​【投资】以房养学——一种全新的投资理念!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-19 今日墨尔本



澳洲海外留学生的人数不断攀升,每年吸引了来自全世界200多个国家,60多万的留学生。


澳大利亚位于地球的南端,在这个人口只有2300万的国家,国际留学生的数量仅次于英国和美国,位居世界第三。 澳大利亚拥有着丰富的教育资源以及领先世界的教育体系。它以不到世界0.5%的人口,贡献了全世界3%的科研成果。


澳洲拥有1,100多所教育机构提供了超过22,000多门课程。在2012年世界各国教育体系排行榜(Universitas 2012 U21 Ranking of National Higher Education Systems )中,澳洲领先日本,德国和荷兰等国家排名第八。与此同时澳洲政府也一直致力于培养优秀人才,拨款2个亿的教育资金来奖励在各个领域有着杰出表现的年轻人。这个以探索和创新精神闻名于世的国家每年吸引了来自于世界各地的求学者。


澳大利亚移民局正式宣布将于2016年7月1日起实施的留学生签证政策SSVF(Streamlined Student Visa Framework)。新的政策相对已于之前有哪些区别:

 

第一点:开放低龄留学

 

自2016年7月1日起,澳大利亚开放对于中国小学生的留学政策,年满6岁的同学都可以申请澳洲留学签证,并且父母一方可以选择陪读,通过在澳洲的居住和生活,寻找机会可以获得澳洲绿卡。

 

第二点:统一的签证类别

 

在新的签证类型下,所有的国际留学生都将申请统一的签证类别,由原来的八大类别简化到两种签证类型:500类别(学生签证)和590类别(学生监护人签证)。这意味着从2016年7月1日开始,不管学生选择就读哪一类课程,所有的国际学生都将申请同一类学生签证(500类别)。在新的签证政策下,将大大简化留学申请的繁琐程度,会更加的简单和人性化。

 

第三点:将采用网上申请的方式

 

在新的政策下,所有的国际留学生将采用网上申请的方式,大大挺高了签证申请的安全性与便捷性。

 

第四点:学生的申请学校和申请人所在国家的风险级别共同影响签证材料要求


在SSVF签证框架下,澳大利亚政府采用申请人所在国家风险级别和申请学校风险级别综合评分的方式,评估申请人的风险等级和对应的申请材料要求。


 

根据澳大利亚教育局(Australian Government Department of Education and Training)2015年研究报告指出,在2015年获得澳大利亚留学签证的海外留学生的人数是645,185与2014年相比海外留学生的人数增加9.8%。


从目前整个澳大利亚留学市场来说,接受高等教育的人数占据整个澳大利亚海外留学人数的42.2%,而在如此庞大的留学队伍中,中国留学生的数量排名第一,占据海外留学人数的35.7%, 印度居于第二位达到13%。


留学成本

随着澳大利亚留学市场的持续繁荣,许多留学生的家长也在担心留学成本会不断的增加。我们可以简单的算一下澳洲留学的费用。


案例:1

以一个来澳洲读本科(商科)的留学生为例,根据澳大利亚政府(Australian Government)给出的每年生活费成本是$18,610来计算,加上每年读商科(Bachelor of Commerce)的学费$35,228(The University of Melbourne Tuition fees 2016),一年大概的留学成本是$53,838,而一般澳大利亚高等教育本科是三年制的,也就是说三年的留学费用和生活成本大概是$161,514左右。如果换算成人民币按照汇率1:5来计算,三年下来一个普通海外留学生的留学费用是在人民币80万左右。



(Typical international undergraduate course tuition fees for 2016)


如何降低留学成本或者达到“零”成本的留学支出是目前很多留学生家长热议的话题之一。作为H&T华信地产专业的投资顾问, 我们也一直从房产投资的角度去深度分析,将留学和房产投资相结合来完善”以房养学”的投资理念。“以房养学”,就是靠在海外购房来供养子女在海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的分租及升值来减少留学所花费的费用。


