纽币, 人民币与奥克兰房产投资

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-21 后花园房地产在线


去年7月份的时候应海外最高华资金融公司新西兰KVB昆仑国际(香港证券08077)邀请做了一档“投资圣代”的财经talk秀, 利用半年时间相对完整地阐述了自己的投资思辨体系包括对于全球金融市场的一些观点和看法,其中也谈到了上证指数,美元, 纽币,人民币, 黄金, 石油, 农产品的价格预测, 站在一年后的今天看去年的预测, 市场的发展基本应征了我当时的观点和看法。

 

2015年9月份市场有关纽币人民币跌穿1纽币兑换4人民币向着1纽币兑换比如3.5人民币发展的声音很大, 但我始终无法认可这种观点,我在节目里面谈到的是所有1纽币兑换人民币4元以下的价格都是把人民币换成纽币的天赐良机, 去年有一家中国企业投资新西兰,根据我的个人意见最后实际换汇成本是4.17人民币兑换1纽币, 前一段时间该企业总裁电话询问我个人有关纽币对人民币汇率问题的看法,因为当前价格比去年坏了差不多15%, 对于企业家来说, 15%的汇率差代表着一笔不小的损失, 对于总裁的咨询我只能是表示遗憾,去年在我力主把人民币兑换纽币的时点, 受到各路大牌银行家, 经济学家观点的影响, 这家上市企业因为深信纽币兑换人民币可以跌倒至少比如3.8人民币兑换1纽币,所以,去年尽管用人民币兑换了一些纽币, 但从总头寸的角度是远远不够,当然, 市场的实际走势说明了一切,因为在当下我也没有太多的时间花费, 因果的角度是去年不相信我的关系,所以也没有办法聊太多。

 

在去年总共26期节目里面, 我记得用了2期完整节目的时间谈论了我对于人民币未来走势的看法, 毕竟在公众节目里面谈论太多人民币贬值的思路站在“爱国”的角度大有不妥, 所以, 也就是简单和朋友们分享一些经济和金融的观点,下面我引用的三张图《投资圣代》12月13日ppt的内容, 希望今天的朋友们看了以后对于未来人民币与美元走势的辩证关系有一个相对宏观的观点和看法。






这张图表上面红色箭头线代表是当时已经发生的走势, 蓝色箭头线代表的是我当时的预判, 我列出了4种可能走势, 分别代表我心目中45%, 35%, 15% 和10%超出我预期的走势, 其中的90%走势都是贬值的思路,差别就是贬值的节奏, 下图是自从图表画出以后实际的人民币走势。




谈论货币的走势并不容易, 希望说清楚牵扯太多, 但简单来说其实货币和房子啥的也差不多,排除中短期的比如市场情绪和资本运作以外,中长期来说都是供求关系在起作用, 供大于求,货币贬值, 求大于供, 货币升值。

 

汇率的复杂在于是两种货币供求关系的此消彼长, 由于美元事实上90%全球贸易定价货币的关系, 所以, 在外汇市场谈论货币大部分都需要首先看美联储的脸色,美联储的政策决策和美元的供需状况。 有关美元的供应其实不难知道, 去美联储网站,每个月都会有报告, 而从2016年12月份开始, 不看美联储数据, 从美联储开始第一次加息就可以知道美元供应进入收缩周期里面, 有关货币的供应端最简单判断是一个国家处在升息周期还是减息周期,大部分时候都是升息周期货币供应减少, 减息周期货币供应增加。因此在分析市场的时候,假设需求不变, 大部分时候升息周期都是代表货币升值的季节;降息周期都是代表货币贬值的季节, 比如说最近几天纽币对美元下跌比较快,最基本就是因为市场从新西兰央行的发言闻到了纽币继续降息的可能, 导致纽币应声下跌。当然, 市场对于美元也是类似的反应,每一次美国出重要数据导致市场认为美元有可能升息的时候, 美元会走强,反之会变弱。

 

人民币2015年连续降息, 降准, 都是典型的增加货币供应, 2016年到目前尽管还没有降息, 但2016年3月1日中国央行降准0.5个百分点都是增加市场上万亿货币供应的动作, 中国侠义货币供应量M1过去6个月相对于2015年同期的增长分别是18.6%, 17.4%, 22.1%,22.9%,23.7%,24.6%, 而广义货币M2从2015年12月份的139万亿增加到2016年6月份的149万亿, 6个月增加了10万亿人民币的货币供应, 中国2015年的GDP 仅仅67万亿人民币左右, 2016年上半年中国央行的货币投放让广义货币增加了2015年中国GDP 的15%,典型的开闸放水。什么东西印多了都不值钱,美元印多了都是变成废纸的节奏, 看不懂人民币越印越多如何可以保持币值稳定。

 

