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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-22 美国房产投资


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现在越来越多的中国人在美国置业,有房产商表示,美国的50万到700万美元的房产,很多由中国人购买。因为对中国富人来说,投资美国是有吸引力的,不仅仅是资产的重新布局,加上美国房地产稳定健全的机制,让投资有安全保障,更加重要的是,可以把孩子送到美国读大学,享受教育机会与和生活方式。同时让家人去美国健康安全的环境去享受生活。 



美国的房地产市场依据市场规律运行,市场化程度很高,相关环节基本由市场供求操纵。纵观美国近五十年的房地产市场,其住宅价格除周期性波动外,一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年,但每次跌涨大致相当。换句话说,美国房地产在“低谷—繁荣—泡沫—衰退”的周期循环中,市场规律作用明显。 


即便市场化程度很高,美国政府对房地产业依然保持政策干预。尤其在居民住房领域,美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段,事实证明此举确实行之有效。 


投资美国房地产到底有多赚?
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   抗通胀


根据美国最权威的凯西-希勒房价指数,从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的,95年是上涨的。连续下跌达到5年的仅有两次,最大跌幅出现在2006-2011年,房地产泡沫破灭引发的金融海啸,累积跌幅为33%。

连续10年累积涨幅超过100%的有3次,在过去的123年里,美国房价年化增长率为3.07%,而在相同时期,美国通胀为2.82%。美国房价以高于通胀率0.25%的速度涨了100多年,房地产是抗通胀的,此言不虚。


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  双重收益
房地产即可以拿来自住,还可以出租赚取租金,从而获得双重收益。从1960第一季度到2013年第一季度,美国平均房租对房价的比率为4.98%。加上房价每年3.07%的升值,每年约有8.05%的收益。目前,美国的30年期固定抵押贷款的利率在4.49%左右。相对于低廉的美国按揭贷款,买房的确算得上一个不错的潜在投资标的。

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  财务杠杆
财务杠杆如双刃剑,其可以带来风险,当然也可以带来好处。以美国的房产为例,投资者可以向银行借钱买楼,假定首期为30%,那么投資者就可以短期内以30%的本金控制100%资产。

假定楼价为200万,投资者需要付60万的首期款,而楼价上涨加租金回报率为8.05%,每年有16.1万的收益【200万×8.05%】,在不考虑房贷和税收的成本下,其年化收益率瞬间提升到26.83%!【16.1万/60万】。

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  增加信用


购置房产可以增加银行的信用评分,从而获取银行更高的授信,利率有时也会更优惠。我们可能拥有股票、基金、黄金,还有房产和汽车,甚至还有一些维多利亚时期的油画,但当我们去申请贷款时,银行会喜欢什么资产?没错,就是房产!这也难怪,大部分富人,最喜欢的投资是房地产。这是因为有了房地产,似乎就有了和银行谈判,获得低利率贷款的砝码。





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