开发 | 进入Commercial领域前,我们先一起来看看酒店和办公楼地产市场

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-21 澳洲若晨资本





最近新出台的CBD规划草案让各方有喜有忧。

忧的是准备在CBD开发住宅项目,但是还没拿到DA的开发商

喜的是准备在CBD开发住宅项目,但是早就拿到DA的开发商

 

在住宅开发商之外,新规划草案还让专注于开发商用建筑的开发商们笑开了花。把纯商用建筑的限高升到300,不仅会让悉尼通过全新的超级办公大楼重塑城市的天际线,还将让悉尼的酒店业服务式公寓得到全新的发展机会。



不过在一股脑投入纯商用建筑之前,我们还是先分别看一看办公楼市场和酒店市场。

 

悉尼CBD2015年下半年增加了面积接近15万平米的办公楼建筑面积,这也是近十年来最大的半年内内增幅。而在2016年,这个数字会继续大幅提升。单单是Barangaroo新区的T1T2两栋大楼就将为悉尼CBD带来超过15万平米的办公楼面积,200 George St大楼也会带来接近4万平米的办公楼面积。


 

值得注意的是,最受到开发商青睐的办公楼仍然是顶级办公楼(premium office building。在2015年下半年,悉尼CBD的顶级办公楼面积得到了创纪录的增长,增幅达到近17%,包括Wynyard Station翻新而来的Wynyard Palace在内的大型办公楼都将继续为悉尼提供大量的办公楼面积。




另外,在悉尼市政府新规划草案下,更多的开发商都会被更多的建筑面积和更高的高度吸引进入办公楼开发领域。中国开发商保利就出于这几个原因砸下了1.6亿澳元购入两栋CBD办公楼。相比之下,两栋楼在1年前的转手价只有1亿澳元。




可以预见的是,海外投资者对于CBD办公楼的兴趣将直线上升,并且进一步抬高办公楼的价值。不过,现在悉尼CBD地区顶级办公楼的空置率已由去年的8.1%上升至如今的10%,所以在更多开发商被吸引进入办公楼市场的同时,顶级办公楼的空置率也有可能受到进一步影响。不过由于悉尼办公楼市场供应仍然处于较为紧缩的状态,办公楼市场整体的前景仍然比较乐观。


 

在酒店方面,国际游客仍然是支撑悉尼酒店行业的主要力量,澳洲国内游客在悉尼酒店的住宿只占到总数的25.6%。不过值得注意的是这个数字在上一年中上升了10.3%

这个数据的增长和悉尼对国际游客持续的吸引力也要得益于悉尼在2015年举办的亚洲杯板球世界杯还有已经成为悉尼名片的Vivid Sydney

 



在整个亚太市场来看,悉尼拥有最高的88.2%入住率,超过大阪与墨尔本的86.5%,澳门的85.6%以及东京的84.7%。虽然第一位的入住率证明了悉尼强大的吸引力,但是悉尼的酒店行业完全可以说是处在underdeveloped的状态。




在酒店从每间套房能够获取的利润上,悉尼远落后于其他几个亚太地区的主要城市:


东京:US$362/per room

香港:US$349/per room

新加坡:US$233/per room

台北:US$161/per room

大阪:US$160/per room

悉尼:US$159/per room

 

另外,在2015年新建成的酒店房间数量上,悉尼也落后于其他几个亚太主要城市,仅建成713间酒店新房。不过城市强劲的吸引力已经让悉尼有了新的收获:在2015年,悉尼威斯汀酒店被中国财团以近4.5亿澳元的价格所收购,这也是悉尼酒店在全球金融危机之后第一次实现每间套房价值超过100万澳元。




以下几个大型酒店开发项目则将为悉尼增加近1100个酒店房间的公寓,并进一步提高悉尼酒店行业的规格。

 

Crown Hotel Barangaroo

Sofitel Sydney Darling Harbor 

Four Points Sheraton




最后,毫无疑问的是悉尼将会凭借强大的吸引力继续吸引来大量专注于住宅地产的投资者与开发者。而另一方面,随着市场形势和规划政策的变化,相信我们也会在不远的未来看到更多的海外投资者进入以酒店和办公楼为核心的纯商业建筑领域。


本文数据来源于JLL, Knight Frank, Savills, Folkestone

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