海外投资美国房产投资如何合理合法避税

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-29 旭飞美国移民


进行美国房产投资的同时,需要交纳的税费是一笔不小的数目,如何进行合理合法避税?跟着旭飞移民一起看一看吧。

①自住两年升值部分不用交税
税法规定:在卖美国房产时,如果屋主在五年之内,自住超过两年,卖房后,美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万,个人可免25万)。所以大家还是要挑有升值潜力的房子,不然5年后美国房产根本没涨,那就不符合投资的意义了。

②保留美国房产维修收据,并避免现金交易
屋主维修出租房屋所花费的支出,一定要保留收据,因为这些收据在美国房产报税时,都可以算作支出,以抵租房收入。

如果请工人,也建议屋主从国税局(IRS)网站上下载1099表格,这样支付给工人的费用,可以用来报税。许多华人在聘请工人时,都愿意以现金方式交易以取得较低的收费,但这样做,不仅报税时没有凭据,而且无法获得冲抵美国房产租金收入的出租成本支出。

③出租房折旧冲回越早越好
出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧,土地价值部分不能折旧。出租的美国房产分27.5年来折旧算。比如说,你买个房子20万,土地值4万,房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后,你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉,卖了30万。增值的10万,你要付长期资本利得,税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分,你要重新交税。这部分美国房产税,就叫做折旧冲回(deprecation recapture)。
 
而且金钱越来越贬值,三十年前湾区一所二十万的房子,现在已值百万。当年折旧省下的税,用今天的物价折算,可能升五到十倍,因此建议美国房产折旧越早越好。

④更换美国房产考虑“1031”延税
根据“1031”,如果投资人将旧房子(称作 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称作 Replacement Property),则所赚的钱可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。

当然“1031”延税方法要符合不少要求,比如在卖房45天内要找出想买的房,180天内要过户,钱要交给“合格中介”保管,纳税人和买卖中介不能碰钱,也不能利用增加贷款来套现。同时,必须是投资用房换投资用房,不能换自住房;交易必须在规定的时间内完成;新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。
 

注意:“1031”是缓税,不是免税,建议想使用“1031”延税的美国房产投资者必须提早准备,并在专人指导下严格按照要求进行交换,以免造成不必要的损失。
⑤用谁的名义进行美国房产投资也有窍门
如果你是以个人名义投资美国房产的,可以通过房子的地税(房产税),保险费;房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费;房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说,省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。


如果你是用公司名义投资美国房产的,除了以上提及的抵税项外,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用;员工的所有工资,福利;用公司的名义买的电脑,家具,电器等办公用品等等,通通可以抵税,专家建议,谨记保留原始发票,收据,或是信件等作为报税凭据。当然,里面窍门很多,找专业人士协助可以免除不少烦恼。

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