在房屋出租问题上，并不是什么都是由租客说了算。在澳洲新洲房东有一些权利，这些权利，连很多房东自己或者代表房东行事的房地产管理人员们都不知道。

　　据澳洲Domain房地产网报道，尽管这些权利很多是仅仅在特殊情况下才能拥有的，但所有的房地产投资者们都应该知道什么是他们可以做的，什么是不能做的。

　　作为房东，总是应该去求助你的房产管理公司的建议，或者查看有关法律和租赁合同，以确保你对租客采取的行动是合适的。

　　1） 在租约期内增加房租

　　房东可以在一个为期两年以下的固定期合同到期之前提高房租，衹要租赁合同上写明了他们可以这样做即可。这要求房东提前计划好，在把合同交给租客之前，把这一条款写在合同上。

　　这个条款应该包括房租上涨的幅度，或者计算房租上涨的办法。新洲公平交易厅告诫不可以含糊不清，如“与市场一致”或“按通货膨胀率”。

　　对于为期两年或更长的固定期租约，房东可以随时提高租金，只需按规定要求提前一定时间通知租客即可，但是在任何一个12个月的时间里，房租上涨不得超过一次。

　　对于租期按每周或每月计算的合同，房租的上涨次数不受限制。

　对于过分的房租上涨可以提交到仲裁处请求辩论，租客可以争取缩小租金上涨的幅度。

　　2）把租客留下的某些物品据为己有

　　当租约到期租客搬出时，或者租客被逐出时，租客需要把他们的全部家具和用品带走。

　　有时，在此过程中有些东西留在了他们租住的房里。

　　对于高档的比较有价值的用品，房东需要在通知租客来取之后的14天里妥善保管，个人文件需要在通知租客后的90天里妥善保管。易腐败变质品可以立即处理掉。

　　在这个期间，租客可以取回自己的物品，房东可以不收费用，或者在由于物品占著空间而使得房子不能租出去的每一天收取一天的房租。收费期不得超过所规定的通知期。

　　如果不取走物品，那么房东有几个选择。他们可以把物品捐送给慈善机构，合法地仍掉，或者把东西按正常的价格卖掉并把所卖的钱扣除存占费后转给租客，或者在六年后也无法把钱转送给租客的情况下把钱送给纽省财政厅作为无人认领的资金。租客不来取回的个人文件，房东需要以适当的方式处理掉。

　　最后，房东可以选择把某些物品留在房子里，供未来的租客使用。这可以包括窗帘、电器、或者可以改善租赁条件的其它物品。

　　3） 更换房产管理者而无需付罚金

　　尽管房东往往认为他们如果换房产管理公司的话需要支付一笔可观的罚金，但事实并不总是如此。

　　在房子空置的情况下，房东可以换房产管理公司，不必付费。所需的通知期有长有短，但在房子空置时可以对此进行协商，然而，通常需要30天的通知时间。房东应该与现有的管理公司和新来的管理公司磋商。

　　通常，新的管理公司会让房东写封信给现在的管理公司，剩下的事由新的管理公司办妥。在某些情况下，如果房子在租住的情况下，新的管理公司会有一段时间不收费，从而避免房主在同一时段内双重付费。

　　4） 租客自己更换灯泡

　　房东不必承担更换灯泡及其它小物品的责任。在新洲，这种责任在租客身上。这也适用于更换烟报警器的电池、空调机的滤网、衣服烘干机的滤网等，还有租赁合同上写明的由租客负责的物品。

　　租客还负责在交还房子时房屋的条件与他们始租时同样。因此，如果他们搬来的时所有的灯泡都是好的，那么他们搬走时，要保证所有的灯泡仍然是好的。

　　但是在某些情况下，房主酌情承担更换灯泡或其它小物品的责任。这通常是在某些特殊的情况下，比如房顶很高，让租客换灯泡有危险。

　　租客年龄在65岁以上，或者有残疾而无其他人帮助，可以打电话给纽省消防救援厅请求他们帮助更换烟报警器的电池。

　　烟报警器的安装、保养与维修由房东负责。

　　5） 拒绝出租给吸烟者

　　在新洲，法律规定你不可以根据下列理由而对人区别对待：

　　种族

　　性别

怀孕与否

　　婚姻状况

　　残疾

　　同性恋

　　年龄

　　变性

　　但新洲公平交易厅表示这样的不歧视准则不适用于对吸烟者提供保护。

　　如果房主不愿把房子租给吸烟者、带宠物者、租房记录不良者等，没有法律会制止房主这样做。

　　某些房主可以选择把房子租给吸烟者，但可以规定衹能在室外吸烟。如果烟飘到了其他人租住的房间里，那么或许会被处以罚款。

　　6） 无故取消合同

　　悉尼的房主不需要提供理由就可以取消租赁合同。如果是固定期的，他们需要等到租约到期。对于固定期的租约来说，“无理由的逐客”可以在任何时间发生。

　　房东不提出理由而终止租客租赁，需要遵守新洲租赁法关于最短通知期的规定。对于已经终止的没有再续的租约，这个期限是90天。

　　对于还在生效的固定期租约，如果要在租约到期时终止租赁的话，要给租客30天的通知，包括租期的最后一天。

　　这样的通知必须合理地送达。邮寄与转送通知所需要的时间也应该纳入考虑之内。

　　房主必须保证他们终止租赁不是出于报复。出于报复的逐客会被仲裁委员会否决。

　　在目前的住房租赁法审议中，无原因的终止租赁通知正在被讨论之中。

　　7） 房东在不通知租客的情况下入内（在某些情况下）

　　在某些情况下，房东及其房产管理人员可以进入房内，不需要给租客通知。

　　这种不需要通知的情况适用于紧急情况下，在试图联系租客但不能成功的情况下，在有合理的理由担心租客的健康与安全的情况下，在房子被有适当理由认为应该离弃的情况下。

　　通常，不能在星期日、公共假日、早晨8点至晚上8点之外的时间进入房子。但这不适用于紧急情况下或者需要做紧急维修的情况下。

　　入内需要给租客的通知期：

　　检查房子：12个月内4次、7天书面通知

　　必要的维修（非紧急）： 根据需要、2天的通知

　　对房产估价： 12个月内1次、7天书面通知

　　把房子展示给有意的新租客： 租约到期前14天内“合理的”次数、每次“合理的”通知

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　　房东及其房产管理人员应该仔细小心，保证在未通知租客而进入租客的房间之前遵守了正确的程序。租客有权利保护隐私和享受宁静。因此不给通知而进入应该只限于极端特殊的情况。

　　在事先给了租客通知的情况下，房东及其管理人员进入租客房间时，租客不必在场。

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