【推荐】一套好房究竟能给你带来什么?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-22 今日墨尔本



说到投资,大家也许各有各的妙招。当然,最常见的方式就是买房、买股票,除此以外还有很多比如贵金属、外汇、期货等这样的金融背景很强的方式,又如餐饮、娱乐、购物等经营性项目。各行各业都有精英,他们在自己的领域能达到不错的成绩,可对于大部分人来说,有了资金想理财投资,应该选择哪种方式最为稳妥而且不失高额回报呢?


股票?中国的股市估计大多数人都不再报什么幻想了吧。


澳洲股票相对还好一点,过去10年的平均年回报大概8.7%,也比不上房地产的平均年9.9%增值。涨的时候大家都开心,跌的时候也是毫不留情啊,小编就经历过一天狂跌50%的惨痛经历(澳洲股市没有涨停,当然也没有跌停)。而且炒股需要花时间盯着大盘波动,如果你本来就有一份全职工作,或者不喜欢整天坐在电脑前,这显然很不方便。



生意这些年也越来越不好做,有的赚钱有的还赚不了钱。而且这也是一件更耗时耗力的事情,有时候花了钱和心思,但也得不到好的结果,毕竟生意场上竞争太激烈了。



想来想去,纵观所有的投资渠道,房地产是永远不会让你失望的,特别是在澳大利亚这片市场上。澳洲不同于中国,这里的每一栋新房都是为了最根本的居住目的而建(不会像中国那样,房子造出来很多都没人住),因为澳洲国土大,而人口少,每年新增本地和外来人口比新房的批建量还大,居住需求非常大。


澳洲不同于美国,这里银行对贷款的审批是比较严格的,本地买家一般能贷到80%-90%,而海外投资者只能贷到60%-70%(不会像次贷危机前的美国,一个没有稳定收入的靠打casual工生活的居民都能0首付贷款买房),并且对申请材料的审批程序也是非常的严格,所以房贷的偿还情况是很好的,很少有default的情况。


除此以外,澳洲法律对开发商、建筑商、过户律师、贷款经理等都有严格的限制和监管,所以这是一个很健康、安全的领域。在澳洲矿产业不景气的情况下,澳洲房地产业成功地扛起了国家产业支柱的大旗。下图中红色线指的是矿业的利润,蓝色线指的是地产业的利润,可以看出地产业的利润增幅虽然不大,但一直很稳定,并且再2015年超越了矿业的利润。



那么一套好的投资项目到底能给投资者带来什么样的回报呢?以一套62万的独栋house为例,大概计算了一下这套房的花销和增值(当然,这套双层四房house前两天已经找到归宿了,下一期推出时请手快)。






5年内的租金收益共达到$12,462,市值从62万多上涨到119万8,5年的增值超过57万!


是不是很赚?5年时间,房价差不多翻了一倍,你以为5年赚一倍很爽?仔细看一看,你花的只不过是20万澳币,5年间却带来了57万的增值,整整2.85倍啊!!!!不过你以为这就完了吗?接下来小编再帮你算一下,用增值部分的价值向银行申请refinance后再购入一套投资房,10年之后,你的资产会发生什么样的变化?


第一套房增值部分的70%为可以refinance出的资金,以此来付第二套价值100万澳币的投资房的首付和印花税,还能剩余大约6万澳币。



10年之后,两套房产的市值超过400万澳币,而这时你的贷款总额为144万澳币,也就是说,你的净资产为260多万澳币;然而10年前,你花的仅仅是20万澳币的首付而已。这就是利用杠杆,来给投资客带来加倍的回报。可想而知,15年、20年后、这个数字还会加速增长,我就不细细算了。


当然,这一切的前提是你要买对有潜力的项目:房产的增幅要可持续、出租的租金能cover住利息。


看到这里也许你会问,这么好的项目,去哪里找呢?对于普通投资客而言,最常用的应该是Domain、Realestate之类的网站,能查到以往和近期的二手房交易情况、近几年房价增幅、出租回报、空置率等数据。历史数据当然是一个很重要的参考,不过也不是完全靠历史数据,更多要看区域的发展潜力和未来规划。



来自MPA(Metropolitan Planning Authority)的消息,East Werribee Precinct将会成为超越Melbourne CBD成为墨尔本最大的City,同时创造58000个就业岗位,7000套住房,和以医疗和学习为中心的高新产业集群。整个规划将围绕医疗和学习打造,以支撑人口增长,保持墨尔本在国际上的竞争力,创造更多的就业机会。



这些规划绝不仅仅是纸上谈兵,目前这个区域中已建成的医院及医疗科研机构就有The Werribee Mercy Hospital, Wyndham Private Medical Centre和一家新修的St Vincent’s private hospital。教育方面,维多利亚大学、墨尔本大学兽医学院、美国圣母大学墨尔本临床医学院和Suzanne Cory高中也已投入使用。




一座城市的繁荣,不能单单靠他自己,还要靠周边人口和配套设施的带动。2011年City of Wyndham的人口为16万,2016年就达到21万,预计到2036年,将达到38万人之多。下图中绿色的区域,就是政府规划发展的地方。从MPA给出的资料可以看出,East Werribee Precinct不是一个人在战斗,周围还有Riverdale Precinct, Tarneit North Precinct, Westbrook Precinct, Truganina Precinct, Point Cook Precinct等等居住和就业中心的规划。



City of Wyndham目前的人口增长大约为每年8%(大墨尔本的数据为每年1.8%),所以我们有理由相信,这是一片值得关注和投资的土地。


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