不允许外国投资者做这类投资?我用一个保险例子来给大家做个解释。有同样一个保险公司,在中国叫中宏人寿保险、在加拿大叫宏利人寿保险。我对比过同样的一张人寿保单,在加拿大购买的费用只有在中国购买的一半。同样,加拿大宏利人寿保险的人寿保单,也是不卖给外国人的

分析情绪


在对中国楼市多年的参与中,我发现投资者在购房决策最终临门一脚时,往往会受情绪影响。我暂且把这定义为“情绪指数”。中国是这样,在加拿大买房也有“情绪指数”,“情绪指数”时刻影响着房价。在中国的房地产市场上,有这么一批很典型的理智者。他们以理智的投资观理智了近10年,但理智者持续多年看着旁边人赚钱,最终也会做出不理智的行为,往往是理智者最终成为中国楼市最后一棒的接棒人。最近这几月上海、深圳的刚需和改善型购房者中,有不少这样最理智的冲动者。我有这样一个观点:投资房地产,一定要选择一个上升轨道中的市场来投资。在上升周期的初期投资者需要一定的情绪化,但在上升轨道的末端则需要理智。在中国,现阶段的房产投资者需要的是理智而不是情绪化,在行为上是出货而不是买进!


那如何来判断现阶段的加拿大楼市?


我用一句话来归纳:现在多伦多,和十年前的上海,很像!回到加拿大,先来看看手中有货的个人卖家和开发商是如何在利用“情绪指数”来使自己受益最大化的。先说说抢offer(在国内叫做买二手房),一般卖家会有个最高心里预期、即最高价。现在加拿大比较流行的卖房方式是,卖家先开出一个低价,吸引尽量多的人来看房、诱导更多的潜在买家下offer。在最终决定性的哪个晚上(我一直不明白为什么抢offer的时间总在晚上,不搞到12点,不把人搞到精疲力竭不罢休),卖家会充分利用多个买家的“情绪指数”的叠加,最终的成交价普遍高于卖家的原来心理出让价的上限。这种玩法来源于艺术品市场:艺术品拍卖时,本来预计10个人参加,结果来了100个人,最后成交的价格一定会比预期要高很多。这就是抢offer中的“情绪指数”的叠加效应。


聊完抢offer,再来说说开发商卖楼花。应该说,加拿大的法律对开发商的约束力要比中国强许多。例如:买家在下offer后有10天的冷静期,冷静期内可以单方面中止合同。由于加拿大政府对开发商的诸多限制,让开发商只有1次机会在交易过程中使用“情绪指数”。二手房交易是买家出价、而且可以多次竞价;而卖楼花则是开发商出价,而且只能出一次价(第二天涨价不算)。如果可能,建议去买开发商的新房楼花,尽量避开二手房的抢offer。一手房,最多是开发商的一次性情绪指数;而二手房抢offer,则是多重情绪指数的叠加。如果一定要买二手房,比如house。我更喜欢价格平开或价格高开的卖家,至少谈判时1对1,相对还公平些。


顺应趋势


在加拿大投资房产,如果5年内的上升趋势明显,就不要纠结于短期的价格差。很多我在上海的朋友都有过这样一种经历,多年以前一直纠结多几千、多几万的房价,一直纠结、一直没买、一直到现在,最后终于买不起了,也就死心了。回头看这些事完全无足挂齿。如果你做的事大方向是对的,尽管小处有失误有曲折,完全没关系。但如果在一轮下降的趋势中,只能卖出,这和能力和勤奋没关系。当投资只是赚些辛苦钱的时候,那就会发现我们赚取的只能是社会平均回报率,于是我们得出这样一个结论:能力是重要的、勤奋也是必须的,但是在趋势面前还是尽量淡化能力和勤奋的重要性,更多地看房地产上升趋势中的投资机会。趋势一旦确定,就要进行相对激进的铺量投资。


应该说,我不是一个能接受短期亏损的长期投资客。何时买入?我会选择在上升趋势已经确立的右侧尽量早期买入、我也尝试过在趋势还未正式确立的左侧末端介入、但那对一个普通投资者来说,太煎熬了。何时卖出?在中国做房地产投资,完全是种无意识的行为,投资房产盈利靠什么?归纳一句话:靠的是运气。这种傻子式的房产投资方式,在加拿大则不一定适用,因为加拿大的房地产市场是有周期性的、而中国目前还没有经历过一个完整的房地产周期。


中国楼市就好比是一个处于成长和发育阶段的女孩,还未经历过初潮时的恐慌和焦虑;而加拿大楼市显然就是一个成熟的女性,每月一次的周期性也能从容应对。所以,今天在加拿大做房产投资,为了确保投资盈利,我有以下2点建议:一是,首付尽量少,将杠杆率用足(长融短投)。一个月前,我们订阅号对多伦多本地的一位普通投资者做了她买房和银行贷款的跟踪报道。我到多伦多的第二天就去了她买房的那个区域Ajax。琢磨了几天后,最后得出这样一个归纳;如果这房子不是你首套自住房,而且你也有一定的抗风险能力,那就大胆地买吧。没有首付压力,随后每月600加元的支出就能获得一套双车库的house,在我眼中这根本就是没有风险;二是,设置止盈点,以买入价为基准,3年60%涨幅或5年翻一倍,是比较合适的止盈目标。如果能严格遵守以上2条投资纪律,以你初使资金为基数,你的投资收益可能已经是3-5倍了(这里我只是估算,如果群里有专业会计师,欢迎帮我精算,事后我会公布你的计算结果)。而且,在未来的5年里,加元兑人民币20%-30%的汇率红利,也将是个大概率事件。

 

很多人其实都能看到一些趋势性机会,但是敢于果断下手的人其实不多。你看对了,但你又没行动,结果也就跟你没啥关系了。国内投资者来加拿大做房产投资,我的一个比较明确的观点是:在风险可控的范围内,你可以做错、最好能做对,但绝对不能不作为。

 

结束语

摆在我们面前的事实很可能是:加拿大的2大超级城市温哥华和多伦多,仍在迈向超级房价和超级泡沫的道路上,没有停歇,看起来也没有什么办法让它在短期内停歇下来。在加拿大,楼市还未形成这样一种扭曲的财富价值观:买一套房就可以鄙视一个人一生所有的努力、所有的奋斗、和所有的梦想。在我眼中,加拿大的楼市还是值得投资的。我们现在所要做的,就是去发现中国和加拿大这两大经济体在“供给”(房屋产品)和“需求”(货币购买力)上的错位,用商人的态度和行为去对接他们,并从中谋利。

 

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本文为佳诚投资专稿,作者谢宇,转载请务必注明出处。如发现任何个人或组织未注明,必追究其责任。

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