你不得不知的“杠杆”购房 分分钟一套变多套

<- 分享“澳洲房产资讯”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-28 澳洲房产资讯


 

都说投资一套澳洲房产,年回馈高达15%,最重要的是,超低门槛只要20万就能获得,究竟怎么做到的?靠得就是澳洲房产独有的房贷政策,也就是“高杠杆”,也正是因为这“高杠杆”,众多中国投资者在广阔的海外房产市场中选择了“澳洲房产”进行他的第一笔投资,20万轻松撬动200万澳洲房产!

  按照墨尔本CBD与墨尔本大学中间区域的高层公寓目前的房价,一居室是在40万澳币(按4.86汇率约194万人民币)左右,小编就以这栋公寓为例子为大家讲讲澳洲房产的高杠杆如何在你的澳洲房产投资中发挥神乎其神的作用的。

  首先,锁定房源仅需要首付10%,这栋公寓目前是期房,首付10%即约4万澳币,打给开发商的信托账户,就算是买了这套房了;在信托账户是在政府监管下的,买家及开发商未经任何一方许准都无法挪用账户里的钱。

  其次,海外人士在澳洲贷款额度一般在70%-80%(当地人贷款额度高达95%),交房前的前三个月,当地的按揭公司会自动找上门来咨询你是否需要办理房屋贷款;除了办理贷款之外,我们还需要支付剩余15%-20%(根据贷款额度)左右的尾款,也就是6万澳币(此处按15%计算)。

  也就是说,在首付及尾款之后,你总共付出:10%的首付4万+15%的尾款6万,一共10万澳币(¥48.6万)。

  值得一提的是,对于投资客来说,贷款比付全款购房获利更大,而且现在澳洲处于几十年来的低利率时期,办理贷款很划算;加上目前的货币形式:人民币不断贬值,澳币则是跌倒谷底正在稳定回赠,全球化的澳洲资产配置甚至可以为你实现房产以及货币的双面增值。

  读到这里,很多朋友会说,那啥,美国也是这么付房款和办理贷款的,澳洲的高杠杆到底体现到哪里?接下来这三大秘笈,才是真正的重头戏,也是让你轻松无忧实现“一套变多套”的利好政策!

  月供:只还息不还本

  澳洲房产投资办理房贷,可以申请“只还息不还本”的贷款还款模式。一般在操作上,就是在一家银行办理3-5年的“只还息不还本贷款”,等到五年后,如果还想继续持有房产,就再续五年办理同样的贷款还款方式;如果想售出,则可以连带着贷款一起售出,由接手人来处理贷款。

  而在这五年中,你每个月的月供就只是“利息”,“只还息不还本”月供只需要5577元人民币。但是墨尔本CBD的一居室租金每周的租金就可达400澳币,约7776人民币,再减去其他杂费,一个月可赚1700左右的纯利润。

  续贷杠杆:可贴现可对冲

  五年之后贷款到期之后怎么办?重新估值所持有的房产,假设五年之后重新估值后,持有房产价值60万,根据五年前的贷款比例75%,我可贷45万,而我原本仅需要30万,多出来的15万便是多贷出的金额,我可以选择贴现或者对冲。当然月供的基数也得有原来的30万增加为现在的45万,此时月供为8366元。

  选择贴现时,这15万澳币,我可以用来投资任何项目,比如下一套房产,“一套变多套”就是这么来的。

  选择对冲时,这15万澳币还是房子放在原有的账户中,可已抵扣年利息及每年的持有成本,于是乎,在15万澳币消费完之前只需要每月坐等收租即可,初步计算该事件或为6年左右。

  不续贷是怎么整?卖了吧!

  澳洲买房和中国卖房有一点差异,买家将房款交到银行,银行收到贷款全额之后所剩的便是卖家的收益。假设5年之后再估值房子价值80万澳币,卖出后还贷64万,所得14万便是房产所得收益。


点击展开全文