【购房攻略】四种海外房产投资策略, 哪种更适合你?

<- 分享“加拿大房产投资”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-21 加拿大房产投资


随着全球化的深化,越来越多的中国人不再将眼光局限在国内,也开始将投资放眼海外。作为一个房地产投资者,首先要考虑的就是海内外都有哪些投资策略?你又适合哪一种?

今天小编就给大家科普一下房地产投资中最常见的四种策略:核心型、核心增益型、增值型、机会型投资策略。


核心型投资策略(Core)往往会进行长线投资,通过稳定、长期的现金流来获益。比如投资位于纽约、华盛顿特区的对于租客有着很长租赁期办公大楼,这样可以通过租金收入获得长期、稳定的现金流。核心型投资的回报率一般低于10%。


核心增益型投资策略(Core Plus)与核心型类似,只是由于租客的租约时间更短,投资时的借贷率更高等原因造成了更多的风险,因此投资回报也比核心型投资高,一般在9%-12%之间。在欧美比较成熟的房地产市场,核心型和核心增益型的投资机会相比中国更多。


增值型投资(Value Added)的回报一部分来自于现金流收入,还有一部分来自资产增值的收入。这部分投资会通过翻新大楼、改变市场营销、租赁策略等方式使得资产有增值的潜力。与此同时,增值型借贷率一般在60%-70%左右,高于核心型和核心增益型投资,投资的回报率一般在12%-18%之间。


机会型(Opportunistic)投资一般投资大规模改造项目,一般会有较大的风险,因此这需要投资者本身有很强的实力和雄厚的资金来承担风险。机会型投资一个典型的例子就是投资者将大量旧工厂、仓库彻底改造成文化创意园区,使得原来的项目彻底改变,实现增值和更高的现金流收入。机会型投资的回报率一般在18%-20%左右,甚至更高。

策略的选择决定投资回报


在中国,房产投资被认为是低位时买便宜房子,升值后再卖掉。这思维用在海外就大错特错了。以投资回报为第一考虑因素的物业,第一位考虑的是提高租售比,如掺杂买房人的个人喜好,租金回报往往很难最大化。


这与中国市场有类似,居住面积大和居住环境好的高价位房子租客反而很少,这导致租售比大为降低。在中国一线城市,豪宅的租售比在2%以下。毕竟自住与投资难两全需一开始就明确。


海外成熟市场职业投资人把房产投资作为长期投资工具,长时间现金流沉淀需要时间和银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。自住和回报是鱼与熊掌不可兼得。以投资为目的的物业,投资人的出价是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元,那么按照10%投资回报率要求,投资人能承受的房价是20万美元。


点击展开全文