快速房贷还款法则 Laws of Loan Repayment

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-23 土澳思维



【土澳思维】的朋友们,


先说说今天澳洲主要城市拍卖市场的清盘率:悉尼77%,猫本74%,布村52%,阿德莱德75%,堪培拉74%。可见悉尼和猫本的二手房市场依然非常活跃。


房贷的快速还款法则


最近我迷上了刘慈欣的科幻巨著【三体】,尤其是小说里面提出的黑暗森林法则。因此也迷恋上了“法则”这个词。今天我们来谈谈房贷的快速还款法则,我把它翻译成 Laws of Home Loan Repayment。


所谓法则,就是在研究事实规律所归纳出的结论。【悉尼金融】对过去几年来客户的房贷还款状况做了一次问卷调查,发现了一些非常有规律的习惯。如果贷款人拥有这些习惯,他们还款的速度会大大加快!法则包括以下三点


自住房选择每两周还贷


通常情况下,房贷还款的频率是每个月。一个50万的自住房房贷、期限为30年、利率为4%,本金加利息一起还的话,每月的还款额为$2,387.08。如果是每两周还款,每次的还款金额为$1,193.54。精明的房贷人士知道每年只有12个月,但却有26个两周。换句话说,提高还贷频率不仅节省了利息,还多还了一个月!


从长线来看,按月还款的总利息为$359,348。而按每两周的总利息为$302,964,节省了$43,616,同时提前了5年还清房贷。


经常有人问我,那每周还款可不可以呢?答案是肯定的,但是每周还款比起每两周还款所节省的利息差距很小。每周还款的总利息为$302,656,30年才节省了$308,真的可以忽略不计了。


这里我想强调一点,大家应该注意到了,我在每两周还贷前加了“自住房”的前提,而且这一招必须是本金加利息一起还才有效。大家可能会问,本金加利息这一条件很好理解,但为什么是“自住房”,不是“投资房”?


我先问您:如果您有一套自住房和一套投资房,两套房子都有贷款。您应该先多还哪一个?


当然是多还自住房的了,因为自住房的利息开销是不可以抵税的。而且投资房应该是只还利息,不还本金。这样可以把所有的还款力量集中在降低自住房的贷款本金上。


充分利用对冲账户


澳洲房贷的对冲账户 offset account 是一个非常强大的产品功能。对冲账户里面的余额,每天都在抵消房贷所产生的利率。还是用上面的例子,我们假设您的对冲账户里面有5万刀,每年等于拥有了2,000刀的免税高利息收入,总利息就降到了$323,413(每月还款),节省了$35,935的利息 。税法行政条例TR93/6明文规定:对冲账户里省掉的利息不属于收入。


这比把5万刀存进银行好多了,首先,目前的存款利息肯定不可能有4%;其次,存进正常账户的利息属于您的收入所得,需要申报。


【悉尼金融】发现,对冲账户的高手通常是这么玩的:


  1. 所有工资和相关收入直接打进对冲账户

  2. 利用银行的55天免息信用卡消费并确保每月在账单还款截止日期当天全部还清


很明显高手们是利用信用卡免息时间差的优势,让尽可能多的余额待在对冲账户里。这里需要特别声明一点,如果您有消费冲动的倾向,千万不要用这一招,会“害死”您的。


定期寻找最佳房贷产品


大家可以先看看我昨天写的文章(【转贷】的陷阱)。


没有一家银行的产品可以永远保持竞争性!但是,通过定期(每2-3年)转贷,可以有效选择市面上适合您的最具竞争力的房贷产品,降低贷款总利息的成本,加快还款速度。


【悉尼金融】总结


综上所述,我们快速房贷还款的三大法则是:


第一法则:自住房选择每两周还贷

第二法则:充分利用对冲账户

第三法则:定期寻找最佳房贷产品


希望对大家有所启发和帮助,感谢捧场!


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