站在货币的需求端研究汇率会比较麻烦, 货币的需求始终是由这个货币背后的货币资产吸引力, 或者说货币资产的定价情况来决定,所以, 都是一国资产增值或者贬值的潜力决定了资本的流入和流出最终转化为中长期的货币升值或者贬值;除了货币资产的吸引力以外,实际利率也是决定一国货币需求强弱的重点之一。

 

站在纽币的角度, 比如奥克兰房地产市场的未来发展情况, 比如说新西兰证券市场的定价情况,比如说新西兰债券市场的定价情况才是决定纽币未来的真正底牌, 我自己看的话,奥克兰房地产市场, 新西兰证券市场和新西兰债券市场都不算非常有吸引力的阶段,而新西兰的核心产业之一乳制品业更是非常麻烦的时候,所以,站在货币资产吸引力的角度, 纽币差不多中性甚至中性偏弱; 当然,如果看比如新西兰的地理位置, 政局稳定情况,资本的流入流出等数据,在当前欧洲政局不稳, 英国脱欧背景下对纽币是继续相对有利的阶段;

站在实际利率这一端,新西兰6月份 CPI 不到0.5%,考虑官方贴现 2.25%, 代表着实际利率1.75%, 尽管纵向看1.75%是非常低的利率水平, 但横向比较, 欧洲目前是负利率阶段, 中国官方公布6月份CPI是1.9%, 官方一年期存款基准利率是1.5%, 代表中国实际利率是负0.4%; 美国尽管摆脱了零利率阶段,但美国6月份CPI同比增长1%, 因此也还是负利率的阶段, 所以, 站在实际利率的阶段, 纽币相比较人民币还是有一定的吸引力, 纽币相比较美元存在一定吸引力,纽币对欧洲货币也存在利差吸引力, 当然,纽币对人民币的走势, 纽币对欧元的走势, 纽币对美元的走势都恰当反映出了这种利率差。




纽币/美元的走势图表蕴含未来2-3个月纽币在0.68-0.74徘徊的概率颇大。




纽币/人民币已经进入了前期的成交密集区, 即便未来出现阶段性的回落可能也不会回调太多,纽币/人民币尽管有机会看比如1:4.6, 但更大的可能是继续向1:5的位置回归的概率大。




自从2015年9月份以来,纽币对欧元基本保持强势, 从之前的1欧元兑换1.78纽币到今天的差不多1.56, 过去9个月纽币对欧元整体升值了近15%。

 

以上是有关货币的供需基本面分析和一些简单的预测, 这种分析可以帮助我们大致了解人民币, 美元和纽币的中长期大方向。

 

当然, 除了这种中长期大方向以外,市场还有中短期的由市场运作和市场情绪引起的涨跌, 在这些层面技术分析更有用武之地,所谓的技术分析实际上就是资本的收集---拉升----派发配合人性的恐惧,犹豫和贪婪; 所以, 搞清楚了资本运作的核心规律和人性的贪, 嗔,痴, 癫以后技术分析不会是很难的功课。

 

当然理解是一回事, 把理解变成财富是另外一回事, 因为牵扯到比如交易纪律,比如买卖原则, 比如耐心, 交易系统容错性, 交易成功率与绝对盈亏的概率分布,资金分配等。

 

除了这些市场中长期的供需, 中短期的市场和人性以外, 还有一部分超出预期的东西,比如说日本地震, 比如说美国9.11, 比如说欧洲恐袭,比如说中国央行出手干预, 比如说英国到底是脱欧还是留欧。。。。,不要小看这些突发事件, 实际上这类突发事件是有可能改变市场从短期,中期甚至是长期的走势, 都是事件的大小和发生的时点,好比第一次世界大战的起因就是一个小小的刺杀事件。

 

所以, 严格来说这个市场从来都没有一个确定性的答案,有的都是概率, 实事求是和随机应变。

 

篇幅和时间的关系, 有关汇率部分不想谈论太多, 基本观点上面的定性部分已经有了一部分阐述,中短期的波动越说越糊涂的阶段, 可能好多时候说还不如不说。

 

回到房产投资的领域, 房产本来属于居住品和抗通胀工具, 但在过去20多年, 随着中国经济发展,中国房地产发展, 越来越多国人走出国门在海外购房置业,海外房地产因为国人的加入逐渐演变为最典型的投资工具; 尽管新西兰统计数据显示海外买家占这个市场比例微不足道,但每一个中国人实际上都知道龙的传人以及中国央行对于全球包括新西兰房地产市场的贡献绝对可以用“无以伦比来“形容,比如说中国央行2016年上半年创造了10万亿人民币广义货币, 相当于1.5万亿美元的货币购买力; 而过去10年,中国央行创造的广义货币超过115万亿人民币, 以1:6.5的角度就是接近18万亿美元的货币购买力(2006年7月中国的广义货币M2是32.4万亿, 2016年6月是149万亿), 也就是幸亏中国资本项目下外汇管制,否则现在奥克兰房产中位价应该不是82万纽币, 而是150万纽币。

