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2016年07月22日 悉尼印象


 


根据专业折旧报告公司的调查显示,只有20%的投资者知道怎么利用他们的合法权益去利用投资房折旧抵税,而80%的人白白多付了不少税金,看到这里你心里默默的想一下,您属于那80%冤大头的一员吗?


什么是折旧


我们都知道,有个通俗的说法是新车入手,一脚油门下去就开始贬值,因为已经产生了磨损折旧,新的房子和装修内饰一样也会产生折旧。但是,大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。


澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候,对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠(包括投资房内部的装修和投资房本身)。


折旧抵税,和其它抵税最大的不同在于,折旧抵税无需我们再从口袋里花钱,例如广告费、出租管理费、家具费等,都是需要先花出去钱、然后才能申请退回。但是在申请折旧的时候,唯一需要产生花费的地方,就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule),而这份报告可以使用长达40年之久。它可以直接用来申请折旧抵税。



折旧带来的收益



投资房产,可以带来稳定的租金回报,这是被动收入之一,房产本身升值,这是被动收入之二,还有一个隐藏技能就是折旧退税,这是被动收入之三。






但是在现实生活中,如何选择合适的房产投资,例如投资公寓或者带地别墅,不同的房产如何进行折旧是非常复杂的,受很多现实因素影响。



折 旧 问 答


1 如果我的房屋是楼花,还没有正式交割,我是否可以申请折旧?


不可以。折旧必须在房屋正式交割(Settle)后才可以申请,换句话说,只有当房子真正属于您的时候,才可以申请折旧。另外,折旧还必须满足的条件是该房屋必须是作为投资房,才可以申请折旧。


2 假如我自己买的物业,先搬进去自住了2年,再做投资房,则折旧从什么时候开始计算?


折旧报告仍然以房屋交割(Settle)时的日期开始计算,但是由于折旧必须建立在作为投资房的基础上,所以当房屋作为自住的时候的折旧价值是不计算在折旧报告内的,折旧报告所展现的折旧价值,是从第三年也就是当房屋开始有租金回报的时候开始计算的。    


3 如果我的房屋要进行重新装修,但是原来房屋里旧的装潢、家具比如地毯等,如果之前我没有申请折旧,能否后补?


是可以的。重新装修有两部分可以申请折旧:其一是新装修的部分可以申请折旧,其二是旧的部分例如烤箱、炉灶、地毯等,仍然有折旧价值在,可以申请折旧。如果在装修的时候没有申请,有两年时间可以后补去申请,但是需要提供相关的证据来证明情况属实,并且税务局只认可两年内未折旧的物品进行后补申请折旧。


4 如果我做完折旧报告后,我又花费2000澳币购置了新的窗帘等,是否需要重新做折旧报告?


如果是添置价值较小的物品,如问题中的窗帘一类的物品,是不用再重新做折旧报告的,只需要会计师单独计算新增项目的折旧价值,加入折旧报告即可。但是如果是添置价值较大的物品,还是需要再重新做折旧报告。


5 如果度假屋开发商提供了家具,家具可以折旧吗?


如果该度假屋用作投资房,有租金收入,是可以申请折旧的。在申请折旧时,需要开发商提供包含家具价格的清单,如果是业主自己为度假屋添置家具作为投资房使用,则需要业主自己准备一份Excel的表格详细列出家具的价格,经过审核后就可以用作申请折旧。


6 六年原则如果一开始没有住够6个月,后补自住六个月可以吗?


是不可以的。六年原则要求业主必须在房屋交割后自住六个月,在六年里住满12个月,六年内出售,可以作为自住房,豁免资本增值税。一是房屋交割后,必须要先住6个月,不可以后补,二是成交前再住满6个月,六年内住满12个月,才是符合六年法则,豁免增值税的条件,二者缺一不可。


例子: 如何最大化税务优惠


例如:2011年1月1日,萌萌在Schofields买了一个House & Land Package花费了35万澳币,在2012年1月1日房屋完成了交割,萌萌首先搬进了这个独立屋住满了6个月, 然后将房子出租,萌萌自己搬去了距离city较近的Zetland。假设2017年6月1日,萌萌又搬入了自己够买的独立屋,居住了6个月,2018年1月1日将独立屋以85万的价格卖掉,赚得了50万。在这个例子里,萌萌首先可以申请折旧报告,折旧的价值在前五年最多,即使萌萌自住了半年,但第一年仍有最大折旧价值的一半可作为折旧价值抵税,在房屋出租并获得租金收入的这些年里,折旧报告可以用做年底退税。另外,萌萌在独立屋交割时自住了6个月,房屋卖出前又自住了六个月,符合六年原则,可以豁免资本增值税,也就是通过售卖独立屋而获得的50万可以免交资本增值税。这就最大化了个人的税务优惠。


那么问题来了?

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