在新西兰，地产投资是个历久不衰的热门投资行业。不少投资者热衷买地，然后进行分割。
新西兰的土地分割有严格的标准流程，这个流程中常会遇到一些问题，一些特别需要注意的地方。
如果您想知道，请看我们本期微信。我们以问答方式，请已经有近80年历史的新西兰公司的专家们为大家做个重点说明。
问 ： 请先明确说明下什么是土地分割？土地分割也是土地开发？ 为什么要进行土地分割？
答：土地分割是将大面积的土地划分为若干小区块，其中有许多必要的许多工作及法律程序。
土地开发则涵盖所有可增加物业价值的工作，包含土地分割。
分割常用于大型未开发的郊区土地和小型城区内地块， 分割所得地块通常做住宅或商业、工业用途 。
问：土地分割的英文术语“Lot”是什么意思？
答：在土地的法定描述上Lot通常是指地籍或是地块。
根据土地变更的历史，对土地的形容和纪录方式会有所不同，但常用“地块 (Lot) 配以“图纸类型” ( Deposited Plan: DP报批纪录图纸、Survey Office Plan: SO公有土地图纸，Maori Land Plan: ML毛利地图纸 )来形容。
例如：“Lot 123 DP4567 ”的意思是：纪录报批图纸4597号中的地块123号。
问：进行土地分割要遵循哪些市政府文件？要进行土地分割，是不是要先研究这些文件？是否需要进行资源许可申请？
答：首先，土地分割要遵循国家的资源管理法（简称RMA）, 各个市议会都是根据资源管理法设立当地区域或市府的相关规划文件。
常用的规划文件包括：
1、现行的地区规划
2、区域规划：空气，土壤和水等自然资源规划（简称ALW Plan）
3、区域规划：针对水质和生态系统的冲淤管理
4、在奥克兰还包括了新的’奥克兰统一规划草案’
土地分割过程是需要进行资源许可申请，并要获得市议会批准。
较简易的分割工作可找熟悉这方面的测量师或工程师。
城市规划师则对上述的这些文件更为熟悉，所以进行大型或复杂的分割时一定要找能帮你设计最有效的方案的规划师来做。
问：土地分割流程有哪几个步骤？
答：简单说来有四个主要步骤：勘探规划、报批、施工和市议会签署文件及地契登录。
问：“勘探与规划”需要请哪些专业人士参与？
答：这一环节需要：
1）规划师 (Planner) ：审查相关的规划管理 ，看是否合乎市政府的政策规定；规划师还会同您讨论开发分割策略。
2）注册测量师(Registered Surveyor)：测量师将做出地形测量和绘制包括新地块和道路的方案草图。
3）各种工程专家做各项评估，例如：
土木基建工程师( Civil Engineer)：评估并设计土方工程，筑路和相关基础服务设施
岩土工程师 (Geotechnical Engineer )：评估土质和土层稳定性
环境工程师 (Environmental Engineer)：评估土壤是否会被/已被污染、严重程度以及其对生态环境的影响
交通工程师 ( Traffic Engineer)：评估周边路况及流量
4）测量师根据评估结果更新方案草图。
5）最后， 测量师或土木工程师着手撰写工程可行性报告、进行成本估算并制定工程计划。
问：“勘探与规划”这一环节最常遇到哪些问题？
答：常见的问题是土地的开发潜力与业主的构想需求有差异。因此，置业前或项目早期时的可行性研究和地况勘探工作至关紧要。
问：“报批”环节的工作主要找谁来做？
答案：这一环节主要由规划师负责，工作重点是向市议会提交资源许可申请资料和申请报批。
规划师需要：
与业主讨论规划管理的规则要求；
为业主准备资源许可申请材料，包括环境评估报告 (简称AEE）；
代表业主同其他工程专家联络，要求其做出相关报告，并将这些报告将作为资源许可申请材料的一部分。规划师汇整所有报告一并提交市议会，进行资源许可申请。
市议会收到申请后，将计算并协商该阶段的开发规费。
市议会也可能会根据规划管理的要求，对资源许可申请进行公告，听取社会意见。
