【实用必读】美国房地产产权的登记、转让赠与、持有方式等

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-14 美国投资移民EB5经验谈


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文章来源:移民信息网




A.地契与产权


地契(deed)


是新屋主所拥有房产的证明,在经过许多购屋手续后所得到的法律文件,屋主应静下心来,仔细阅读一下地契(产权証明),并将其妥善保存。

 

房产地契 ,听起来似乎是一份难懂的法律文件,其实上,最重要的资料只有下列三项而已:1. 房产卖主 (Grantor) 和买主 (Grantee) 的姓名;2. 房产的详细描述,以及 3. 房产权的转移经过。即是将地契确实送达买主手中,这道手续通常是在房产过户时,在中介公司 (escrow company) 见证下,交由买主签收。

 

地契的作用是买主对房产全部的拥有权, 如果一栋房产被数人所拥有,即可能有多份 (一份以上)的地契正本,每人都必须签字,转让手续才算大功告成。

  • 例如最常见的一种地契 (Deed) 是夫妻共同拥有权 (community property) ,意即房产平均属于双方,一方过世,则在世的另一方继承全部产权。除非经由法院判决或当事人同意,夫妻一方不得剥夺对方的产权。


  • 另外一种是联合持有物业权 (Joint Tenancy ),与前述的夫妻共同拥有权类似,所有合伙人拥有同一房权,合伙人中如有人过世,其他人继承其产权,不过不能像夫妻一样,以共同拥有权的方式来拥有产权,只能从合伙人的名义,一起享用房产。

 

  • 合伙房产还可以用共同持有物业权 (Tenancy in Common) 的形式,来解释各个合伙人对房产的权利。照此种规则组成的合伙关系,各个合伙人得以在毋须他人同意下,自行出售所拥有的股份或向银行贷款,并可将股份传给子孙或指定受益人。目前在美国加州会以此种形式来共同持有房产。

 

新屋主在获得地契后,必须向政府机关从速登录 (Record),以免有人在屋主不知情下,私自盗取房产的整个或部份产权。政府机关在收到地契资料后,首先检视原来屋主是否在公证下签字,接着会将之製成显微照片,以供给社会大众取阅。


虽然法律上并无规定地契一定得向政府登录,但是如果不这样做,后果正如前述的,产权极有可能遭到侵犯。


比方说,前任屋主将已转手他人的房产,再一次出售或向第三者抵押贷款,则新屋主会因别人向政府登录自己的房产,而失去产权或成为贷款抵押品。


地契正本是证明房产产权的重要文件,不过,新屋主一旦向政府登录后,对地契正本的依赖性就可降低。因为日后再出售或需要贷款时,买主或贷款机构只要参阅政府的公开纪录,即可确认卖主或贷款申请人的产权地位。


话虽如此,屋主还是应该小心保存地契,因为既然是一份证明产权的文件,将来总是会有用到的地方,就算是放在保险箱裡亦不为过。




买屋要先了解产权 选对了符合自己的利益 否则困扰很大!


华人移民美国购屋置产是头等大事,但美国的法律与中国大不相同所涉及的权益稍不慎能带给你很大的困扰,因此在购屋前就要想好了用那种产权方式拥有你的房产最符合自己的利益。目前在加州有8种拥有产权方式分个人拥有及共同拥有2种:

 

1. 个人拥有权(Sole Ownership)


是指在法律上未婚男士或女士或已离婚男士或女士或虽然已婚男士或女士,希望以个人名义拥有产权时,其配偶必须签署权益书或其他书面文件,声明同意放弃一切房地产有关的权利产权及利益。

 

2. 共有拥有权(Co-Ownership)又分下列几项


(a) 夫妻共有财产权制(Community Property )丈夫及妻子共同或个别在婚姻期间购置的财产,除非有特别声明,凡产权之转让时,皆假定为夫妻共有财产。在夫妻共有财产法规下夫妻各自拥有支配一半财产的权利。


(b) 联合共有权利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均拥有;产权可由单一遗嘱或转让所造成;而遗嘱中必须讲明产权转让是以 “联合均有” 方式登记。


这最大特点是生还者的继承权。有其一人死亡后。房地产可立即置于其他共有者名下。所以以联合拥有产权登记的房地产无须受到遗嘱的支配,华人喜欢三朋五友共同投资旅馆酒店公寓或商场,但在产权上如选择联合拥有权利制,如有人不幸发生车祸死亡他的产权便自动併入其他人手中,未亡人是拿不到一毛钱的此点不可不慎。


(c) 共同持有物业权制(Tenancy in Common );在共有权之下各自拥有其不可分割的个人利益,但与联合拥有权利制不同是各人的利益可以有不同比例,没有生还者的继承权。每一共有人拥有其个人的一份利益。而在这共有人死亡后,利益可置于其继承人名下。


