【权威分析】用信托买投资房的得与失

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-17 土澳思维




【土澳思维】的朋友们,


我以前的一些文章不时提到使用信托 Trust 买房,很多读者要求我再写得具体点。那么我们今天就来侃侃信托买房。


信托买投资房主要有三种方式(当然还有更多):


  1. 通过全权信托 discretionary trust

  2. 通过固定信托 fixed trust

  3. 通过自管养老金 self-managed super fund (SMSF)


资产保全


信托在西方社会是一种很古老的法律结构。很多人问我,用信托买房的好处?资产保全绝对是一个很重要的优势。作为房产投资者,如果哪天被人告了,您名下的所有财产(包括房产)的安全就会受到威胁。但如果财产是在信托里,一般人是无法触及到的,所以财产得到了较好的保护。


需要注意的是,信托的资产保全永远不可能100%确保您财产的安全,尤其是:


  1. 家庭离婚

  2. 恶意欠款

  3. 信托成立时不合法规


从资产保全的安全系数来看,自管养老金最强,然后是全权信托,较弱的是固定信托。


全权信托税务优惠


信托在税法里其实蛮复杂的,我尽量用一个例子来说明问题。


假设您用 discretionary trust 买了一个投资房,租金一年是30,000刀,银行利息等开销20,000刀,非现金折旧为10,000刀, 今年在信托里是不赔不赚。


但是,大家不要忘了,有10,000刀是非现金的折旧开销,所以这个房子实际“赚”了10,000刀。根据澳洲税法,全权信托的受益人 beneficiary 今年可以拿到10,000刀的现金,但全权信托本身的税收分配 taxable distribution 为零。也就是说,给受益人今年拿到的那10,000刀全免税。


以上的例子,也说明了在澳洲,房产投资者为什么很少用公司的名义买房,因为如果公司,就算公司不赔不赚,分配给个人的10,000刀现金一律属于需要交税的红利 dividend。当然了,用公司买投资房还有一个很大的缺点,就是不可以享受1年以上的增值税五折优惠。个人和信托买房是可以的享受五折增值税优惠的(注意,自管养老金只优惠1/3)。


全权信托还有一招厉害的,就是受托人 Trustee 通常可以自由决定收入 income(如租金)和增值 capital gain(如卖投资房增值)分给哪个受益人 beneficiary。所以如果卖掉信托里的一个投资房,受托人可以根据信托里所有受益人当年的收入状况再做决定把卖房的增值部分分给谁(一人或多人,分配金额可以不等),最大限度地降低个人的所得税率。


固定信托税务优惠


顾名思义,固定信托 fixed trust 没有以上的全权信托灵活,但分配非常有规律。所以固定信托最适合多个非家庭成员的投资者集资投资房产。


固定信托在税务上有一定的缺点。还是上面的例子,分给受益人的10,000刀,虽然是免税的,但是固定信托在年终报税的时候需要记录一个叫E4的数额。比如,今年E4的数额就是10,000刀。这个E4数额在以后信托卖房子的时候,会进一步减少房子的成本,也就是说,信托卖房的时候会有更高的增值数额。


更极端的一种情况是,如果每年积攒下来的E4额度最终超过了信托当时买房时的价格,就会有进一步的增值税。可幸的是,这种情况不容易产生,所以大家不必太担心。


SMSF


目前,澳洲联邦大选已结束,【悉尼税务】正在等待有关养老金法案的最终通过。


自管养老金最给力的地方就是退休后再卖掉投资房是没有增值税的!我以前写过两篇文章,大家可以读读:


【把税务当做朋友】色眼识房 + 神奇的澳洲自管养老金 基础篇

【把税务当做朋友】神奇的澳洲自管养老金 中阶篇


土地税


在新州,如果以个人、公司(只能有一家)、自管养老金和合规的固定信托买投资房是有48万2千刀的土地税 land tax 免征额度的。而全权信托是没有免征额度的,也就是说,discretionary trust 里的投资房从土地价值的第一刀起就要每年缴纳土地税。这一点,大家一定要记住。


维州对所有信托土地税的免征额为25,000刀,昆州为35万刀,西澳为30万刀,塔州为25,000刀,南澳为32万3千刀,北领地没有土地税。


首都堪培拉由于没有永久产权,不论是什么名义买的投资房,从第一刀开始就要缴纳土地税。


负扣税


如果信托里的投资房是赔钱的,通常情况下,这些赔的钱是出不去的,不可以用于个人的负扣税来抵扣,只可以存着,留给信托以后抵扣其收入或增值。


房产投资者一定要清楚这一点!比如,现在在悉尼贷款80%买一个新房,前三年一般都是赔钱的。如果以个人名义买,您可以享受负扣税的优惠,来抵扣您的其它收入,降低个人所得税。但如果用信托来买,赔的钱就锁在了信托里,只能等到以后再来抵扣其收入或增值。


总结


用信托买投资房,有利有弊。关键要看个人的经济和税务状况以及总体投资目的。【悉尼税务】建议有需求的读者应该跟你们的持牌澳洲税务代理(全权或固定信托买房)或持牌澳洲理财师(自管养老金买房属于理财建议)认真地聊聊,确保自己理解后,再做投资决定。



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