需要注意的是，有些分割工程案可能需要工程审批和建筑许可。
问：“报批”环节最常遇到的问题有哪些？
答：一个是时间进度的管理，这要看所规划项目对环境影响的程度；有时专家和市议会所做出的评估和审核意见需要较长时间来协商及厘清。
另外，大型开发的规费涉及金额高，且计算复杂，这需要同客户进行充分的讨论和沟通，使之了解，这包含在项目的可行性和风险评估内。
问：第三个环节“施工”是指什么？ 由什么人来进行？
答： 施工是指对要分割的土地进行平整、加固、建造基础设施等工作， 是将所谓的生地变成可以建设的熟地之过程。
这个环节主要的负责人员是土木基建工程师 (Civil Engineer)。
土木基建工程师的工作内容包括：
1）完成细节设计，并为施工工作起草合同文件
2）代表客户方甄选施工方， 施工工程合同通常采用NZS3910。
3）代表客户方管理施工合同，例如付款、变更、时程管理等 。
4）工程的监理工作亦由客户方的工程师负责。
问：施工环节需要市议会检查吗？
答：需要，市议会工作人员将监察确 认工程是否按照已审批的设计图纸施工。
问：“施工”环节最常遇到的问题有哪些？
答：需协助客户充分了解招标报价的方案和各类施工合同的优缺点。
土方基建施工范围大，不可预见的风险高 ，例如局部的岩石或软土皆有可能影响施工排期或变更合同金额。因此，需要适合项目的报价方案和合同，以在风险和成本上取得较好的平衡。
问：土地分割的最后一个环节是同市政府打交道吗？
答：是的，最后一个环节主要是市议会签署文件和地契登录。
这一环节的主要工作人员是注册测量师 ( Registered Surveyor)和土木基建工程师 (Civil Engineer)。
首先，注册测量师准备测量图，对地块进行最后的测量，并将测量结果递交给市议会审批。
2） 市议会签发223 Certificate，确认批准测量图。
3）注册测量师向土地信息管理局（简称LINZ）递交已被批准的测量图
4）土木基建工程师向市议会递交完工审批所需的竣工图纸和其他许可条件的资料。
5）市议会签发224(C) Certificate，确认项目已按资源许可条件完成。
6） 客户方律师为将获批的224(C) Certificate和新地契做登录，完成分割工作。
问：最后一个环节经常遇到的问题是什么？
答：在224(C) Certificate的签发中，需确认开发是否符合资源许可条件以及是否有条件需附在新的地契上。
当各方在所引用的条例定义上意见相左时，可能拖缓签发的时间。
问：从过往经验来看，客户在进行土地分割所要注意的问题有哪些？
答：风险管理是最主要的，上述的四个步骤流程亦注重在如何降低风险。
例如，设计和施工前未经充分勘探，施工时的风险必然大幅增加。如果在未得到分割开发许可的情况下即开始施工，则有可能在施工中需针对后批的开发许可条件作临时变更。
这个四步骤是各自独立施行重点却又环环相扣。因此需要经验丰富且熟悉整套流程的顾问团队协助业主监控项目，以规避无谓的风险及开支。
那么这整个过程牵涉的费用又将是多少呢？根据纽西兰消费者杂志，其费用大致如下（注意，这只是个indication或guide而已，实际费用可能高过或低过这个标准）：测量师费用$4000-$5000；律师费$1000-$2000；供水、排水、管道等费用$2000-$5000；铺设车道费用，约$5000；组织电或能源费用约$1000；Council费用约$1000；向Council按一个百分比缴付的新的土地的reserve fund约$2000-$5000，在奥克兰一些地区甚至超过$8000；土地局(Land Information New Zealand)费用约$1000。以上各项费用加起来，轻易地便到$20,000至$30,000了。
由此可见，土地分割，是项颇费时间（通常四至六个月）与金钱的工程，并非我们想象的轻松及便宜。