(d) 信托制(Trust)加州房地产的产权可以信託方式来实现。信托机构特有房地产法律上及产业等值上的产权。而受託人则代理托付人及受益人持有产权。托付人及受益人仍保留房地产的权利及责任。目前许多夫妻或公司为了遗产问题将产业交付信托处理。


(e) 夫妻共有财产制未亡人权益(Community Property with Right of Survivorship)此为最新实行的一种产权。在夫妻共有财产中丈夫或妻子在转让文件中特别声明未亡人的权益。并由受益人以书面签名同意配偶身亡时将自动转换为与联合均有权制的相同执行程序。

 

要决定哪一种产权拥有方式最适合您,以及如何登记房地产产权,应根据您的个人情况询问律师、会计师。



B.在房屋产权上转给子女很不明智,麻烦多!



很多华人在年老时,将房屋的产权加上子女的名字,甚至一些老人将整间房屋的产权转给子女,这样做有以下缺点:


  • 首先,把子女名字加在房屋产权内,是一种赠与,税例上是规定要为物业先估值,然后在超出一万二千元(每一年的赠与额)之外,在年终报税时,以709表格通知税局,将来可用来减低个人遗产免税额,这样做就不必给赠与税。

 

  • 除了考虑税例外,加上其他人名字在屋契上,将来要出售该物业时,必须获得其他人同意。如果子女将来出现婚姻问题,可能令大家产生很多问题,至于子女不孝顺,他们有权要求你搬出。

 

  • 另一税务上的缺点是,做赠与时,必须将该部份成本,转给子女,不像以遗产交给他们时,成本是可提升到市值,令他们可以省却部份增值税。除非有特别理由,否则勿随便加子女名字在屋契上,而应在遗嘱或生前信託内,指定他们作继承人,到将来百年归老后才交给他们。

 

  • 送屋给子女的税务问题--一些年事已高的父母,想方便子女将来继承自己的物业,就在生前将子女的名字加在屋契上,甚至将产权完全转给子女。有些老人采用这种做法,是为了使用白卡(Medi-Cal)的长期护理福利。


  • 除了一些类似的特殊情况外,通常在生前将房地产的部份或全部赠给子女,在税务上都没有利益。原因是当大家将产权赠出时,是将原来的成本价,都一併转给子女,通常父母以前所购买的产业,其成本价格都较低;因此,当其子女将来卖出物业时,可能需要付出庞大的资金增值税,如果是出租产业而不是主要的居所,则全部的资金增值都要付税。

 

但如果父母继续拥有产权,将来通过遗产方式把物业交给子女继承,子女所持有的物业成本价格,就不是父母昔日购买时的成本价,而是当时的市值;将来他们出售这些物业时,就可以避免或减低资金增值税。

 

赠予房地产会令屋价重估吗?


很多中国人因为各种理由,在自己的物业上增加或减除其他人的名字。例如,父母将子女的名字加在屋契上,或兄弟姊妹当初联名买房子,其中一位后来要求除名或加上其他人的名字,这些增加或减除名字的行动,都涉及赠与税例。至于物业税方面,赠予房地产而令到屋契上业主的名称更改,会否引致政府重估房屋价值,而令物业税增加呢?


除此之外,将物业赠与给亲友,都会引致物业价值重估。除非物业本身是以共同拥有(Joint Tenancy)的方式,由两个或以上的人共同拥有,而在赠与行为之后,原来共同拥有的业主之中,至少有一个人继续拥有的时候,那就可能不需要重估了。

 

  • 加州第十三号法案(Proposition 13)规定,政府每年对房屋价值的评估中,有关增值部份是不能超过百分之二,所以每年物业税上升的金额相当有限;但房屋一旦出现买卖转手情况,房屋的估值便需重新订定,即不受第十三号提案限制。


    一九八六年,加州通过了一项第五十八号法案,规定位于加州的房地产,在父母及子女间作产权转移时,可以避免重新估值。这样地产税就不会增加。


    一九九六年另外一项称为一九三提案,让祖父母及孙儿之间的产权转移,亦避免了重新估价。


  • 这两项法案不但包括自住房屋,非自住房屋(如出租物业)的转移,甚至遗产承受,都可能避免重新估值,而获得产业的一方,是不用居住在有关物业内。


    父母子女间自住房屋的产权转移,是没有价值上限;至于非自住房屋,则有每人一百万元的上限,夫妇两人合共二百万元。有关计算方法是累积,即夫妇转移二百万元出租物业给子女后,就不能再享受此项优惠。


    这项免重估价值优惠并非自动享有,而是要向县估值处(Assessor’s Office)提出申请,有关申请将受到时间限制,就是在产业转移或持有人逝世三年内提出申请,并且在物业再转移或出售前提出申请。


