【澳洲购房知识】什么是对冲账户?为什么贷款要用对冲账户?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-01 澳洲地产置业博士



对冲账户英文叫 OFFSET ACCOUNT, 在国内有个相同的产品叫存贷通。 


Offset Account的作用

贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷30万,贷款账户的余额BALANCE就是-30万。如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样,没有管理费)然后你在对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是(30-10万=)20万的利息,比如第二天你又放20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30万=0的利息,也就是没有利息了。对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样)结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。



所以其实对冲账户和存款账户的性质一样,可以随时存进钱也可以随时拿出钱。但是区别就是它里面的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱,从而起到抵消贷款利息的作用。


Offset Account的作用


1

最大程度节省利息?

你可以把工资等收入设 DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。





2

资金最大自由化

因为OFFSET ACCOUNT能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息),有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且由于房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加你的现金流。


3

潜在税务利益

澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。



Offset Account的缺点

当然所有事物都有优点和缺点,OFFSET ACCOUNT也不例外,它的缺点就是会产生年费。年费每家银行不一样,从$180-$395不等,但是在同一家银行贷款套餐里面不管有多少个贷款,年费只要交一次,简单点就是说不管你买1个房子还是4、5个,只要贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。同时,付了年费就不用付贷款申请费了,一般贷款申请费为$500-$600不等。





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