脱欧后伦敦房产"打折"卖!一文带你看穿英国楼市的危与机...

<- 分享“英国房产周刊”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-13 英国房产周刊


原创声明

作者:海外情报社

来源:海外情报社原创(ID:topnews-9),转载请注明,且务必附上ID。侵权必究!


编者按

六月底的一场脱欧大戏引发了全球资本市场一场巨大危机。所谓危机,意指现在是一个危险的时期,但这个危险的时期潜藏了很多投资机遇,就看大家从什么样的角度来看这个问题,然后通过什么样的方式来抓住这个机遇。

对于海外投资者,在后脱欧时代,如何拨开重重迷雾,挖掘伦敦房产市场的投资机会?此时出手需要注意哪些技巧?《英国房产与投资专刊》主编范慧勇先生为您详细解答。

以下内容根据海外情报社于7月5日举办的第二期《海外淘金大讲堂》录音整理成文。


英国脱欧对伦敦房地产市场的影响


我们现在开始从第一个方面谈,就是英国公投现在出现脱欧的结果对房地产市场的影响,将从5个方面分析:第一个是房价,第二个是英国房地产开发商的股价,第三个方面是汇率,第四个方面是商业地产,以及第五各方面,不确定性可能的期限,跟大家分享。


1
脱欧后伦敦房价不跌反升

在6月24号结果出来当天,伦敦市场上很多新开发的楼盘不但没有下调价格,反而上调了价格,现在行业内部的解释是因为出现脱欧这样的结果,很多买家会大幅度地砍价,所以说开发商对价格上有小幅的上调,比如说3%、5%。

一是因为开发商觉得现在不管是脱欧还是留欧,结果已经明确,众多投资者的投资行为开始启动,所以说他们在价格上适当上调给砍价留有更多的空间。

(最新数据,点击阅读公投后一周伦敦房产销量飙升38%

这个在某种程度上是开发商的销售策略,这是针对期房、新房的。针对二手房市场我们现在没有明确看到卖家下调价格,尤其是二手房,在英国有90%以上的比例是二手房的交易,在伦敦之外反倒不些地方在6月中下旬的行情还是处于上调。

所以说从英国整个房地产行业绝大多数房产是二手房为主的这个市场来讲,目前没有看到明显的房价下调的趋势,房价没有明显下调的趋势并不意味着这个房地产的行情尤其是在销售的报价市场上没有松动。

因为我们现在可以明确地看到目前房地产交易市场,从公投之前尤其是去年年底之前的卖方市场,就是卖方占主导的市场,现在逐渐从今年的4月1号开始已经明显地转成买方市场,就是买家议价,讨价还价的能力明显提升,尤其是公投之后。虽然说现在市场上的卖方的报价还在上调,但是买家的议价能力开始增强。


2
房地产开发企业的股价平均下滑30%-40%

房地产投资方面不仅仅是投资购买实体的房产,还可以考虑通过房地产的金融或证券化产品进行投资。目前英国整个房地产行业的股价平均下滑30%到40%,有不少投资者进入市场购买此类产品。

地产行业的基金7月4日英国标准人寿旗下的一个地产资金已经开始停止赎回的状态,就说明在房地产金融产品投资方面现在有一个非常大的折扣,就是股价的下跌和房地产基金的价格的下跌,因此在英国房地产的金融产品,证券产品现在有一个非常明显的价格优势。 


3
英镑汇率大幅下跌

对市场的近期的影响第三个方面是汇率的因素,现在我们大家非常明确地看到脱欧最直接的影响是对英镑汇率的下跌,英镑对外币,包括会人民币、美元、欧元大幅的贬值,这个是热线明显的,目前的跌幅平均在10%左右。

英镑兑外币,比如兑人民币贬值10%的程度来看,相当于英国房价在脱欧之后有10%的折扣,不管是新房还是二手房,外汇的价格优势是非常明显的。


4
商业地产交易量下滑近一半

根据各大机构的估计,今年上半年商业地产的交易已经下滑了将近一半左右的交易量,这个影响是非常明显的,因为大宗的商业地产物业的交易基本上处于停滞状态,而且脱欧结果出来以后,市场上有大概2、3个大型的项目,其中有一个项目接近5亿英镑的交易已经终止,这个影响是非常大的。


