该出手时就出手,旧金山湾区房价大揭底

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-26 环球移民美国移民




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昨晚熬夜看完了描述2008年次级贷危机的经典影片《大空头》(The Big Short)。平心而论,这部影片视觉效果一般,但是对于想了解美国的证券和房地产的朋友来说,这是一部不可多得的佳片。 推荐所有想了解美国房地产和房地产历史的朋友观看。


好了,回到正题上来,谈谈湾区2016的房价走势。


我们先来看看最近10年的房价情况。

Palo Alto 的房价最近十年来一直是长势汹汹,除了2008年有微跌之外,近两年更是如坐了火箭一般的飞涨,你咋不上天呢?(虚线为Palo Alto的房价曲线,本图来自Zillow数据,下同)


Los Altos的房价跟Palo Alto情况类似,但是2008年跌幅有比Palo Alto大一点。(最下方虚线为Los Altos的房价曲线)


东湾著名华人区Fremont的房价是个过山车,从 2006年的70万到2011年低谷50万再涨回2015年的90万。


湾区面积广大,从图中可以明显看出,湾区每个City的房价并不完全一样,但从长远来看湾区的房价一直是在增长过程中,而且热点区域房价抗跌性非常强。


房价反映的是区域内买卖意愿的体现,涨跌幅的原因复杂,失业率,人口净流入数量,工资水平,新房供应量都反映出房价水平。


两年前在湾区买过房子的都沾沾自喜,当初60万的房子现在涨到了90万,涨幅超过50%,两年净赚30万。现在手里拿了大把现金的湾区码农太太们都在等着湾区房价暴跌,拿Cash买白菜房和法拍屋,不然只能呆在家里window shopping了。


最近就业市场有些变差,创业公司融资困难,估值缩水,美股大行情不好。个别跳水的厉害,比如LindedIn,现在都不好意思再称自己为FLAG四大金刚之一了,不过这少了L的FAG,看上去好好笑。


说起房价暴跌,不得不提2000年和2008年的两次房价暴跌。2000年的Dot com泡沫源自IPO的狂热,当时大批的裁员,那种绝望情绪让人感到恐怖,认为IT不会再有出头之日。裁员迫使许多人转行或者回国,有些职位就此消失,再也没有回来。可是,当时湾区的房价微跌了10%多些,另有些地区比如当时的旧金山,IT并非支柱产业,房价没有受到影响,所以2000年的房市称不上崩盘,调整是一个更为恰当的词。


而2008的金融危机,这样的崩盘可以说是百年一遇。《大空头》开篇就将自1938年以来,可以跟2008年媲美的经济危机是接近80年前的1938年,早就是好几代人之前的事情了。2008年之前,是个人就可以花半小时申请贷款去买房,完全不用查收入,很多人手握几套房产,泡沫便是这么产生的。黑心华尔街把次级债当商品卖,追求数量而非质量。《大空头》里面讲几个色情工作者拥有几套房产,而一旦房价下降,马上就断供弃房。


而现今的贷款规定之繁杂,审查之严格,常常让经纪人们叫苦不不迭。买房之前对客户的贷款知识辅导是必须!必须!必须!几乎每个贷款都会有或大或小的问题,这个时候房地产经纪需要做好客户与贷款师之间的协调工作,确保交易顺利close。


说几个我比较支持的观点:

1、湾区拐点还没有到来,现在湾区inventory(存量房)比较低的时候。离拐点还远。什么时候看到一大堆房子在市场上挂三五个月还出不了手,那就是拐点了。不过Inventory的变化会比较快,现在可能某个区域Inventory,但不排除3个月之后Inventory就高了。


2、我周围大部分人都是等着跌了我好买的这种心态,这种心态的人大量存在,房市也不会跌的太狠,说明大家对这块地区经济长远还是看好的,泡沫挤挤还能发展。真要是大家开始考虑卖房换地区了,那房市就要真撑不住了。


3、湾区的经济虽然有裁员,但是还没有这么差,很多公司在裁员,也有很多公司在缺人手,经济并没有很明显的下行。


4、学区房确实保值,跌得慢长得快,破房子为啥这么贵,嗯就是这么贵,谁让人家是学区房呐。


5、如果是刚需,比如孩子近两三年要上学的,想改善居住条件的,父母过来需要大空间的,你可以自己计算下,再租房几年的成本,以及预计房价的涨跌,要是两者相差不大,还是买房合适。如果是自住刚需买下来基本没错。


6、Palo Alto那种几个M的好地区的房子,永远不会大跌的,长期一定是涨的,想出手是没错的,只是如果你有几个M,如果有更好的投资机会,可以考虑权衡,是投资自己的生意还是投资房子。


7、买房这个事,如果你有钱,就自己去市场上下几个offer试试水,周边朋友打听下市场,自己投简历看看job market行情,千万别听论坛里所谓的牛人指点,很多人2013年问该不该买房,会不会很撑,一堆人劝别买,然后那个人还真的没买,然后呐?然后就没有然后了。买房这事自己去调研,别老看别人的观点跟着跑。


8、2008年后 中美两国印了多少钞票,湾区作为全球的科技中心,必然是会分一杯羹。 中美两国的钞票都湾区硅谷跑,房价一定看涨,可预见的未来也是。


9、目前湾区房价很坚挺,尤其是传统好区,供远小于需求。组里快退休的老工程师根本不会卖房搬到外州,他们现在房产税都极低。自己买不起小黑屋,不代表其他人也买不起。 


10、经济规律是几年一个循环,哪怕以后几年经济放缓甚至衰退,也都是正常的,没什么可奇怪。房地产市场也是一个循环,但是这个循环可能很长,湾区有2000和2008年两次房地产危机调整,所以很多人认为这个循环是以7-10年为周期的,其实这个观点并不完全正确。周期长短很难讲,1968年到-1989年加州房地产市场连涨了21年,也许我们这轮房价增长是20年,现在只是个开始,谁知道呐!!!!


附录《过去 46 年美国全国和加州的房地产变化趋势》(见下图)


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