外国人投资美国房地产的税务要点

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-14 美国房产投资




在美国,报税是所有人每年都要经历的事,正如富兰克林所说:世上只有死亡和纳税是不可避免的。那么不是定居在美国的外国人,在美国投资房产后如何报税呢?今天我们来一起看看吧!



外国人也需要纳税?


外国人一年内居住在美国183天或以上,即使没有永久居民身分,也被视为税务上的美国纳税人。假如今年居住在美国31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。所以,如果您需要长时间在美国停留的中国居民,需要提前找到会计师做好税务规划,以免过重的罚金和不必要的税务支出。


几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。



外国人房地产收入


外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人一样。


外国人申报收入税,税率与美国人一样,可是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:


个人免税额 (Personal Exemption)美国纳税人每人有3950元个人免税额,已婚共同报税者可得7900个人免税额,家中有“受抚养人”者可以得到更多个人免税额。外国人报税表时,只能享用一个个人免税额,除非该外国人是加拿大公民、墨西哥公民或韩国公民。


标准扣税额 (Standard Deduction)美国纳税人可而使用起码6200元标准扣税额,已婚共同报税者有12400元标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。


因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。




外国人卖屋时的收入


有一条名为外国人投资房地产税例 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) 的规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的“长期资金增值”,而是当为普通收入,要按税率计算税金。


此外,外国人也面对“预缴税”的问题。税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住和售价超过30万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。


除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定,要扣起售价的百分之3.3%,亦是买家和公证代理的责任。


这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。


外国人遗产赠予税


外国人如果在美国有产业,去世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。


如果外国人把这些将来被算为遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年14000元免赠与税的条例,可是他们仅有6万元遗产免税额,且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女,需要先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于无形 (Intangible) 资产,没有赠与税。即使是这种做法,依然会有风险,那就是我们无法预测自己什么时候过世,因此无法保证在去世前自己手里的资产部分少于6万美金。


此外,外国人假如去世,产业一样要通过法庭认证 (Probate) 的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的身份投资房地产,应该由律师设立生前信托,去避免将来需要通过认证。


(文章转自美国保险)


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