5
不确定期

房地产市场的影响大家还非常关心,目前不确定期到底有多长。7月4日,莱坊国际有一个报告指出,目前对房地产行业的不确定性影响应该到明年3、4月份左右。我们看到更多机构的报告分析,乐观的机构认为这个不确定期约为半年,特别悲观的机构分析这个不确定期可能有2年半到3年。

目前英国现在大的机构、整个房地产行业,包括财务、会计、财税和各种各样的智库目前估计的半年到3年的不确定期,可以分为三个关键的时间点,这三个关键的时间点在投资上可能会有比较大的关键性投资策略的调整,大家要做好充分的准备。

第一个标志性时期是英国产生新的首相,这是一个标志性的时期,这个时期前后市场会有大的变化。

第二个标志性的时期就是新组成的内阁政府在什么时间来启动脱欧的谈判就是他们来激活《里斯本条约》第50条,就是英国启动正式脱欧的谈判,那是一个非常关键的点。

第三个关键的点大家需要密切关注,就是英国跟欧盟具体谈妥脱欧的具体条款


英国房地产市场未来走势的预估

英国房地产市场未来走势的预估中短期是3到5年,就是在谈判期、不确定期以及到10年的大概的预估。我们的研究团队在研读了英国政府部门、各大研究机构和民间智库等不低于30份非常详尽的研究报告后,综合各大机构的观点跟大家从几个方面分享。


1
英国房地产市场的基本面

目前我们已经看到,英国不管是政局,还是股市,基本上没有发生本质的变化。
政局上,虽然说保守党内部在调整新的领导人,也就是新的首相,但是因为英国有非常成熟的法律制度,目前没有出现政局的任何动荡或者混乱的任何迹象,这让众多投资者非常放心的。

第二个方面我们看股市,伦敦证券交易所主板的富时100指数,7月4日已经恢复到公投之前的6500点。从这方面看,其实整个国际大型机构的投资者,金融市场对英国整个的经济基本面没有任何动摇。

不管是移民的量,还是就业的居民量,还是金融机构的去留。英国财政大臣已经明确表示一旦英国脱欧,将考虑将公司的营业税从现在的20%下调到15%,成为发达国家中公司税最低的之一。

关于金融机构的去留,目前伦敦最大的就业群体也是GDP贡献最大的行业,我们从过去的一周已经非常明确地有机构表示不会搬迁。汇丰控股集团、汇丰银行已经明确表态不会搬迁,第二个是英国巴克莱银行,这两大金融机构已经非常明确的表示不会搬迁。这样一来,房产的需求量将不会有什么下滑。

接下来分析房产的供应量。

按照目前整个大伦敦市340多万套的住宅,只有不到21000套的空置,如果大家对房地产行业熟悉的话,尤其是跟中国国内市场比较的话,0.6%的空置率是可以完全忽略的

至于说其他更多的金融机构,这个问题我想换一个角度来分析,虽然说英国接下来要启动脱欧这个程序,目前在伦敦运营的金融机构通向欧盟市场唯一需要的是自由市场的护照,英文叫Passporting rights,按照现在的法律法规的规定,只要在伦敦运营的这些机构在欧盟的单一市场,比如说爱尔兰的首都都柏林。

只要他们在拥有Passporting rights的任何一个城市注册一个壳公司,然后在英国的运营团队完全可以无障碍地通向欧盟的市场,在这样一种情况下也就意味着目前在伦敦市场的几乎所有金融机构不需要、也不必要进行成本高昂的大规模的搬迁行为。

所以说从目前整个行业的情况来看,英国房产在居民购买的群体的量上不会产生本质的变化,英国比如说在移民政策上有稍微的松动,全世界很多国家的居民,很多高收入的人士还是会源源不断地来英国的。

