美国购房通 | 圣荷西:走进“硅谷之心”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-25 美国房地产


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来源:新浪海外地产 

微信号:sina-house

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有一个城市,它被誉为“硅谷之心”,改变了全球人生活方式的地球上最伟大的几家公司,如Apple、intel、Yahoo、ebay、HP、FireFox、Google等,都云集于此,这里源源不断地向全球输出着科技和财富的价值。

它是美国第十大城市,更是全美第二富城市,它是圣荷西(san jose) 。

今天,就让我们一起走进“硅谷之心”,一探圣荷西的魅力。



一个超速发展的城市

圣荷西,位于美国加利福尼亚州西部、圣弗朗西斯科湾南的圣克拉拉谷地(硅谷),为圣克拉拉郡治,临凯奥特河,距旧金山市东南约64公里,人口过百万,面积3429平方公里。它也是加州第三大城市和旧金山地区第一大城市,人口密度排名加州第七。

图:圣荷西市中心


圣荷西的城市发展历史,完全就是“超速发展史”。

这得益于一项叫做 “聪明成长(Smart Growth)”的城市发展计划,这是一项开始于1950和60年代的圣荷西城市大成长计划。一方面,圣荷西靠近硅谷的位置带动了城市经济、产业和人口的极速增长,高科技公司和职员大批量涌入圣荷西;另一方面,自1864年铁路通旧金山、圣荷西发展为圣克拉拉谷地农产品的集散和加工中心以来,当地传统的水果罐头和果品加工工业仍占重要地位,还有农业机械、服装和酿酒等,圣荷西市内商业也是高度繁荣,仅购物中心就多达140多个,加上它又是州际公路的中心,有2 条铁路线和1个大型机场,地理位置重要、交通发达,可谓是天时地利人和,政策和市场齐给力,圣荷西市由此走上了一条“超速发展”的通天大道。



到今天,圣荷西已经成为了全美第二富城市,高收入家庭的比例居全市15.9%,是全加州和全美居民可支用收入最高的地区之一。

这里有一个惊人的侧指标:在1976到2001年间,圣荷西市内房价实现了高达936%的上升!——圣荷西是期间全美房价增长最快的城市,事实上,这种增速哪怕在全球也是超速的。据数据统计,这种增长势头一直延续至今,在全球增长乏力、亟待一场“人类第四次工业革命”和互联网及人工智能等未来驱动力来拉动全球经济走出颓势继续增长的大环境下,“硅谷之心”圣荷西,毫无疑问持有领先成长优势。

图:Adobe公司的总部


连续十几年

“全美最安全十大城市” 之一

圣荷西市安全指数表现十分出色,根据美国联邦调查局的统计,在全美50万人口以上大城市中,圣荷西连续十几年来一直是全美最安全的十大城市之一,这个统计包含谋杀、强暴、强盗、攻击、抢劫、和汽车窃盗等六个犯罪项目。


商业繁华 公园林立多有学院

与居民较高的收入水平相匹配,圣荷西市内商业繁荣,140多个购物中心向这个城市提供着便利发达的消费,其中,圣荷西的服务业、尤其是中高端服务业发展迅速,显示出这个城市高品质的生活定位

图:商业街

图:连锁书店Borders



圣荷西的富人区较多,城市景观华丽优美。比如城东,这里的居住区多是维多利亚式建筑,观赏性很强。另外,诸如阿卢姆罗克公园、玫瑰公园、圣何塞艺术博物馆、圣若瑟大教堂、凯利公园、明矾石公园、Mission Peak Regional Park等林立城市各处,为市民提供丰富的文化和休闲娱乐生活。

图:Almaden Quicksilver County Park


圣何塞市内有多所学院和大学。规模最大和最为人知的是圣何塞州立大学(San José State University),于1862年由加州州议会立法创立,当时的名称为“加州州立师范学校”(California State Normal School),也是加利福尼亚州立大学(CSU)系统的首个校区。

图:圣荷西州立大学


亚裔和华人比例多 有中文电视台

圣荷西市是第五个入选最适合华人移民的加州城市,也是北加州湾区的重要组成部分。这里文化多元,华人居住和发展环境较成熟,在政治、经济和文化上华人有着自由伸展的充分空间,生活上也十分方便,当地的中文电视台每晚都播放中文新闻和电视剧,很多来自大陆和台湾的华人新移民不再从事餐饮等传统行业,二是在硅谷的高新技术领域大展身手,他们的住处也多选择在硅谷附近的别墅群里,可以说是华人移居的“升级品质版本”。

图:中国文化公园





     圣荷西购房攻略

圣荷西市近年来的房市数据依旧强劲,自2012年美国经济回暖以来,其房产市场表现出优异的增长趋势,同比增长连续4年超过8.7%,最高达到20.8%。目前的房价比三年前增长了40%。房屋售价及租金均保持增长趋势,不仅是加州第二贵城市,同时也是与旧金山增长水平最接近的城市。

