美国房产投资的优势

<- 分享“秦氏美国矽谷地产”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-21 秦氏美国矽谷地产



房地产投资对象是不动产,土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的,而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成,也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响,如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果,所以投资决策对房地产投资更为重要。         

目前中国的房屋已处于一种饱和状态,继续投资中国的房地产能带来的收益已很少。若还想在房地产投资这块取得很大的成就的话,不妨把眼光放得开阔一些,转向投资美国的房地产行业。基于下面一系列优势,在美国投资房地产势必成为一个炙手可热的投资项目。

近年来越来越多的中国人选择购买美国的房产作为投资,购买后房屋出租,通过这种途径每年可获得固定的投资回报,等到遇到合适的买家再将房屋卖出去;或将来用于自住亦可。由此可见目前正是在美国投资购买房产的最佳时机。




1、市场机制健全


      百年以上的市场经济发展,使得美国建立了完善健全的市场机制,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度。美国房产信息是公开的,所有的交易信息,包括实际价格、税额、交易日期、交易情况,都必须明确的呈报,这就有效地避免了炒房现象的发生。就房地产而言,与中国相比最大的不同就是美国的一二级房地产市场并重,其中二级市场更为活跃,这就保障了我们投资美国房产日后可以轻松出售。


    许多国人对于投资美国房产的最大的顾虑就是担心自身权益被侵害而又难以控告,其实这种担心大可不必。经过多年的发展美国的法律早已健全完善,所有您所会有的担心都会有法律为您提供保障。同样以购置美国房产为例,在美国购置房产首期房款都是打到产权公司的账户而非开发商账户,产权公司会监督合同执行,并对房屋产权做检查,再最终确定交易之前,这笔钱都不会交给开发商,这就最大程度地保障了消费者的权益。


     在美国的买卖房屋过程中,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这其中有估价公司、房屋检查、公证公司、银行、经纪人、产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保障房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美,没有瑕疵。美国有一个资源共用系统MLS,每一个经纪人都把房源信息传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。这麽多的制度,将可保障投资人的房屋能够及时销售出去,并且能够很好地掌握市场的行情,一定出现什么不利的因素便可及时採取相应的措施。 




2、房屋质量好、保养得好


    美国房产设计居住年限很长,而且房屋建筑质量一流。许多百年以上的房产如保养得当,无论外观还是内部都十分完好。


3、永久产权


     “驱动房屋价值上升的本质,是土地而不是土地上的房子。”正如这句话说的那样,美国房产贵就贵在土地上,无论是买土地还是买房子,那块土地永远是你的。 美国房产是永久产权,后代可继承。如果购买别墅的话,买的不单是房子,还有房子周边土地。即使房产不在,周边土地也是永远属于您和您的后代,业主对该块地是永久使用权限,其房屋的价值会由于土地的增值而增值。


4、 美元对抗风险的能力比人民币要强大的多


    中国的两大投资渠道,股市和楼市已经失去了前些年的光辉,投资者为了保持现在手中人民币的价值,最好的出路之一就是让人民币走到国际金融市场中区。自05年浮动汇率管理制度以来,人民币对美元一直是升值,美元毕竟是国际通用货币,其对抗风险的能力比人民币要强大的多。美国是世界经济第一强国,无论是经济总量亦或人均国民生产总值均位于世界前列。奥巴马领导的新政府经济政策的稳定性得以落实,使投资者的资产有效,稳定的保值和升值。



5、房价不高


    从美国几十年的房市来看,美国房价呈周期性变化,差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌,目前的美国房价处于稳健回升的趋势,未来5-6年美国房价仍然会继续稳定上涨,所以眼下美国房产正值最佳投资时机。


      投资人在购买美国房产后,可利用现有房产的物业增值价值去贷款,然后收购更多的房产,获取更多的报酬,并可利用更多的房产折旧来折抵税赋。同时贷款的利息可从个人所得税中进行抵扣。为了刺激经济的增长,美国央行已下调了准备金,同时美国为了吸引外国投资人投资美国不动产已下调了贷款利率。这一系列保障措施为投资人创造了一个良好的再投资环境。




6、教育水平高


      全世界排名前百的大学中,有半数位于美国,而且美国所提供的大学教育是公认的最具有竞争力的。为子女提供一个便利的就学环境,亦方便陪读的家长,并且一个知名的学府附近的稳定住所,不仅为子女省去了租房的烦恼和费用,同时非常高的出租率和租金也能让投资得到更快的回报。


     部份投资人在未来或许会移民到美国,或将子女送到美国接受教育。移民或是到美国接受教育都会遇到一个住宿的问题,若投资人可趁美国房价在低谷的时候买一套或一套以上以备日后之需,可减少日后很多麻烦。美国现的房屋不仅价格便宜,而且很多环境优美、重点院校的学区房都在出售中。若现能够购买重点院校的学区房,日后子女到美国接受教育可享受很多的福利,同时可方便大人照顾子女。


5.高额、稳定的回报


     投资回报主要来源于房租或将来出售房屋时的增值。根据美国现的经济形势,很多普通的人都将自己的房屋以低于建造时的价格卖出,这将导致一个很严重的问题就是很多美国人需要租房子,从而导致一系列的连锁反应,一是原来的房主不得不转向房屋租赁市场;二是房屋租金的上涨;三是买房的价格下降。这种情况下对于有资金的投资人是个绝对利好的机会,此时投资人不仅可以低价将房屋买进,还可直接以高价出租出去,每个月收取固定的租金;同时可静待美国经济回春后高价将房屋卖出。若投资后直接出租,除去所有的费用,淨利润在6%左右。若是等待时机出售的话,这个增值的空间就很大了,起码是在35%以上。就连股神巴菲特都认为美国房屋与股票一样,都是非常具有吸引力的投资标的。若以低价出手购买房屋并将长期持有,住房投资的回报率会高于股市的回报率而且他深信美国房地产市场一定会复苏。


7、房屋租金持续上扬


 对于购房者来说非常幸运的是,租金一直在不停地涨,涨,涨!