上周我们看到一个机构的报告,假设说现在有一个人搬出英国的话,目前全世界各个国家有意向来英国的应该是1:3的程度。有一个人想搬出英国,背后有3个人在排队想进来。


2
英国房地产市场的供应量

在讲房产的供应量之前先给大家一个非常明确的数据,目前伦敦市场所有房产的空置率,按照刚刚上台的、对房地产行业不太友好的伦敦新市长公布的数据是0.6%,这个空置率是略有高估的,因为部分空置房是国际富商投资者压根就不会放在市场上对外出租的。

从二战之后整个伦敦房地产市场的房产供应量在1970年代达到高峰阶段,从1970年代左右到现在40多年的时间里,每年都是处于供不应求的局面,供应量短缺状况日积月累,愈加严重。


(常住人口850万而且快速增长的伦敦地区每年新完工住宅不到两万,供应量严重短缺)

最近10年,整个大伦敦市场平均每年居民实际新增需求量约为5万套,但是市场的供应量,每年新建住宅量约25000,最高达到32000套左右。

供应量短缺的主要原因,体现在目前伦敦市的可建设用地的短缺,还有规划审批的程序的复杂和困难程度,还有建设成本,伦敦作为一个国际大都市,建设成本基本上也是最高昂的。

另外一个方面就是建筑技术工人短缺的局面,因为英国严格地控制海外移民,虽然说欧盟过去12年东欧是建筑工人来英国打工,从事建筑行业,但是这个供应量远远不够, 英国建设大概200套左右的项目,2、3年是一个非常正常的工期。我知道200、300套在国内可能半年,甚至一年就搞定了,但是在伦敦,2、3年是一个正常的情况。

在供应量方面,现在由于脱欧这个不确定性因素影响,再加上房地产开发商的股价大幅度下滑,以及欧洲,尤其是东欧的技术工人可能流失的不确定性因素,可以预期现在市场的房产供应不但不会增长,反倒会下滑。
(英国尤其是伦敦地区住房短缺量逐年增加,而且供应短缺的局面受多重因素影响短期内很难解决)


3


伦敦房地产市场的购买力不会下降

购买力我想从两个方面来分析,第一个是本地的购买力,第二个是国际买家的购买力。

本地的购买力方面,刚才跟大家讲了,英国在就业方面,尤其是金融产业的就业方面,还有其他的行业就业不会有本质的影响,虽然说英镑对外币贬值,但是英镑对国内的购买力本身没有重创。

本地购买力的第二个角度,我们分析伦敦市场的特点:伦敦按地铁轨道交通是6个环的区域,很多居民购房的趋势是从内向外的扩展过程。很简单的例子,如果在市中心地铁的一区或者二区,如果原来住的是一个小房子,当他有更换大房子的需求的时候,他会向外搬迁。

这是伦敦市场的国际大城市的趋势,很多购房者的需求,尤其是二手房占90%以上比例,这个趋势是是向外搬迁,像水波涟漪式的向外扩展的趋势,按照这个趋势,伦敦现在一区二区的居民可能搬迁到三区、四区;三区、四区购买不起本地的房子的居民,向更外围搬迁,这种涟漪式的扩展,意味着市场上并不缺少有足够购买力的人群。

市场上缺少的,实际上是符合这些人群的房子。由于新建的房产量极小,造成了大家在有限的二手房市场抢购房产,这个局面在伦敦市场是一个明显的危机。

数据显示,额外印花税在4月1日实施之后到公投前的两个多月,本地不少买家在观望的状态,这个观望的状态也是很正常的,尤其是接下来进入7月份和8月份英国传统的暑假时期,本来就是淡季。因此预期房价下跌的可能性没有,但是大幅上涨的可能性也不明显。