  • 夫妇持有产权的新方式:在加州居住的夫妇,他们所拥有的物业,如果没有采用生前信托(Living Trust),则拥有产权的方式,一般分为Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是两个人共同拥有,优点是有自动继承权,无需经由法庭认证,而缺点是只有死者的一半才可以获得成本提升至市值。而Community Property则刚好相反,好处是获得全部成本提升至市值,缺点是要经过法庭认证手续。


    二零零一年七月一日开始,加州批准了一项新的夫妇拥有产权方式,叫做Community Property With Right of Survivorship,是将Joint Tenancy及Community Property两者的好处放在一起。


  • 这种方式可以有自动继承权,所以无需通过认证,但又可以获得百分之一百的成本提升至市值。所以日后夫妇的产业,若未有做生前信託,就应用此方式来拥有产权。至于现有产权应否作出更改?事实又未必需要,尤其是当有关物业是自住楼宇,就未必需要百分之一百成本提升至市值;但如果投资物业,就应考虑转换拥有产权方式,而在转换前,大家应先与会计师商议。

 

需要办理HOMESTEAD手续吗?


通常当大家买了一间房屋后,都会收到一两封好像是政府发出的信件,有时更会将大家屋契的副本附在信件上,信内指出会为大家办理一种手续,称为 Homestead Declaration,来保存该房屋的净值,以防将来被人追债时,该房屋至少有五万美元的净值是不会被债主取走。


而已婚夫妇则有七万五千美元的保障,至于六十五岁以上、或有残障人士,则有十万美元保障。要做这种手续,对方是要收取数十美元的费用。


究竟屋主有否需要做这种 Homestead Declaration?  Homestead确是法律上给予业主的一种保障,除非屋主欠房屋贷款银行的债务、或欠政府税金、或欠子女供养费(Child Support);否则,其他债主若要取去屋主的房屋,Homestead保障条例就可以予屋主五万至十万美元保障。

 

但Homestead 保障是无需预先申请或登记,将来一旦有需要时才办理,也不会太迟,因为这项保障是不会失去的。


因此,当大家收到这类信件,不论它如何像是政府的公函,其实都是一些私人公司想赚取大家数十美元的费用,为大家做了这份文件及作出登记;一般情况中,大家是无需理会这类广告信。

 

强迫共同业主出卖物业如果大家与其他人共同拥有地产物业,而将来彼此关系万一出现破裂时,可能会有一些最初并未意料到的问题出现。


例如,其中一位业主,可以不作声,也不需要其他业主同意的情况中,将其个人的一份产权,转让给其他人。


即使夫妇用共同拥有形式(Joint Tenancy),所拥有的物业,也可能其中一个配偶,自己做一份Quit-Claim Deed,而单方面将共同拥有权改为其他方式拥有;例如Tenancy-In-Common,就会令将来承继遗产时,产生不可预见的问题。


此外,尚有一种情况,A与一位朋友合伙投资在一座物业,后来双方关系破裂,A要求将物业出售,让他可以取回当初投入的资金,但对方予以拒绝。


在此情况中是相当棘手的,如果双方没法达成协议,就应该找律师做一个强逼拆伙的诉讼(Partition Lawsuit),由法庭下令去出售物业。因此,大家使用共同拥有形式,来与其他人,特别是非配偶合资投资地产物业,都要预先考虑清楚。

 

物业产权资料可保密吗?


大家对于私隐权(Privacy Right)可能相当重视,因为担心不法分子取得个人资料而犯法。不过,一些在政府部门的档案纪录或资料,是作为公众资料,根本无法保密。


加州是一个所谓纪录公开(open records)的州,包括出生、婚姻、死亡、房屋转让、房屋贷款、抵押、产权;甚至房屋本身的资料,包括地址、政府估值、物业税、以及过去交易纪录等,除了少数特殊情况外,大多数是公开的,任何人都可以去有关部门查询。


在汽车局(DMV)的私人资料有否保密呢?原则上,DMV是不会随便将大家的个人资料公开。


在一九八九年,曾经有一名男子,在DMV取得一位女影星的个人资料,结果发生了凶杀案。后来,国会立例管制DMV,不过在某一些情况中,DMV依然可以公开大家的个人资料,给予其他政府机构、甚至私人商业机构,包括银行、保险公司、律师等。


事实上,即使是个人,都有可能申请查阅大家的个人资料,不过,DMV要事先通知大家,让大家有十日时间来反对将资料公开,但最后决定权仍然在DMV手中。


QUIT CLAIM产生的后遗症有些朋友与其他人共同拥有物业,之后因为各种原因,其中一位业主决定除名,通常都是做一张放弃产权契约(Quit Claim Deed),然后在县政府做登记手续。