    过去几年,房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。房价和房租上都有着两位数的增长。


       截止到2015年年底35个大房地产市场中的20个租金都超过了房价。根据Trulia的数据,在全美范围内,千禧一代买房比租房便宜36%,Rent.com的租赁市场报告显示,2015年在全美100个最大的都市地区,88%的业主提高了租房价格。预计2016年租金还将上涨8%,买房比租房省钱这一优势或将更为明显,可能明年会有更多人成为新房主。

  或许,此时是继2012年以来最佳的赴美购房时机。



8、房地产库存下降


     目前美国住房空置率仍在持续下降,已接近2000年的水平,租房空置率已接近90年代水平。在房地产市场需求回升的背景下,目前的房地产库存或不足以应对需求的回升,房价也将出现上涨。


9、房屋量价俱升


    在全球经济发展减缓的情况下,美国房价似乎没有受到什么影响。受高需求量和低供应量的影响,美国房产价值在稳步增长。


 供求关系是影响房价的重要原因之一,近两年全美部分地区房价之所年飙升幅度超过20%,与其当地新建房屋或者房屋库存量严重不足有很大关系。在2008-2009年美国房地产市场最低潮期,新屋建设缩减了近79%。


    但近两年新建项目逐渐增加,其中独立屋增加了10%,预计2016年将会上涨23%。供求关系的缓解,促使全美房价涨幅可能会放缓。预计在2016年结束时会有约3.5%至4.5%的增长水平。从长远来看,(房屋价值)增长是3%或3.5%。自美国房市恢复以来,和过去几年相比,这是一个小的增长,可能也是全美房价在未来几年里逐渐趋于温和上升的信号,也是国内中产族以上人群资产增值保值的明智之选!




10、美国房产需求回升


    美国人口结构暗示住房需求回暖:35-44岁人口是美国购房自住的主力,35-44岁人口在2015年到达底部后开始逐渐回升,意味着未来新增刚性需求的扩张。


    家庭形成加速刺激需求:2014年下半年以来,美国家庭形成的速度大幅加快,达到05年以来的最快速度,这将刺激住宅需求的回升。


    金融条件改善利于住房需求回升:1)次贷危机后居民资产负债表已得到充分的修复;2)助学贷款压力的下降也降低了年轻人购房的负担;3)收入的上升也使得居民购房的压力减小。以上这些条件的改善都有利于住房需求的提升。

      如果你是投资客,那么就与你有关哦!美国人提升购买力,意味着你的房子更容易卖出去!

  美国抵押贷款融资巨头房利美(FNMA)和房地美(FMCC)称,部分美国人很快将可仅支付3%头期款就能购买一套住房,相比之下目前的头期款最低比例为5%,且信用分数可低至620。


  这帮助更多的低收入和首次买房者提升购买住房的能力。


11、美联储下一次加息前,利率仍处于历史低点


  美联储2006年6月来的首次加息,也意味着,全球最大的经济体正式进入加息周期。美联储预期2016年底利率可能达到1.4%,预示着明年可能加息四次。那么美联储加息,在美国买房的买家们将会受到怎样的影响呢?


  美国30年固定利率2016年走势


  理论上说,美联储加息,贷款利率将随着基准利率上升。而且有传言未来一年还会有4次加息动作,未来四个季度的贷款利率在不断攀升,那么对于想要贷款买房的朋友来说,尽早下手可能是比较明智的选择。


  目前美联储加息可能会造成一部分投资者的购房成本将会有所增加。


  假设在美国贷款30万美元用来购置房产,房贷加息幅度为0.25个百分点,意味着每个月需额外支付的还款额将约为44美元。


  尽管如此,预计2016年初住房贷款利率还处于历史低位区间,30年期固定贷款利率仍徘徊在4%左右。


12、抵押贷款保险,吸引25万首次购房者,同时可获得较大的税收减免


  对于只打算投放20%以下首付款的购房者,需要购买贷款保险。解决为一问题的方法是从美国联邦住房管理局(FederalHousing Administration)贷款。它的好处是首付只需3.5%,信用评分低至580,同时抵押贷款余额的费率从1.35%一路下滑至0.85%,这意味如果购房者以这种方式获得首付资金,每月的按揭将会显著降低。


  联邦住房管理局预计,下调年保费37%将会带来25万首次购房者入市。那么,它为什么不成为购房的因素之一呢?


     另外,在美国房产税占后期持有成本的很大一部分,所以可以减免房地产税的相关项目就尤为受欢迎。目前美国的税法继续向房主倾斜,所以你不仅购买了一个生活的居所,它还是一个让你获得减税的地方!最重要的是,除非贷款超过100万,否则房主不必支付所付贷款的全部月息,同时房主们还可获得与住房有关的费用和房产税的减免。





(原文转载于网上,秦氏美国矽谷整编)


授人玫瑰、手留余香!!!分享智慧、舍得布施!!!

希望多多分享、转载把正能量传递给更多的朋友

点右上角发送给朋友、分享到朋友圈和腾讯微博

点右上角关注官方账号

添加朋友:

⑴添加微信号“opinion2nd

⑵查找微信公众账号“秦氏美国矽谷地产”

⑶扫一扫下面的二维


中国:011-86-13701713439 

美国:001-650-282-0338

私人微信号:Key-Kenmore
电邮:kqin@icloud.com





点击展开全文