2016年6月30日, 新西兰房地产市场总值是大约9000亿纽币, 差不多6300亿美元, 2006年新西兰房地产总值是大约4500亿纽币, 大约3000亿美金, 过去10年房地产市场总值增加3300亿美元, 相当于中国过去10年创造货币购买力的2%, 到底有多少资本流出中国, 到底有多少资本流到了奥克兰我没有这方面的统计数据, 但如果说中国央行10年创造18万亿美元购买力的比如2%送给了新西兰, 我认为还是有一定的逻辑意义,过去十年全球房地产市场的火热中国央行功不可没, 因为中国央行的货币创造,中国人民快速富裕, 中国人民的购买力迅速提高,中国人在全球“买“, ”买“,” 买“,最后演变成全球性的房地产大牛市。 站在中国央行货币创造的角度,是否中国央行未来10年再增发115万亿人民币并且可以继续保持稳定的汇率水平或者说再给这个世界增加18万亿美元的财富购买力, 我个人是持怀疑态度, 当下人民币走势已经开始体现央行货币超发带来的购买力稀释, 去年中国央行官员反复强调人民币不存在“持续贬值基础“,我认为这句话的核心是贬值, 因为贬值是未来主旋律, 持续与否只是贬值的表现形式,但很多朋友理解为人民币不会贬值, 不得不说”中文“的伟大和央行官员口头表达能力的强大。

到了今天的时点, 未来奥克兰房地产市场到底呈现怎样的价格波动模式已经不是我研究和强调的重点, 很多朋友反复询问我未来市场会怎样走, 我始终只想正面回答的不是房价到底是涨还是会跌,而是如果是购买自住房,那无论任何时候都不需要太多考虑; 但如果把房产作为一个投资品,首先考虑的永远都不是房子涨了会怎样, 而是如果房价下跌你会怎样?如果你失去了工作, 你的房产投资会怎样? 如果央行利率转为上升, 你的房地产投资会怎样?

所以, 在当前的阶段,我认为投资房地产需要重点关注的只有现金流和投资回报。

 

推荐几个盘口给阅读本文的朋友


1.     27 bowker road,, Patumahoe




每家都有一本难念的经, 这是一个位于南区Patumahoe的番茄农场, 接近1400平方米的玻璃暖房和一个3房1卫的住宅,房东接手的时候年收入可以达到16-17万纽币, 但由于人手问题,目前房东只能把玻璃大棚按照每年2.08万元出租, 另外房子也可以获取差不多2万元的出租收入, 大约租金总收入4万元, 假如成交价85万, 蕴含4.7%的租金回报率, 超过当前的银行存款利率,也高于目前1年期房产贷款利率,但比这更吸引人的是如果可以自己经营, 每年可以有超过15万元的收入, 相当不错的一份工作,劳动强度也不是很大, 我认识这个大棚的前owner, 整个大棚90%的时间是他一个人打理, 一年下来每天都是大约半天的工作时间和中等工作强度, 他非常满意的工作和收入状况,之前他是因为买入更大的暖房才考虑上市交易, 而当前的owner 是迫于人手不足而出售本物业, 个人感觉这是一个相当不错的投资机会, 以投资来说收益率可以接受,如果有机会自己经营有非常不错的收入。

 

2.     2/8 rimu road, manurewa




亮点:


1.     砖木结构, 坚固,皮实。

2.     全新装修, 温暖,舒服,养眼

3.     四房, 两个卫生间, 一个淋喷头, 足够空间, 足够方便。

4.     交通便利, 通过1号高速Takanini口, 上下高速公路都非常方便。

5.     要价合理, 60万低就可以入手, 非常不错的自住买家的选择。

6.     这种全新装修考虑出租, 预期每周不低于540元的租金, 假设62万买定入手, 蕴含回报率4.35%。


3.     47 Secretariat Place




1.     超过700 平方米的土地面积, 足够的空间感和私密空间

2.     130 平方米室内面积, 4房1卫浴,经济适用

3.     稳定租客, 已经在此房住了9年。

4.     由于长期没有涨租的关系,目前租金水平超低,预计正常租金水平在520元/周

5.     假定62万买定入手, 蕴含租金回报率4.19%, 考虑大地的关系,可以接受的租金回报率。

 

对以上盘口有兴趣的朋友可以电话联系Fiona Liu  021 611223


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我的物资生活全部依赖着朋友和客户的支持,所以我必须以更大的分量来回报我已经领受,正在领受和将要领受的,我很高兴资助创建“厚土奥克兰房地产投资研究工作室”网站可与大家分享更多有关奥克兰房地产市场的投资思考与专业解读” -------- Fiona 刘红冰


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