【观察】大选后的房贷政策

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-14 土澳思维




【土澳思维】的朋友们,


澳洲联邦大选过后,很多客户和朋友都在问我:海外人士的住宅贷款会不会起死回生?


新常态


回答这个问题之前,我想先总结一下过去一年来变幻莫测的澳洲房贷市场。


2015年6月是澳洲房贷行业的分水岭。负责监管银行风险的澳洲审慎监管局APRA开始实行一刀切的强硬政策,规定所有银行的投资房贷的年增长率不可以超过10%。对于违反者将强制要求增加其银行储备金,大大提高了银行放贷成本。


为了有效地控制投资房贷的增长,银行恢复了十几年前实行的两级房贷利率:一个是较低的自住房利率,一个较高的投资房利率。个别银行的利率高低更是分成了四类:自住(本金利息一起还)、自住(只还利息)、投资(本金利息一起还)、投资(只还利息)。


要知道,在2015年6月以前,银行的放贷政策是非常有规律性的。一般来说,一个贷款经理人只要搞懂了几家银行的产品,至少在半年内都是够用了。要变也是利率的高低在变,放贷政策是很稳定的。


可惜,曾经的“美好时光”一去不复返了。如今,各家银行的放贷政策说变就变,说翻脸就翻脸,毫无规律,非常的“任性”。总结一下,银行对于放贷政策的反复无常主要集中在以下五点:


  1. 首先降低投资房贷的贷款比例至70%,最近又回到了90%;

  2. 对于部分楼盘和地区实施“黑名单”政策,今天还可以放贷,明天就不行了;

  3. 首先不允许计算投资房的负扣税利益,最近又允许计算了(可以多贷款);

  4. 首先提高审查利率的门槛,最近又降下来了(可以多贷款)。这里我想多说一句,银行在审查您的房贷申请时,用的不是百分之四点几的实际利率,而是用百分之七点几的审查利率(俗称抗压测试);

  5. 最近开始强制提高日常生活开支的计算方法(少贷款)。


对于海外人士贷款的政策变化,那更是“悲催”啊!如今,银行已经不做纯海外人士的生意了。而且对于依靠海外收入的澳洲公民和永久居民人士,其审查的力度在不断地加大,条件也变得越来越苛刻了。


回答问题


我认为,由于持续受到APRA针对银行的严格管制,四大银行对于纯海外人士的拒绝应该还会持续较长的一段时间,这一点跟选举的关联不大。但是,澳洲的海外房贷市场如此之大,必然会吸引敢闯敢创新的财团来抢占市场。


俗话说,上帝为您关上一扇门,必定会为您打开一扇窗!银行虽然对纯海外人士关上了大门,但不少私人财团已经对澳洲房贷市场跃跃欲试。目前,房贷市场上已经有不少私人财团推出的产品了。未来几个月,类似的产品一定会越来越多,产品的成本也会逐步地降低,最终受益的还是海外的房产投资者!


【注】悉尼金融目前没有私人财团的房贷产品。如有需要,我们会推荐顾客给有此产品的签约合作伙伴。



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