澳洲购房必看(二): 如何投资悉尼公寓

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-15 微悉尼



上一期《澳洲购房必看,如何应对无良中介招招教你应对》登出之后有许多朋友加我微信表示肯定,在此非常感谢大家的关注和信任。

 


随着自由党在大选中惊险获胜,澳洲楼市无疑迎来了利好消息,之前诸多购房者纷纷担心的取消负扣税的危险也不复存在


很多朋友问我现在是否还是投资公寓的好时机,有没有什么好盘可以推荐,我觉得直接登楼盘广告的话实在不符合当初写《澳洲购房必看》系列的本意,因此本文主要还是立足于帮助大家普及购房知识,提高自己分析楼盘的能力,以在漫天飞舞的楼盘广告中去粗取精,选到真正适合自己的房子。


文章最后会适当做一些推荐,纯属个人观点,大家可以自行甄别。

 

官方统计,未来10年内悉尼人口将增加100万,因为新移民基本跑悉尼来了,而预计新增住房供给缺口却达到10万套


这是因为悉尼东海西山南北森林的地形决定了可开发土地相对布里斯班墨尔本更加有限,而且政府批文缓慢导致开发周期更长,因此和身为澳洲第一大城市日渐增长的购房需求相比,远远落后的供给是造成悉尼超低空置率和房价持续上涨的根本原因,这也是业界共识。


 

另一方面,每年3%-5%的预期通货膨胀,决定了人工和材料成本永远在往上走,这也是为什么澳洲的楼花价格普遍比现房贵的重要原因,换句话说,即使土地成本不上涨,建筑成本的上涨也很难让房价更便宜,这可能要让一些期望房价大跌的首次购房者失望了。



过去5年悉尼地区大部分公寓均价增长在8%-10%左右,我记得5年前普通两房公寓的中位价在60万左右,现在已经突破80万这还是离city15-20公里的位置,抛开悉尼市中心City那一块两房门槛价200万的地段不谈。


离市中心5-10公里带有学区政府规划或者大公司商业园区属性的地段,比如Zetland, North Sydney, St Leonards登两房起价已经在120万以上


悉尼的西区新房两房平均价位还只要6,70万左右


从风险来看,市中心以及3-5公里附近抗风险能力更强也更保值,但是相应的,在如今这个价位的基础上增值潜力有限,投资成本偏高

 

上北区



很多人优先考虑的自住区,学校和环境一流,两房均价在90-110万左右,相对于其他飞涨的区,这个区最近5年不到7%的增幅属于后进生。


主要原因还是滞后的交通和基建。


这是因为本地居住的大都是中产阶级以上的白人富裕家庭,根深蒂固的认为本区应该是绿树成荫和安静的社区。


对于高密度公寓的开发和火车线等交通改造有较强抵触情绪。导致新公寓的开发和相关配套进展缓慢。


因此本区普遍给人感觉绿化很好学区优良,但火车站台狭小破旧,有些地方甚至没有火车站,大型购物中心不多,也没有就业中心,未来也基本没有大型政府基建规划


和House中位价2,3百万相比公寓虽然相对便宜,但更多是出于学区功能的吸引,然而对比如西北区,内西区等大步前进的价格,放到前几年目前的价位还被普遍认为高不可攀,如今对比周边已相当“亲民”,独特的区位优势令其依然有可观的增值潜力。


内西区



再看内西区Burwood, Ashfield等华人区,基本还看的过去的两房公寓也要至少90万以上,这里离市中心更近,店铺众多商业也很发达,近年众多华人涌入房价也是暴涨。


缺陷在于人口结构过于单一,对其他族裔的吸引力有限,房价主要依靠不断涌入的华人新移民支撑,预计短期内这一趋势依旧会延续,然而长期来讲泡沫化风险是否会增大见仁见智


目前出租房竞争激烈,租金回报较低。



西区南区



至于西区,南区价位肯定是最大优势,租金回报率不错,这几年有一直有增值,大型政府规划也有,长期持有绝对的潜力股。


缺点是居住人群层次较低,购买力有限,某些区在本地人中的印象不佳,增值会比较挣扎。需要有耐心和长期的投资规划。

 

总结下来,前几年悉尼公寓涨幅较快。大多数公寓的当前价格基本反映目前价值,但是在未来5-8年内增值差异会逐步体现,要把握投资的关键我认为有六大基本原则

 

