中美房屋寿命大PK!扒一扒美国房子寿命长达百年的秘密

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-23 美国一线地产


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据调查显示,在中国老百姓最在意的是房产寿命。和国外的永久产权相比,咱们的住宅仅70年使用权。但让大众恼火的是,就这70年,还保证不了。按照我国《民用建筑设计通则》的规定,一般性建筑耐久年限为50年-100年。然而现实中,国内建筑实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。中国目前是世界上每年新建建筑量最大的国家,但这些建筑只能持续25-30年。


相较于中国房子的短寿命,美国房子平均寿命达到74年。美国的民居绝大部分都是木制结构,如果下到地下室,就能看到主构件都是钢梁或者钢柱、钢条,相比国内乡镇乡村两三层的小洋楼,要坚固很多。同时,有些房屋的寿命已达到上百年。因此,小编建议大家与其在国内置业,不如去美国买套永久产权能住百年的房产,且租金回报率较高一般在3%-7%之间。


美国和国内建筑最大的差异是建材,国内都是钢筋水泥的建筑物,而在美国都是美国木质房,大家都有这个疑惑:美国木质房结不结实,寿命多久?






1、耐用!








北美木结构的别墅是现代房屋结构中最经久耐用的结构之一。能历经数代人居住而使用状况良好。


在美国,目前有95%的居民居住在这种木结构的别墅中。在美国一百年以上的木房子到处可见,一样完美无缺,年代最久远木结构住宅可以追述到18世纪。而中国北京的故宫等皇家木结构和砖木结构建筑亦经历数百年。






2、耐火!








木结构别墅由于采用了结构上的全封闭的耐火石膏板装修,这一墙体组合耐火能力极强。


石膏板不仅能自然调节室外内的湿度,住在木结构别墅里感觉就犹如四季如春,冬暖夏凉,自然十分舒适。木材的平衡含水率在19%以下时,虫子就不能存活。而用来建造木结构别墅的木材的平均含水率只有17%,并且在地基处使用屏障系统——防腐材料、挡虫网、周边喷洒药物等来阻隔白蚁的入侵,令家居远离这些小虫的侵扰。别墅内齐全的生活起居功能;良好的隔音私密性的最佳的舒适性是传统的砖混结构无法比拟的。这也是当今北美迄求和拥有的成功标志的原因之一。






3、抗地震!








木结构韧性大,且因木结构别墅的箱式结构将力均分,自身结构轻,又有很强的弹性回复性,对于瞬间冲击荷载和周期性疲劳破坏有很强的抵抗能力,所以在大地震中吸收的地震力小,结构在基础发生位移时可由自身的弹性复位而不至于发生倒塌。


在美国洛杉矶的大地震中,木结构别墅或是稍微变形而决不倒塌。即使在强大的地震力下,木结构别墅被整体推前了数米或地震力使其抛离了基础,仍完好无散架。由此证明了木结构别墅在各种极端的负荷条件下,其结构的抗地震稳定性能和结构的完整性。


日本政府在神户大地震后明令所有的民用住宅必需采用北美的木结构别墅。同时在日本国实施了 JAS 的建筑标准。所以在所有结构中木结构建筑具最佳抗震性。用现代的建筑材料对木结构的别墅进行内外装修,对别墅的木结构实行完善的保护。例如用呼吸纸包裹木结构的外表面,使结构中的湿气能顺利排出,又避免外界的雨水不能侵入内部结构。外露的木结构进行必要的防腐处理等,使木结构别墅的保用寿命达到70年以上。木结构的别墅有结构轻,抗沉降,抗老化,完全接受地球磁场。在使用和维护的得当的前提下,木结构中的木材是稳定的,寿命长,耐久性强的主结构材料。像大家熟知的北京故宫等皇家木结构建筑,亦经历数百年。






4、防电隔热,天然空调








木材是很好的电绝缘体,具有低传导性。在同样厚度的条件下,木材的隔热值比实心砖墙的住房要高三倍,比标准的混凝土高16倍,比钢高400倍,比铝高1600倍。加之木结构别墅内部由石膏板、玻璃棉等热的不良导体的构成,使木结构别墅成为一个相对密封的空间,受外界气候影响很小,所以,木结构别墅好像一座天然的空气调节器,合理的设计与布局,适量吸收太阳光线,住在木结构别墅里感觉就犹如四季如春,冬暖夏凉,自然十分舒适。


和中国的“短命建筑”对照来看,美国的房子确实长命得有些不像话。不过,美国房子的长命,倒不是因为房子结实——正常情况下,木质的房子再结实,还能有钢结构和框架结构的房子结实吗?——而是因为没有人来拆它们。你要问美国人为什么不拆了旧房盖新的。他一定会相当吃惊:房子还能用,为什么要拆呢?当然,在美国,一心追求政绩的地方政府和唯利是图的开发商也不罕见。但有一样东西杜绝了在中国经常发生的过度拆迁现象,那就是对私有财产的法律保护。

  

美国的宪法第五修正案明确规定:行使国家征用权必须满足三个必要条件:为了公共利益的需要进行拆迁;对拆迁户提供合理补偿;拆迁过程须遵循严格的法律程序。私人财产如未获得公平的补偿,是不能因“公共利益”的需要而被征用的。除宪法外,地方城市规划法规直接规定城市规划的基本内容,如土地的分区和对土地的利用类型、范围、和对建筑物的使用强度都有法律限制,即使是土地拥有者也不能随意开发。至于商业开发,则更是只能依据公平交易、协商自愿的原则来进行,谁也不能在自愿交易的过程中强迫对方。


另一方面,居民对本地规划有着直接的发言权。拿小乐了解的一个小镇来说,因为离华盛顿很近,房价很被看好,居住密度也很低,非常适合搞房地产开发。但居民的共识就是维持小镇的规模、反对房地产开发和商业扩张,保护老房子。这些保持了上个世纪、甚至更上一个世纪风格的房子现在成了本地的一大特色。十年前,具有现代商业色彩的沃尔玛要进驻本镇,结果遭到市民的一致反对。在沃尔玛做了大量工作和进行了艰苦谈判后,终于以接受了市民代表提出的“设在远郊、不得打广告,不得扩张”等苛刻前提条件而得以进驻。



而在中国,主导城市建设的是地方政府和开发商,他们的行为几乎不受限制。一些城市前两年还在拆上世纪70年代修的房子,现在很多80、90年代的房子也面临拆迁的命运。无怪很多人把 China 解读为“拆呐”。在由地方政府和开发商主导的城市建设过程中,领导意志高于一切,行政命令大行其道,开发单位唯利是图,其结果就是过度浪费的拆迁和无视质量的重建。中国的“短命建筑”就由此而来。要解决此种巨大的浪费,一是要强化立法保护私有财产,二是要允许公民直接参与城市规划——当然,这一切必须发生在我们尚有价值的老房子被拆光之前。

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