接下来国际买家的购买力

从6月24号公布公投结果以来,我本人通过各种渠道向大概十多个代理机构或者有中国部的机构了解情况,脱欧结果出来以后,国际买家的咨询量没有降反倒大幅度上升。

(最新数据,点击阅读公投后一周伦敦房产销量飙升38%

按照目前伦敦市场的买家的比例,国际买家在所有房产的交易量比例不到4%,国际买家在新建房产的销售交易里边占的比例平均在四分之一左右,个别楼盘的比例更高。

英国脱欧的公投结果,英镑贬值10%左右,国际买家的需求量反倒在增长。

国际投资中,大家看重的是一个市场的相对优势——虽然英国现在处于一个即将脱离欧盟的不确定性时期,但是英国的相对优势没有受到重创,而且也不会有重创,因此,英镑的贬值也就意味着是一个非常好的抄底的时期,尤其是对于外币投资者而言,是非常明显的优势。

很多人会强调英国当前的不确定性,但是海外市场,除了美国,还有澳洲、加拿大稍微好一点的状态之外。全世界众多市场,尤其是欧盟欧元区市场,比英国是更糟糕的状态。

比如说过去2、3天我们了解到,来自于欧元区的,希腊、意大利、西班牙买家的咨询量已经明确上升,因为现在欧元兑英镑的价值,相当于英国房产有很大的折扣。欧元区避险意识比较强的投资者,已经明显地开始把他们的投资目光转移到了英国,尤其是伦敦。

国际买家,我们非但没有看到下滑的趋势,反倒看到了大家趁英镑目前对外币贬值,外币有绝对优势的情况下,对英国资产更加感兴趣的趋势。只要供需关系的基本面没有本质的变化,再加上货币供应和通胀的影响,房地产的价格不会下滑。

至于说伦敦房地产价格的涨幅,可以预计不会像过去几年那样高速的增长,但是这个市场持续上涨的趋势没有重创的可能。


脱欧状态下对英国房地产投资的技巧


(深度分析,点击阅读:英国脱欧,房地产投资实战指南

第一个方面是抓住汇率优势,很简单,外币投资者的汇率优势就是相当于英国房产10%的折扣。

第二个方面是最大化议价能力,虽然个别楼盘在上调价格,但是,因为市场的不确定性,买家的议价能力有明显的提高。

至于说讨价还价的空间有多大,具体的项目有不同的空间。

伦敦房地产市场从卖方市场,原来大家都是抢房子,卖家主导话语权和价格的行情,目前阶段已经开始转向买方议价能力提高,买方来话事的情况。尤其是现金买家,话语权还是蛮强的。

第三个方面是投资技巧,投资技巧想从三大方面来跟大家分析:第一个是地段,第二个是技术型地选择房产,第三个方面是楼花。

了解伦敦房地产行情的朋友都知道,伦敦市场最好投资时期是2008年金融危机到2014年的上半年,那个时期基本上只要大家手头有资金或者能够融到银行的按揭贷款,所以的房产都是随便买的情况,眼睁睁就能挣钱的状态,我们都知道随便买的时期已经过去了,从2014年的下半年已经基本上不存在了。

所以说我们从2014年的下半年,尤其到现在的不确定期,我们更要强调的是一种技术型的投资,要讲投资技巧的,尤其是选择房产的眼光。


投资技巧1.:location location location

长期关注英国房产周刊微信号(ukpropertyweekly)的朋友非常了解,我们对地段选择的解释,英文叫location、location、location,这三个location是大家投资房地产的黄金定律,我们在任何时候都不能忘记三个黄金地段的解释,不管是二手房、新建房产或者期房。

第一个location指大的投资区域,你是选择在伦敦、牛津、剑桥?还是布莱顿,还是伯明翰,或是曼彻斯特?