下面我们先通过计算的方式来简单介绍一下这种新型的投资模式。比如由H&T华信代理的墨尔本Tarneit 独立别墅项目,位于CBD 25公里左右的位置,临近M1高速公路和Tarneit 火车站,毗邻澳洲政府投资规划的重点区域、墨尔本未来第二个CBD项目East Werribee,以及中国财团投资的$300亿大学城项目。

以Tarneit $50万4房2卫的独立别墅(House and Land Package)项目来计算,海外投资者可以向澳洲银行贷款70%,也就是说准备30%首付($500,000x30%=$150,000),按照澳洲汇率1:5来计算是人民币75万左右。


根据澳洲最大的租房网站Realestate.com.au 数据显示, 目前TARNEIT 年增长率是在16.8%左右,租金回报率是4.2%。如果按照这个数字来计算,这个房子每年的增长在$8万左右, 那么留学三年房子的增长至少是$24万左右。如果按照贷款利息5%来计算,选择只还利息不还本金的还款方式,每周的还款利息大概是$336,这个数据明显低于目前市场上房屋出租的平均价位($340每周),如果选择把房子整租出去完全可以达到以租养息的目的。当然也可以考虑自己住一间把其余的三间分租出去来覆盖或者减少房子的利息,从而达到以房养学的投资理念。而这套房子三年之后的总价值是$74万左右。当孩子毕业的时候有两种选择,第一,选择把房子直接卖掉,用房子的增值扣除银行贷款和本金加上留学期间总的学费和生活费,还可以净赚大概$8万左右($74万-$50万-$16万=$8万)。第二,选择继续投资,通过房产的增值实现以房套房。无论是选择以上哪种方式,都可以通过留学期间购入的房产达到“以房养学”的投资理念。



以房养学的优势:

达到”零成本”留学

由于澳大利亚房产升值潜力较大,减去每年房屋维护所需要的成本,房产升值所得有时不仅可以支付留学澳洲期间的学费和生活费,还可以产生盈余。在毕业之后,无论是选择一次性把物业卖掉还是选择继续出租,所带来的利润都很可能让你达到“零成本”留学的目的。当然并不是所有澳洲的房产都可以带来如此巨大的利润,一定要选择投资潜力大,政府重点规划的项目,对于澳洲目前房产市场来说,澳洲政府把墨尔本规划的重点放在西南区,一个未来墨尔本的新贵,20分钟之内可以达到购物,教育,医疗和娱乐设施。


稳定的租金回报

目前澳大利亚租房市场比较稳定,房屋的空置率较低,在2%-3%之间。租金回报率也在3%-6%左右。如果在留学期间选择购入一套房产,可以选择整租或者分租去覆盖或者降低房屋贷款的利息,达到以租养息的目的。澳大利亚留学市场的火爆加上移民政策的放宽保障了澳洲租房市场的稳定。比如由我们华信地产所代理的西南区Tarneit独立别墅项目,房屋的空置率远远低于市场的平均值,不仅可以达到以租养息,而且可以带来相当可观的经济利润。


“第一桶金”的来源

许多海外留学生在即将毕业的时候会有两种选择,一个是留在澳洲找一份稳定的工作,而另一个是选择回国。如果选择回国又不想去人才市场找工作,完全可以利用澳洲房产的增值作为自己的创业资金,达到原始的资本积累。无论将来是选择留在澳洲还是回国创业,以房养学给你所带来的利润都会让你感谢当初的决定。


在澳洲,房子产权是永久制的,子女可以继承并且没有遗产税。纵观目前澳洲经济发展的趋势,以房养学的投资理念不仅可以带来可观的经济收入,而且基本保持着每年10%的增幅,通常7年左右的时间会翻倍。


在2015年,澳洲汇率也出现了大幅度下降,如今保持在了1:5左右,这相对于早几年来澳洲留学或做房产投资,都大幅度减少了成本。所以现在的澳洲市场无论是从汇率,增值,投资潜力来说都是比较好的投资时机。


如果您想了解更多信息,请联系H&T华信的投资顾问Jessica Sha。




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电话: +61 433 367 086

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E-mail: Jessica.sha@htrealty.com.au


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