【投资 · 策略】投资纽约房产:新公寓&二手公寓 哪个比较划算?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-13 华美优胜海外房产投资


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  投资纽约房产,有人就要新公寓,有人看上二手公寓,到底哪个比较划算呢?今天从这优惠政策里帮您看看门道!


  第一轮:“同价不同命”

  享减免税的新房 VS 无优惠的二手房



  在新楼崛起的纽约,你会发现很多新项目享受不同程度的421-A减免房产税政策。然而同等价格的老房子,可能除了地段稍微好点以外,并没有421-A减免房产税政策。说了半天,到底什么是“421-A减免税政策”?


  421-A减免税政策的“前世今生”


  纽约曾在1971年人口严重流失,导致了美国房地产也萧条起来,为了鼓励人们开发房地产美国政府继而颁布了421-A减免税政策。最开始开发商在纽约的五个行政区内建造房屋,421-A减免税政策可免去房地产税,只征收土地税。该政策有效期为10年,最初2年免税,再来2年免税80%,然后以此类推。


  随着纽约房地产市场的复苏,很多如上东区和上西区这样的豪宅也规划到了421-A减免税政策里,有钱人也享受了房地产的免税福利,与当初颁布421-A减免税政策的初衷相违背。


  所以美国政府又设立了特殊区域,在曼哈顿最昂贵的地段开发商只有建造适用经济房才能享有421-A减免税政策。


  然而之后的2007年政府又相继推出了扩大特殊区域政策,421-A减免税政策在曼哈顿以及纽约多个行政区的个别地区都无法享受房地产税的减免,连适用经济房也提高了标准。


  所以如果能购买到可享受421-A减免税条款的房子,这绝对是对有兴趣投资纽约房产的一大福利。


  而这样的政策是不会给二手房享受的!虽然市面上可享受减免税的新房也逐渐开始“稀缺”,但政府只会给新房批准421-A减免税政策。


  综上:无疑,带有421-A减免税政策的“新房”更受欢迎


  第二轮:“同省不同命”

  新房省的多 VS 二手房省的少



  可能你会说:纽约有很多老房子也享受减免税政策!是有一些仍然享受减免税的二手房,但是“所剩时日”已不多了!


  同样享受421-A减免税政策的新房和二手房分别能省多少?我们来算一笔账

如果在纽约市(5个行政区)买一套估值在100万美金的全新公寓,而纽约的房地产税在1%-3%左右,我们按照折中的房地产税率2%计算,每年要交的房地产税在2万美金左右,那么享受15年421-A减免房地产税政策的话:


  $2万 × 10 + $2万 × (80%+60%+40%+20%) = $20万 + $4万 = $24万


  那么平均每年可省下:$24万 / 15 年 = $1.6万(约合10万人民币)


  如果在纽约市(5个行政区)买一套估值同样在100万美金的二手公寓,房地产税仍按2%计算,但是,可能这栋公寓仅剩4年的减免税时间了,则:


  $2万 × (80%+60%+40%+20%) = $4万


  那么平均每年可省下:$4万 / 4 年 = $1万(约合6.6万人民币)


  一般投资者在美国买房做投资都会将房持有至少5年左右。如果这套房子只剩下4年的房产税减免有效期,那么你第五年就要自己教100%的房产税了!


  可能有的家里孩子到后来想在购房城市留学,干脆房子持有个8-10年都是很正常的。那么对于这样的家庭来说,还是新房划算啊!


  综上:长期持有者买“新房”较划算!


  第三轮:“同售/租不同命”

  新房更抢手 VS 二手房



  随着越来越多的华人在纽约购房,不管论是投资还是自住,普遍倾向于买“新房”。这可以说是国人的“优良传统”。


  所以说,这享有421-A减免房产税的房子越新,所享受的有效期就越长,那么,当你想转手卖掉的时候就越好卖!


  谁都想自己能多享受两年“不交钱”的日子嘛,买家也一样!


  再说说这出租,如果你的房产享有减免税,那么你的成本就降低了,那你可以在竞争激烈的市场中,就有了“降租”的空间,微微降低租金会让你“吸客”超容易!


  综上:还是“新房”转手快!


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【推荐理由】

1、优惠政策:可享15年减免房产税;如按每套房屋估值1百万美元来计算,该免税计划可在15年内共计少缴约24万美元。

2、交通便捷:临近地铁站,水上巴士站,方便到达曼哈顿下城;

3、就业环境:临近科技公司、文化创意公司、剧院、画廊等;

4、优质教育:纽约大学;威廉斯堡蒙特梭利学校;威廉斯堡社区幼儿园;胡安莫雷尔坎波斯初中;伦纳德邓克丽小学。

5、项目可贷款。





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