英国的行情是,根据过去30、40年的平均来看,伦敦市场的房产价格增值的幅度是平均每年6.2%,伦敦市场租金的年收益率是3.2%,房产年化的总回报率是9.4%。也就是说、伦敦、牛津、剑桥、克莱顿英国中南部区域房地产房价的增幅占三分之二,租金回报占三分之一。

而英国伦敦、牛津、剑桥、克莱顿英国中南部区域之外的别的市场,基本规律跟伦敦市场刚好相反,租金的收益率占整个房产收益率的三分之二左右,房价的增幅基本上占三分之一左右,具体的城市、具体的区域的收益率有所差别。

另外还有一个非常明显的规律,是伦敦、牛津、剑桥以及英国南部地区核心城镇的房产资产的安全性保值增值的抗跌能力非常地强。之外的市场,除了个别城市的市中心核心黄金地段之外,大部分资产的抗风险能力弱很多,比如说2008年金融危机的时候,很多区域的房价就出现了明显的下滑,下滑幅度达30%。

在刚才讲的伦敦市场跟外地市场的房价增幅、租金收益率的比例的情况,大家在选择大区域的时候就会心里有数,就会有一个标准。

第二个location指的是选择哪一个具体区域,是沿泰晤士河?还是横贯城铁沿线?还是正在规划将来要建设的纵贯城铁沿线呢?

这个是第二个区域,这个话题是一个很大的话题,可能几天都讲不完,欢迎大家关注英国房产周刊的微信号(ukpropertyweekly),更深入地了解最新资讯。

第三个方面就是选择伦敦的某一个具体的区域的时候,第三个location就是具体到每一个楼盘,包括具体的楼盘的某一栋楼的某一个朝向,这些问题就细枝末节了,这些问题如果大家有具体的需求,包括我刚才看到咱们群里有朋友提到针对某一个楼盘项目,比如说万科在伦敦那个项目,我们可以通过情报社进行深入的交流,我在这里有不再讲了


投资技巧2:技术型的选择房产

在伦敦现在这个价格上行的市场行情的情况下,或者市场不确定期,对大家挑房产眼光的考验是非常明确的。

现在市场上有越来越多的华人,英国本地也好,或者来自于国内的投资者也好,开始来英国市场上挑一些能够改造扩建的房产,不管是从原来的写字楼改住宅的投资,或者是从一个目前规模比较小但是有改建扩建潜力的一个住宅的投资,这种趋势已经越来越明显,越来越多的投资者开始从事这种技术型的投资。

比如说今年上半年国内的复星集团所购买的原来泰晤士报新闻集团的办公室的那几栋楼,当时他们考虑主要的原因就是那几栋楼有改建扩建的非常大的潜力。

欧盟公投出结果之后成交的项目,是香港的华大酒店投资集团,他们在公投之后成交的那个项目对他们有充分的了解,他们也是有改建扩建的空间。因为改建扩建的空间有一些具体的,比如说你现在买一个平方或者买一个车库还没有改成房间的,或者你买一个别墅,这个别墅现在它现在的阁楼还没有扩建的,这些都是目前技术型投资者所关注的。



投资技巧3:楼花的投资

第三个方面讲楼花,伦敦市场对于中长期持有的优质投资者来讲,是没有任何风险的,它保值增值的功能一直在的。

针对2014年下半年到现在买了期房为了抄楼花的这一部分投资者,尤其是极个别的投资者并不具备交房能力的,接下来会转卖楼花,这种情况,对于很多资金雄厚的投资者来说是一个蛮不错的机会。

针对这类投资者,大家拼的就是信息,看谁手头能掌握哪些楼盘现在要交房,哪些投资者不具备最后成交的能力。


结语

最后想跟大家强调一下,现在这个世界,所有的国家,没有哪个区域是没有问题,打个比方,现在大家都是烂苹果。

现在世界上各个国家、各个区域都是一堆烂苹果,这个时代根本就不是在比较谁比谁更好的时代,而是说谁没有那么烂的时代,我们基本上看到现在的市场,尤其是欧洲市场,作为中国海外资产配置的一个非常重要的区域市场,英国的状态远比欧元区域的状态要好得多。

脱欧结果出来以后,英国市场的基本面没有动摇,而且这个市场的前景的乐观程度要比欧洲大陆的几乎所有的国家都要好,我们现在已经非常清楚地知道,希腊的大银行开始寻求政府救助,意大利的大型银行也在紧急地需要欧洲救助,德意志银行也有严重的问题衍生品风险数万亿欧元现在整个金融市场非常担心德意志银行会成为“雷门兄弟第二”。

