奶爸话房之购买住宅物业的那些事【新西兰房产生意110期】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-29 新西兰房产生意



“家”在中国古代象形文字中,上面的“宀”代表一个屋顶,下面的“豕”代表一头猪。古代生产力低下,人和猪都住在同一个房子里。有了遮风挡雨的房屋和裹腹充饥的食物,就组成了人们的一个家。房屋对于一个家庭如此之重要,乃至不管在中国的国人还是在海外的华人,购房置业都成为非常重要的一个事情。在新西兰又将如何购买住宅物业?

 
住宅物业=土地+房屋
除了极少数公寓以外,新西兰的住宅物业,绝大部分是指土地和土地以上的建筑这一整体。新西兰的物业所有权期限是999年,皆因新西兰属于英国联邦,很多法律都参照英国的体系。英国1707年立国、新西兰1840年立国、中国1949年立国,显然在新西兰购买物业比在英国购买能多住100多年,比在中国购买能多住800多年。

新西兰的物业所有权有多种形式,比较常见的是独立自由产权,就是土地以及建筑都可以自由支配,你有兴致有金钱可以把房屋推倒然后建个苏州园林。另外还有共享交叉产权,即物业的土地是多个业主共享,土地上面的建筑才是某个业主独有,建筑需要改建或新建就必须所有业主同意才能进行。

新西兰当地政府会为每一个物业作估价,土地估价与建筑估价之和就是整体物业的估价。政府会定期调整土地估价,并根据物业的土地估价来收取地税,地税税率大概是0.8-0.9%/年。基督城2016年8月将会对物业土地进行重新估价,据说会上调,这样政府每年的税收将会增加,业主缴纳的地税也会增加,但住宅物业的交易水平也会提升。我个人认为,实际成交价格比政府整体估计溢价10%-20%,政府整体估价中土地估价比重大于建筑估价,这些都可以作为选择标的住宅物业以及心理底价的一个参考。

 
买房子就是一种妥协
一百个人买房子有一百个需求。有人喜欢买独立自由产权的大面积土地物业,那么只能在城市外围或新区选择;有人希望房间足够多这样可以把多余的房间出租获益,那么可以选择在大型超市附近的旧住宅物业;有人需要为三代同堂扩大生活空间,那么选个后花园能大面积耕作的住宅物业比较合适。。。。。。世界上不存在完美的全部满足你所有需求的房子。我们只能把好的列出来,把不好的也列出来,最后做一个平衡和妥协。

中国最近20年的房地产市场教育我们,大城市的学区房最能保值也最能抗跌。新西兰的公立中小学教育奉行学区免费就读政策,如果海外华人的子女就近读书是刚需,那么好好研究城市里学校的分布是必要的。新西兰“淘宝网”TradeMe(www.trademe.co.nz)上每个租售的住宅物业都有一个Schools nearby功能,可以很方便地了解到住宅物业属于哪个学校的学区范围之内,并能计算住宅物业与学校之间的距离;当地房产中介如Harcourts(www.harcourts.co.nz)也有丰富的住宅物业信息可以进一步选择标的物业。我个人认为,如果发现一个标的住宅物业,被多个中小学学区所覆盖,那就应该毫不犹豫果断出手。
【住宅物业所在校区分布图】

 
OpenHome、验房和拍卖都是新西兰的特色
新西兰的住宅物业不能随便看房,但业主和卖方中介会提前安排OpenHome时间,一般每周1-2次,每次30-45分钟,主要集中在周末,这样有兴趣的买家就可以去看房了。OpenHome看多了也会麻木,脑力活变成体力活,但多看多听多问,还是非常有帮助的,这样会让自己学习到更多房产知识,更好地选择标的物业。
【一天看N个OpenHome考验的是意志和耐力】
OpenHome只能表面上、感官上、直觉上看房,住宅物业更详尽的信息可以进一步通过查阅市政府LIM(Land Information Memorandum土地信息备忘录)报告,以及第三方独立的Building Report房屋报告。有些卖家会提供Building Report给买家,但我个人认为买家自己找专业的结构工程师或建筑工程师,一起现场实地验房,这样会更准确检查出房屋的存在问题,并以此与卖家进行交涉。

新西兰住宅物业交易,既可以通过买卖双方中介与业主进行“私售”,也可以通过拍卖会现场与各路买家同台较量。拍卖会是一个气氛热烈值得观摩的活动,拍卖师卖力地诱使各路买家不断出价,而往往心头好的住宅物业被好几个买家不断抬价,直到最后拍卖师一锤定音。我个人认为参加拍卖会交易住宅物业,必须事前做好充分的标的物业验房功课,并且心中有底价,内心足够强大,否则很容易被亢奋的拍卖会现场以及其他出价买家冲昏头脑,从而导致高位拿下物业。
【热情高涨的拍卖会现场】

 
关于贷款购房
购买住宅物业,钱是极其重要的一个因素。新西兰目前的银行利率水平处于历史低位,一般住宅贷款在4%-4.4%之间,银行间抢夺贷款业务竞争激烈,受益的仍然是申请贷款的住宅物业买家。

申请贷款购房,银行账户、IRD税号、房屋保险,一个都不能少,幸好这些都可以离岸操作,买家身在海外也能全部完成。很多新西兰本地银行已经在中国设立分支机构,所以开立银行账户也是比较容易做到的事情。新西兰政府规定从2015年11月1日开始,所有外国人购买住宅物业必须在税务部门IRD开立税号,这主要是为日后实施更严格的“限外”政策埋下伏笔。物业不买保险,银行几乎是不会房贷给买家,一般$500-$600/年保险费可以得到$35-$40万元的保额,足以在发生意外的时候得到一份充足的保障。

新西兰住宅物业贷款申请审批的关注点跟中国有所不同,会优先考虑申请人的还款能力而不是物业本身的价值,因为银行不希望在发生断供的情况下自己成为业主然后去拍卖物业。申请人的还款能力,可以体现在海外收入如在中国最近连续6个月的银行流水收入、单位工作薪酬证明等,或者体现在已经在新西兰本地有工作并且有稳定的收入和纳税证明,或者体现在已经在新西兰本地有商业生意的财务会计收入预估。申请人还款能力越强,他能贷款的额度和比例将会越高,贷款利率也可以申请得越低。
每个人不一定有DreamHouse,但每个人一定有自己的家。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。愿所有人都能尽早入住自己的那个家!


澳纽奶爸


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