最近遇到一个实例,是除名之后发生的问题。甲乙二人本来是好朋友,一起联名买了一个物业,后来他们关系破裂,乙就使用一张放弃产权契约来除名。过了数个月之后,甲决定到银行办理重贷手续,产权公司(Title Company)在发出产权保险之前,要求乙签署一分文件,证明他真是在自愿及理性的情况下,放弃产权。


由于甲乙关系已经破裂,所以乙不肯合作,令甲办理重贷时出现问题。原来产权公司为了保障自己,在产权曾经有过修改的情况之下,都是会採取措施,来确定产权并没有任何的争议,或不清楚的可能,然后才会发出产权保险。


所以要办理放弃产权契约,如果放弃产权的一方,将来是会搬到国外居住,或者是有任何将来不合作的可能性,都应该考虑找律师办理除名手续,或在除名的时候,同时进行重贷手续,以免日后出现上述的情况。


会被人合法的侵佔物业吗?


美国是着重保障私人产权的国家,但大家的物业会否被其他人合法的侵佔呢?在加州有两个情况,会令大家的物业被人合法的侵佔。


  • 第一个方法是Prescriptive Easement,就是当物业持有者尚未进行授权,该物业已被其他人长期使用,而物业持有人却在知道的情况中,仍容许对方继续使用,则五年后,对方便有权永久使用下去。


  • 第二个方法称为Adverse Possession,对方不但合法地取得使用权,甚至连产权也可以一併取去;情况就是物业未经授权,已被人长期佔用,对方甚至为该物业交付物业税。这样,五年过后,该物业的产权就会归于对方。


    例如,当你的邻居未获同意,便使你后园的部份地方,而你未加以理会,五年以后,该块土地就可能成为邻居所拥有。

这两种方法,都会令大家的物业产权出现纠纷,将来卖屋时出现麻烦。所以,一旦发现被人佔领物业时,必须加以阻止,千万勿置之不理。一些私立大学拥有很多空置土地及道路,每过一段时间,他们就会把有关土地及道路封闭,然后拍照存档,来避免被人侵佔物业权。



C.美国房地产产权的持有方式



美国房地产产权的持有方式


共同持有物业权
 (Tenancy in Common)

联合持有物业权
 (Joint Tenancy)

夫妻共有财产权
 (Community Property)

夫妻共有财产
 
配偶继承取得权
 (Community Property with Right of Survivorship)

持有者

可为任何人数(可以是夫妻)

可为任何人数(可以是夫妻)

仅限夫妻

仅限夫妻

分配方式

所有权利益可分为任何均等或不均等份数

所有权利益必须平均分配

持有权和管理利益必须平均分配

持有权和管理利益必须均等

产权

每一位物业持有人对未分割的利益有独立的法定产权

必须有统一的产权和时间(订立在同一文件裡)

产权共同持有. 各自的利益是分开的,但管理是统一的

产权共同持有. 利益是个别的, 但管理是统一的. 产权上必须明确注明是夫妻共有财产配偶继承取得权

持有方式

均等持有权

均等持有权

共同持有人享有均等的管理和控制权

共同持有人享有均等的管理和控制权

转让

共同业主可各自转让自己持有的产权

如持有人之一独自转让其产权, 则联合持有方式便告结束

不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则,个别利益不得转让

不动产转让需要配偶的书面同意, 除非一方死亡,否则,个别利益不得转让

购买人的身分

购买人成为物业共同持有人之一

购买人成为物业共同持有人之一

购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产

购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产

亡故

共同持有人亡故时产权按遗嘱转移给继承人或受益人,无配偶继承取得权

联合持有人亡故时,其利益终止, 且不得按遗嘱处分. 继承人将持有该物业.联合持有人亡故由死亡证书确认

配偶之一亡故时50%可按遗嘱转移给受遗赠人或由配偶继承

配偶之一亡故时,其利益结束, 且不得按能透过遗嘱处分. 其配偶拥有100%所有权.配偶之亡故由死亡证书确认

继承人的身分

受遗赠人或继承人成为共同持有人

最后一名存活者持有100%产权

如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间

如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间

债权人的权力

共持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 债权人成为共同持有人之一

联合持有人之利益可依其债权人之意签名出售. 联合持有的形式便告结束,债权人成为共同持有人之一

夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共有财产负担. 共同持有人的利益不得分别出售, 物业可整个签名出售以偿还债务

夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共由财产负担. 共同持有人的利益不的分别出售, 物业可整个签名出售以偿还债务

产权推定

除夫妻购买外, 在有疑问的情况下受欢迎

必须明确写出不受认同

法律推定婚后购买的物业属夫妻共有财产

2001年七月一日起, 不在使用产权推断. 法规规定屋契上必须注明[夫妻共有财产配偶继承人取得权]



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