相比起来,英国央行和众多机构,对脱欧的情况做了详尽的紧急预案,充分的准备,包括英国财政部等,所以从目前来看,英国的相对优势是非常明显的。

大家都知道今天11月份美国要总统大选,而且现在英国本地的人在开玩笑,如果说现在的川普上台的话,英国在某种程度上就从脱欧的状态解放出来了,因为他们觉得就看谁比谁更烂,如果大家都很烂的情况下,英国反倒成为最好的一个区域,那么在投机选择的时候,相对的优势就越来越显得明显。

还有一个方面想跟大家强调,英国这次脱欧绝不是一个闭关锁国,故步自封的结果,英国从政府到民间的智囊机构到大的公司,越来越看清楚,如果英国脱欧,其实是英国跟欧洲尽可能保持紧密联系的情况下,面向全世界开放的一个历史性的转折

大家都知道英国在文化教育、法律制度、英语语言、税收,包括国际贸易、就业移民方面的政策空间非常大,而且英国作为全世界53个英联邦国家的带头大哥“君主国”,拥有的市场空间非常巨大。加拿大、澳大利亚、新西兰,包括东南亚的新加坡、马来西亚,还有南非,这些国家现在对英国在自由贸易方面的需求是非常明显的。我们已经非常清晰地看到美国的政要已经向英国抛“橄榄枝”,说要在欧盟之外跟英国谈自由贸易;加拿大、新西兰非常明确的表示要优先考虑跟英国谈自由贸易。

所以从这方面来讲,英国脱欧的前景并没有那么地悲观。不管是房地产行业也好,还是其它投资也好,现在的不确定性时期,中国词汇的拆解,危机危机,在这个危险的时期,潜藏了很多投资机遇,就看大家从哪个角度来看这个问题,然后通过什么样的方式来抓住这个机遇。


(本文根据《英国房产与投资周报》主编范慧勇于7月5日在海外情报社第二期《海外淘金大讲堂》讲课实录整理而成,内容有删减编辑。)


【脱欧相关阅读】》》》》》

英国脱欧,房地产投资实战指南

公投后一周伦敦房产销量飙升38%

公投后,英国楼市抄底与观望情绪纠结

脱欧恐慌英房价起伏不定,伦敦多区要价下调,全英均价上涨

英国脱欧,哪些城市可能抢走伦敦金融中心地位?

洞察 | 脱欧后英国还能保持科技创新中心地位吗?

英镑大跌,港资出手扫货伦敦物业,长期看好英伦优质资产

【快讯】汇丰集团董事长承诺总部将继续留在伦敦

洞察 | “公投脱欧”市场关注——五日誌

英国首相如何对冲脱欧风险,公投前8天做房产理财规划

权威 | 脱欧对英国房地产法律及投资的影响


更多英国房地产相关文章,点击下列链接阅读全文:

【收藏】英国房产最全面系列专题干货汇总,不容错过

职业精英扎堆儿买房的20个热点区域

点亮泰晤士河,全球最长沿河景观灯光设计大赛正式启动

伦敦20%在售房价超100万镑,中等价位房产匮乏严重

额外印花税难挡房价涨涨涨,金融城年涨27.3%,大伦敦14.5%,全国8.2%

伦敦1到3区,哪里的一居室最便宜?

一张图通晓伦敦地铁站点房价?哪些站点性价比最高?

英国优质学区房最高溢价45%,内附排行榜

众多利好刺激,剑桥房价增幅超伦敦

伦敦金丝雀及周边多少摩天高楼规划待建?希望不会吓到您

投资万科伦敦楼盘需要注意哪些问题?定制报告为您详细分析

图解英国房市,哪些潜力"明星"区域?哪些是"停滞型"规避区域?

权威机构最看好的31个通勤小镇,房价5年内至少上涨20%

未来15年英伦房价涨多少?一张图预测2030年各地房价

点击展开全文