【澳洲投资】澳洲房地产市场9个制度保证市场高度透明

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-16 图说悉尼



导读  

被评为世界第一类“高度透明”的澳洲房地产市场目前有一个显著的现象:房价基本完全透明受控,利润率有明确的法定范围,有大量的可操作性具体经验值得国内借鉴。与成熟的澳洲房地产市场相比,中国目前的房地产市场还是婴儿期,澳洲房地产市场也曾经经历过同样的阶段,其中主要的经验是建立合理的利益制衡机制,保证房地产价格和利润的各个环节透明。


1、首先是澳洲房产开发商利益独立,避免形成利益统一体

银行利益真正独立,独立承担市场风险,保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商,强制实行透明公开的施工招标政策,使其利益存在实质对立的一面,促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本,项目建筑成本透明化;土地交易价格市场化,政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程同步公开,开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约,定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模

悉尼的一家澳洲房地产发展商,一年大约开发了200套澳洲房产,但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商,尽管澳洲土地广阔,新移民使得需求旺盛,房价每七年翻一翻,一般中型房产开发商每年只开发70-80套房,不允许投机圈地。澳洲大型房产开发商数量非常少,政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求,在业主收房之前,开发商是无法真正拿到购房款的,使得一般企业难以进入这个行业,而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。

3、多方参与澳洲房价制定,确保澳洲房产价格公平合理

澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供很高的按揭,其中只需要业主提供四项简单的证件:身份证、护照、驾照、国际信用卡,原因在于银行对项目的实际价值有信心,不担心业主不还款。每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估,能够评估的因素全部公开量化,类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价,开发商的利润在一定的范围内,政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表,公众可以完全获取。整个房价和利润基本是完全透明的,澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。

4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理

据介绍,购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期,这笔费用相当于国内的首付,但不交给澳洲房产开发商,而是交给律师存入独立信托帐户,该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督,业主收房前开发商不能动用。

5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度

在购房过程双方都需要律师,这一规定是强制性的,澳洲的购房合同目前厚达200-500页,涉及到多方面专业知识,一般业主或销售人员是无法完全掌握的,双方必须有律师,即使没有合同的因素,通过律师买楼也是强制的,使得业主不必担心合同信息不透明。

6、澳洲房产交易强制通过中介交易(澳洲房产中介)

澳洲房产中二手交易占主流,交易信息通过联网实现共享,由于房价透明,政府规定租房的利润只能在当时价值5-6%的利润来收取房租,尽管投资者众多,但也只能通过长线投资才能获利。澳洲二手房价中介能够说了算,定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估,但由于评估独立保证了科学性,多数结果相差无几。

7、充分的澳洲房产所在社区信息告知

据介绍,在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中,其内容不限于单个业主套内,而是针对整个社区来签约,只是将业主自己的房子特别标示出来,这与国内有显著区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分,每个楼层,每个户型的实际情况都必须提供,小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法,所在土地的历史变迁,历史上所有的地契、房契和权属转移过程,开发商是否负债等资料一应俱全,都有政府证明其完全合法的正式文件。

8、限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产

据介绍,澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡,主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发,大量开发,然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产,不允许外籍人士购买二手房,开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控。

9、严格澳洲房地产行业信用自律

在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益,澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭,由于信息透明共享,澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗,澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。


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