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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-22 悉尼印象


 


根据专业折旧报告公司的调查显示,只有20%的投资者知道怎么利用他们的合法权益去利用投资房折旧抵税,而80%的人白白多付了不少税金,看到这里你心里默默的想一下,您属于那80%冤大头的一员吗?


什么是折旧


我们都知道,有个通俗的说法是新车入手,一脚油门下去就开始贬值,因为已经产生了磨损折旧,新的房子和装修内饰一样也会产生折旧。但是,大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。


澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候,对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠(包括投资房内部的装修和投资房本身)。


折旧抵税,和其它抵税最大的不同在于,折旧抵税无需我们再从口袋里花钱,例如广告费、出租管理费、家具费等,都是需要先花出去钱、然后才能申请退回。但是在申请折旧的时候,唯一需要产生花费的地方,就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule),而这份报告可以使用长达40年之久。它可以直接用来申请折旧抵税。



折旧带来的收益



投资房产,可以带来稳定的租金回报,这是被动收入之一,房产本身升值,这是被动收入之二,还有一个隐藏技能就是折旧退税,这是被动收入之三。






但是在现实生活中,如何选择合适的房产投资,例如投资公寓或者带地别墅,不同的房产如何进行折旧是非常复杂的,受很多现实因素影响。



折 旧 问 答


1 如果我的房屋是楼花,还没有正式交割,我是否可以申请折旧?


不可以。折旧必须在房屋正式交割(Settle)后才可以申请,换句话说,只有当房子真正属于您的时候,才可以申请折旧。另外,折旧还必须满足的条件是该房屋必须是作为投资房,才可以申请折旧。


2 假如我自己买的物业,先搬进去自住了2年,再做投资房,则折旧从什么时候开始计算?


折旧报告仍然以房屋交割(Settle)时的日期开始计算,但是由于折旧必须建立在作为投资房的基础上,所以当房屋作为自住的时候的折旧价值是不计算在折旧报告内的,折旧报告所展现的折旧价值,是从第三年也就是当房屋开始有租金回报的时候开始计算的。    


3 如果我的房屋要进行重新装修,但是原来房屋里旧的装潢、家具比如地毯等,如果之前我没有申请折旧,能否后补?


是可以的。重新装修有两部分可以申请折旧:其一是新装修的部分可以申请折旧,其二是旧的部分例如烤箱、炉灶、地毯等,仍然有折旧价值在,可以申请折旧。如果在装修的时候没有申请,有两年时间可以后补去申请,但是需要提供相关的证据来证明情况属实,并且税务局只认可两年内未折旧的物品进行后补申请折旧。


4 如果我做完折旧报告后,我又花费2000澳币购置了新的窗帘等,是否需要重新做折旧报告?


如果是添置价值较小的物品,如问题中的窗帘一类的物品,是不用再重新做折旧报告的,只需要会计师单独计算新增项目的折旧价值,加入折旧报告即可。但是如果是添置价值较大的物品,还是需要再重新做折旧报告。


5 如果度假屋开发商提供了家具,家具可以折旧吗?


如果该度假屋用作投资房,有租金收入,是可以申请折旧的。在申请折旧时,需要开发商提供包含家具价格的清单,如果是业主自己为度假屋添置家具作为投资房使用,则需要业主自己准备一份Excel的表格详细列出家具的价格,经过审核后就可以用作申请折旧。


6 六年原则如果一开始没有住够6个月,后补自住六个月可以吗?


是不可以的。六年原则要求业主必须在房屋交割后自住六个月,在六年里住满12个月,六年内出售,可以作为自住房,豁免资本增值税。一是房屋交割后,必须要先住6个月,不可以后补,二是成交前再住满6个月,六年内住满12个月,才是符合六年法则,豁免增值税的条件,二者缺一不可。


例子: 如何最大化税务优惠


例如:2011年1月1日,萌萌在Schofields买了一个House & Land Package花费了35万澳币,在2012年1月1日房屋完成了交割,萌萌首先搬进了这个独立屋住满了6个月, 然后将房子出租,萌萌自己搬去了距离city较近的Zetland。假设2017年6月1日,萌萌又搬入了自己够买的独立屋,居住了6个月,2018年1月1日将独立屋以85万的价格卖掉,赚得了50万。在这个例子里,萌萌首先可以申请折旧报告,折旧的价值在前五年最多,即使萌萌自住了半年,但第一年仍有最大折旧价值的一半可作为折旧价值抵税,在房屋出租并获得租金收入的这些年里,折旧报告可以用做年底退税。另外,萌萌在独立屋交割时自住了6个月,房屋卖出前又自住了六个月,符合六年原则,可以豁免资本增值税,也就是通过售卖独立屋而获得的50万可以免交资本增值税。这就最大化了个人的税务优惠。


那么问题来了?

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Vera Liu 是一位拥有十几年经验的资深注册会计师,华人会计业的领军人物,从业十几年来为无数客户解决了关于房产的税务问题,经验丰富。讲座期间,Vera带来了关于房产投资的一系列税务原则并详细解释如何利用这些原则达到税务优惠最大化,并结合自己生活中的例子,用幽默的语言,将繁复的税务知识讲解的生动有趣。



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