就中国海外购房市场而言,圣荷西市连续十几年是全美最安全的十大城市之一,是第五个入选最适合华人移民的加州城市。该市华人新移民不再从事餐饮等传统行业而是在硅谷的高新技术领域大展身手,住处也多选择在硅谷附近的别墅,可以说是华人移居的“升级品质版本”。另外圣荷西市商业繁荣、生活便利、交通发达、城市景观优美,有多所优质学校,就业形势良好,加上大好的城市发展前景和经济产业前景以及因此的该市资产增值前景和投资及租金效益等,因此圣荷西成为了精明的华人海外购房的热门城市。

那么,如何在这么热门的圣荷西房市里抢到最好的和最划算的房子呢?今天小编就先带大家认识一下圣荷西市最贵的和最划算的房子。





“最贵的房子”:West San Jose


West San Jose位于圣荷西西部,区域内房价整体水平为圣荷西最贵,由于它靠近库比蒂诺,离苹果总部很近,且对口优质的Lynbrook High School(10分公立高中)和全学龄高分学校而成为华人购房的焦点地区。


图:West San Jose公立学校分布图,来源于zillow

图:Lynbrook High School



该区域最热门成交的独立屋房价集中在140-170万美金,是居住面积分布在120-170平米左右的三房、四房,房龄较老,集中在1950-1970年代。该板块内更加靠近Cupertino的房源因为交通、购物等生活配套更具优势,房价相对较高。往东方向,房价会呈现一定的递减。其他影响房价的因素则在于占地、居住面积以及物业的维护情况。

        在2015的 1月份到2016的 3月份,West San Jose 独立屋售出190套,平均价155.7万,平均出售时间仅为14天,售出的房产平均面积为160平方米。



最划算的房子:Evergreen


该区域紧靠山坡,房价相对其他区域投入门槛更低。区域内3房、4房的独立屋主力价格在70万-90万美金,房屋居住面积可达140-185平米,比起West San Jose地区,同样价格段的房屋居住面积仅为100平米左右。大部分获得市场欢迎的房屋建造在1990年后。

图:Evergreen社区


高中的分布图:

图:Evergreen高中分布图,来源于zillow


在2015的1月份到2016的 3月份,Evergreen地区的独立屋售出高达854套,平均出售时间为20-30天,成交量最大的房屋价格为60-80万美金,以及100-140万美金。




华人在圣荷西购房,更多看重两个因素:周边高科技企业发展带来的房产投资机会和对口公立学校的品质。作为美国的先进产业中心,圣荷西30%的就业人口都从事着先进产业,在美国被公认为是工资较高且工作机会较多、适合家庭生活的城市,房屋租赁市场持续处于活跃状态。

前面小编已经带大家认识了圣荷西市最贵的和最划算的房子,今天就为大家带来圣荷西最适合投资的的版块North San Jose和Almaden Valley

房产升值快、租金高
North San Jose



NorthSan Jose是近来表现非常出色的地区,尤其是近来房产升值非常快,主要原因是离新建的BART(捷运交通系统)和将来苹果和谷歌要新建的办公楼很近,华人比例也越来越高。虽然该学区暂时相对 Almaden Valley 和West San Jose 缺乏优势, 但是根据美国学区动态变化的规律,当以后这边的工程师比例高起来,学区也会逐渐变好。

该区域3房160-180平米的独立屋非常紧俏,房源消化迅速,购置预算建议控制在100万-150万美金,该区域房产多为投资属性更为鲜明。

图:5年来North San Jose租金增长趋势图,来源于zillow

根据zillow统计数据,2016年5月,North San Jose市场月租金水平达到3155美金,同比增长6.8%,而去年同期的增长率已超过14%,相比其他地区涨幅稳健上扬,前景可观。

除此以外,华人在其他地区置业较为关注别墅物业,而在North San Jose公寓物业的投资也受到相当的关注,例如56万美金2房2卫、约90平米的一套公寓,月租金约可达2600美金!

     根据2015的 1月份到2016的 3月份的房屋销售统计,North San Jose 最走俏的房源集中在75-95万美金之间,而95万-130万的房源成交极为活跃,挂牌仅11天左右即可成交。




中上级阶层聚集走俏的投资区
Almaden Valley



Almaden Valley位于圣荷西的南部, LosGatos的东部。一般的住户都是中上级阶层。很多是IBM的员工,学区也不错!高中主要是非常出名的Leland High,和North San Jose一样是值得关注的投资型市场。

图:Almeden Valley公立学校分布图,来源于zillow


市场上走俏的主力房型集中在100-160万美金,规划为4房的户型偏多,居住面积段在180-230平米左右,其中100-120万美金的房龄普遍在1970年代;130万以上价格段的则多有80、90年代建造的房屋出现,140-160万美金的房源在户型规划、居住面积和占地面积上,均好性较强,环境更为舒适。

      根据2015年1月到2016年3月的独立屋销售情况,出售房屋的平均居住面积约为220平米。85万-95万以及120万-150万总价的房屋成交最为活跃,20天以内就可出售。


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