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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-20 今日墨尔本


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澳大利亚是世界第一移民大国,其较高的社会福利,美丽健康的居住环境吸引了大量全球各地的新移民。墨尔本地产房价也由2000年的均价24万增长至2015年的70万。随着资本的积累和膨胀,不少人到海外投资,买房置业已经不能满足发展的欲望,开始想着如同在国内一样自己搞项目,在异国过把开发商的瘾。


但由于多数海外投资者不了解澳洲当地的房产市场(法律法规,政策走向等),选择当地的房地产开发管理公司来进行投资,是个保险又实在的方法。2016年7月16日,APIC地产集团于Donvale(本公司自主开发管理项目)举行一场房地产开发研讨会。


先来一张项目所在地的无敌山景


APIC Group是一家集地产项目销售、地产开发管理于一身的综合性地产投资集团。我们拥有非常专业的团队会根据客户的需求、风险承受能力、投资目标和投资金额等特点为客户度身设计最合适的投资计划。


“房地产开发,在中国可能会听起来非常遥不可及,需要很大资金投入。沾上开发商一词,大家可能马上会想到‘保利’、‘万科’等大型开发集团。而在澳洲,就不同了。从一套别墅的推到重建,到几套联排别墅的开发,甚至几十甚至上百套的公寓开发,不同类型的开发项目对应需要的资金、专业知识都不尽相同!”APIC集团董事长 Henry 如是说。


巨大的利润与风险

“在今天的澳洲,地产业(包括建筑等相关行业)是国家的支柱产业之一,同时也是创造和生产亿万富翁的行业。而澳洲透明的市场、健全的制度,以及快速增长的人口(移民等)保证了在澳开发地产的丰厚利润。”


Henry为在场的嘉宾列举了现在投资地产开发行业的几大利好:
  • 低利率,目前利率处于历史低位。

  • 低汇率,相当于给海外买家提供了买房折扣。

  • 低空置率,仅2%。为全球空置率最低的市场之一。

  • 低新屋完工率,间接导致了地产市场供不应求。

  • 移民人口增长速度快

与此同时,有许多投资者在国内身家颇丰,想移民澳洲,顺便做点开发。结果不适应澳洲当地的方式,包括当地人的做事方式,做事节奏,一味追求某些方面的快速,忽略了其他因素,导致亏损。


关于如何寻找项目以及工程管理

当开发商,首先要有地,拿不到盖房子的地什么都别谈。在中国的特色环境下,拿地包含了太多项目开发本身之外的东西。但是,中国的土地理论上都是国有的,不管城市还是农村。农民的责任田也好,承包土地也好,只是个使用权,每年要向国家交税的。开发商拿下的地盘,也是个使用权,70年而已。70年过后,怎么个算法,目前国家并没有相关的政策出台,一切未知。 


澳洲的土地所有权比较清楚,政府名下、公司名下、私人名下,基本上就此三类。拍卖或标价出售是地块/房屋的通用买卖方式,正常的交易在这里就不赘述了。其实在业界中,有相当一部分的地块是通过其它的方式出售(例如,私下销售)。由于各种各样的原因,许多优质的开发地块根本不需要放到市场上通过拍卖出售。


APIC开发管理团队有专人帮助客户寻找合适的优质地块。以专业的眼光、经验分析地块优劣,合理的可行性分析,并对可开发地块未来投资做出专业的预算报告。


至于批文申请、工程管理,我们有专业土木工程师出身的同事,帮助客户与设计师、承建商沟通合作,争取项目利益最大化以及合理的成本控制。


作为开发商,其生意就是要盖房子,通过在空地上起楼的过程创造出价值,而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。申请获批后,那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块,经批准后,就有了非常具体的计算成本和盈利的基数。


在中国大陆批建房子得找规划局,还有城建局等一大堆“局”的章子要盖。澳洲相对简单,三级政府架构,管批文的就是当地的市政府,也就是Suburb Council。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的,该部门还根据当地的情况会制定出长期的发展规划,并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度,这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区,或是商业区等的规划。假如是住宅区,还要再细分为是低密度人口、中密度人口,还是高密度人口。制定这个东东不是拍拍脑袋就行的,所涉及的方方面面很广,比如中密度住宅区,配套的市政服务就要跟上,交通、道路、学校、医院、绿地、上下水、电力配置等等等等,要足够规划中的入住人口使用。

澳洲是民主国家,确定某个地方将被用来开发是要征求当地居民的意见的。对开发不满意的邻居们,或写信或上街抗议。主要的理由就是所谓的“过度”开发,人口密度增加,破坏了原来宁静的生活环境,还会造成交通紧张,安全也受到影响。通常市政是支持开发的,不仅是增加了人口,对当地经济有好处,最直接的是可以增加地税收入。如果双方僵持不下,那就只好诉诸公堂了,VCAT就是处理这类纠纷的专职法院。


正因为牵涉到这么多问题,所以批文的递入到批出就需要一段时间,此期间,开发商时不时的要被叫到市政去解释有关的设计方案。审批的时间各个市政府不一,批复的时间也各不相同。一旦批文出来了,原来的地盘立即升值若干。


Donvale项目的投资人也在研讨会当天为来宾分享了她与APIC合作投资的心路历程。


活动现场:


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