首先是有大型政府规划,包括就业人口,住宅,商业的扩大,交通的增强等等,这才会持续带来人气,毕竟地产投资有人才是最重要的。


其次是社区人口尽量多元化,最好是亚洲人,白人都喜欢的区,同时收入层次至少要在中上,二手市场才有竞争力


三是要尽量争取增值和现金流的平衡,避免高密度住宅区。


像内西区的Rhodes,Wentworth Point这样近几年兴起的新区。


这里几年前还是工厂,但是因为临水,交通也比较方便,现在已经开发成高楼林立的高密度住宅区。


当然,所谓高密度也就是25层左右的高层公寓而已,跟国内不好比,但在悉尼已经算前所未有了。


这些区有完善的政府规划,配套还在继续完善,对看中现代化社区的年轻家庭很有吸引力。


长期看一定可以实现较大增值。但是这类区目前只是居住功能为主,高层太多租金竞争激烈,现金流是一大隐患。


四是楼花投资的话尽量买建设周期长的


这个也可用来缓解上面提到的那种高密度区的弊端。


澳洲期房公寓相对国内公寓最大优势就是只需要付10%定金就可以马上持有立刻进入增值市场,正常工期两年后才需要下一笔支出。


等于是免费给你两年时间以10倍杠杆来撬动资本增值市场。


当然开发商也不是傻子,定价的时候会把未来两年通货膨胀的造成的人工和材料成本计算在内,但一般比较大型的项目建设周期往往不止两年,再加上澳洲工人权益保障太好,往往效率低下作风拖拉,经常要两年半甚至三年以上才能交房。


这种情况对自住买家是噩耗,但对投资者来说却是福音。意味着更充裕的资金准备期以及交房时溢价的可能大大增加。


五是尽量找靠近火车站,购物,学校,医院等大型基建的地理位置。


想要更快变现尽量选择两房。同时找尽可能便宜的户型。面积大,楼层高,朝向好,景色好的肯定贵,相反找个楼层低的两房,面积不用太大,只要保证基本两房两卫,朝向只要采光说的过去不被遮挡就行,有没有景观不是最重要。


这样的房子性价比更高,在竞争激烈的市场出租和转卖更容易凭借价格优势率先出手。

 

六是还处在开发中前期,未来有大量项目放出可以持续带动区域房价上涨的。


毕竟只有价格更贵的新房源源不断出来你的旧房才能增值更快。


具备以上6点的全部或者大部分的话公寓投资基本不会亏。

 

目前同时符合以上要素的,个人认为西北区会更接近一些。


具体说来,比如西北区的Epping都比较符合这些条件。


这里离2万多学生的Macquarie大学和2万多白领的Macquarie Park高新技术园区只需坐5-10分钟火车。


本身又是交通枢纽,两条铁路线在此交汇,2019年还会有一西北线开通,将来的人流量会更密集。


这里距麦考瑞购物中心也只要一站火车5分钟即可抵达


社区人口结构非常多样化,亚洲人和本地白人都有,附近中小学排名非常靠前,居住的人群层次也比较高


关键一点,这里是新州政府重点规划的区域


缺点是目前除了一个Coles超市和若干店铺以外缺乏大型商业综合体,这也是目前此区最大的缺陷。


根据州政府Epping Town Centre计划,接下来将会有一个大的商住综合体建成,伴随而来的是数千套5层左右的中密度公寓和少量高层公寓,3-5年后这里的人气又会更上一层楼。


就5年的投资周期来说我认为年均6%-10%甚至10%以上投资回报是非常有希望的。



真要问有什么好盘,在此斗胆推荐一个,那就是最近刚刚推出的

Epping Poly
Horizon第二期



Epping附近的公寓项目目前在售的有7,8个,两房均价普遍在90万左右这是比较值得推荐的一个。


该楼盘是保利在澳洲的第一个楼盘,重金聘请了本地设计师和建筑商来打造,内部用料也是相当精细。


毕竟是第一个项目。为了打响品牌效应会比较用心。


不过这不是最主要的。主要是它的价格相比地理位置还是很合理的。


两栋23层的高层,也是这个区目前最高的公寓项目,此区公寓一般限高是5层左右,周边除了以后会开发几栋商住混合的高层之外基本都是5层左右的公寓。


这里距离地铁站只有200米,地理位置优于附近大部分公寓。


因为量比较大,同时为了打开品牌效应,定价还是非常合理的。两房两卫带车位只要81万5起。


中低层的价位也基本在85万左右,基于距离火车站仅仅200米的地理位置,这个价格相比周边来说是非常有竞争力的。


如果从作纯投资角度,建议买中低楼层比较便宜的户型,因为景观是值钱的,每高一层贵5000-10000,这栋楼也是一样,每高一层贵8000-1万,但每层实际租金不会查太多。


反过来说在放租或者转卖时候更有价格优势更容易脱手。


基于这一点,比较推荐的是中低楼层朝东两房户型,综合采光,价位和户型设计非常适合投资。


在此不做展开,想要了解的朋友欢迎加微信私聊。

 

希望以上信息可以帮助到大家,请大家继续关注微悉尼以及本公司微信平台下一期推出的《澳洲购房必看三——如何投资悉尼带地别墅》

 

作者:Jeremy Jiang,


澳洲Freelife Realty福瑞来地产集团联合创始人兼市场总监,多年从业经验,帮助过上千位客户制订置业规划。

 

微信号:jemmy_atau

邮箱:jeremy.jiang@freeliferealty.com.au

 


福瑞来地产集团(Freelife Realty)是一家专业的地产服务公司。


我们的核心价值观是“专业创造价值,诚信铸就口碑”。


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