昆士兰专栏17 | 投资布里斯班房产 一定得买带土地的吗?(平台原创)

<- 分享“澳洲房产大全”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-13 澳洲房产大全


  获取更多澳房原创文章列表  

请回复   “列表”二字

 主编寄语

我很不喜欢朋友圈里千篇一律,毫无营养,甚至不负责任的“投资”说辞,浮躁得很。对于未来昆省的发展解析,我相信,一位在此生活10年的人的哪怕轻描淡写的几行字,都要比未曾到过这里却大言不惭,铺天盖地的图片渲染有力的多,更何况已在当地房产界打拼多年。


感谢晓颜,希望你未来持续的文字能为国内外不甚了解此地的投资人带去真正的价值。


----  大 悟


作者:迟晓颜

微信号:stacie_chi

导 读

近期接触了很多中国、亚太、包括澳洲本地的亚裔投资人。他们在一开始就问了我同样的问题,地大是不是房子更保值?

 

我解释的口干舌燥,最后也是不了了之,只能说华人对于土地的情节真的是根深蒂固。我并不是说公寓好还是别墅好,因为这些东西并不是绝对的,所有的一切都要在背景前提下发生。


2年前,几名投资人在某中介公司买了墨尔本的土地别墅项目,土地面积很大,价格远远低于墨尔本的房产中价位。现在项目正在交割,银行估价低于购买价格10万元不止。


几名投资人纷纷发出疑问,难道被骗了?中介说一定会涨的,怎么银行不承认?现在是硬着头皮settle还是怎么样?应该告中介吗?

 

我非常理解投资人的心情,但是也不得不表示无奈,因为澳洲银行与贷款系统的谨慎,再加上国内澳洲的信息不对称,很多东西并不是想当然的。

 

房子当初出现在宣传手册上,价格出现在价目单上,就注定了这是一样商品,虽然是大宗商品,也一样是商品。既然是商品,他的经济规律就一定遵循商业市场的规律。还是那句话,在获得尽可能多的信息之后进行思考。

 

近日,昆州政府已经确定将在2016年10月1日之后增加3%的海外投资的印花税,又出台本地首次购房者的补助升至2万澳币的政策。此时,很多投资者已经纷纷将目光投放到昆州的中低价位的房产项目上,但这样的项目也同样存在着风险。

 

目前,距离布里斯班市中心30公里内,价格不超过30万澳币能买什么样的房子呢?我们来看看SQM金融房产分析机构调查得出的十大低价物业。


1、地址:1/368 Zillmere Road, Zillmere


Initial asking price(房东原来要价): $329,000
Now asking(现在要价): $225,000
Reduction(降价): 32%
Days on market(在市场上停留的天数): 85

 

Zillmere可谓是四通八达的好位置,东靠海边与澳洲天主教大学,南临机场,西边就是北区最大的westfield。但这个区域在布里斯班本地,一直是不大富裕的区域,环境相对来说并不是太好。


2、地址:1-12 McBain, Kallangur

Initial asking price(房东原来要价): $280,000
Now asking(现在要价): $239,990
Reduction(降价): 14%
Days on market(在市场上停留的天数): 273


目前Kanllengur的别墅房产中价位是365000,该区域同样位于昆士兰北部,区域内环境并不差,但属于比较老的区域。


3、地址:1/69 Ormadale Road, Yeronga


Initial asking price(房东原来要价): $299,000
Now asking(现在要价): $250,000
Reduction(降价): 16%
Days on market(在市场上停留的天数): 469


Yeronga的公寓年增长率是3.2%,中价位是482000。而该公寓位于Yeronga比较不错的位置,却没有任何增长,也许是因为比较老旧外面的卖相不好的缘故。


4、地址:136 Granard Road, Archerfield


Initial asking price(房东原来要价): $330,000

Now asking(现在要价): $269,000
Reduction(降价): 18%
Days on market(在市场上停留的天数): 2,022

该物业土地面积607平方米,三房一卫,尚有租户。

 


 

该区别墅中价位在347000,租赁市场非常强劲,需求极大。Archerfield距离布里斯班华人的富人区Sunnybank Hills非常近,但是地势偏低,一直属于经济不富裕的区域。最近几个大开发商计划进入该区域开发,不知道会不会有新一轮的潜力。


5、地址:

43/32 Blyth Road, Murrumba Downs


Initial asking price(房东原来要价): $347,000
Now asking(现在要价): $269,000
Reduction(降价): 22%

 Days on market(在市场上停留的天数): 155

卖相不错的联排别墅,位于即将发生的市政规划附近的北区。政府规划不是没有缘由的,这附近的几个区域在过去几年人口呈现爆发式增长,曾经的租赁市场非常火爆。房产中价位由2011年开始,一直快速上升。

 

6、地址:12 Woods Court, Bellbird Park


Initial asking price(房东原来要价): $329,000
Now asking(现在要价): $276,500
Reduction(降价): 16%
Days on market(在市场上停留的天数): 85


 Bellbird Park位于Ipswich City,房屋售价不高,该区域面临大面积改造,大部分人群有了新的住宅选择,从而打压了旧房市场。同时,该区域内也是分为两种生活环境,新区与旧区,新区的价格要高于旧区,增长的数值也大于旧区。


7、地址:24/113 Castle Hill Drive, 

          Murrumba Downs

Initial asking price(房东原来要价): $319,000
Now asking(现在要价): $279,000
Reduction(降价): 13%
Days on market(在市场上停留的天数): 267


8、地址:2/154 Goodfellows Road, 

          Murrumba Downs

Initial asking price(房东原来要价): $315,000
Now asking(现在要价): $297,995
Reduction(降价): 11%
Days on market(在市场上停留的天数): 351


9、地址:

29/18 Holmes Street, Toowong

Initial asking price(房东原来要价): $320,000
Now asking(现在要价): $280,000
Reduction(降价): 13%
Days on market(在市场上停留的天数): 182

 

Toowong作为距离昆士兰大学很近的区域,租房市场一直十分火热。区域内比较老旧,很多房子都是30年往上。公寓的中价位也不过443000。


10、地址:

 8 Harbour Road, Hamilton

Initial asking price(房东原来要价): $365,000
Now asking(现在要价): $290,000
Reduction(降价): 21%
Days on market(在市场上停留的天数): 623

最后房子以295000成交,房子位置不错,但是最大的劣势是没有车位。

Hamiton一直是布里斯班人民眼中的富人区,该区域周围环境非常优美。这里的公寓价值增长惊人,2012年之后一直呈现上升的趋势。该区域内一房与两房的呈下跌趋势,三房涨势明显,带动了整体市场水平。


以上案例中,有别墅,有联排别墅也有小型公寓。停留时间最长的是占地607平方米的别墅,在市场上停留的天数长达2022天。那么,布里斯班到底哪里的别墅增长的速度惊人?

 

2015年,布里斯班别墅中价位增长了4.4%,如果说有一些别墅是在跌价的,那么肯定是有一些增长速度极快的区域带动了这个数据。

 

据RP data数据,增长速度惊人的是布里斯班东南区域,过去一年整体增幅在5.3%。下面是一个大数据图表:



(点击图片,查看详情)


所以说,一个城市的房价只能说明宏观的数值。如果真的想做好投资的功课,并不是只买土地或只买公寓那么简单。


热衷土地的投资者们,土地和别墅作为低密度住宅,确实抗风险系数较高。但在掏腰包之前,还得自己擦亮眼睛。


我忘记了是谁说过,投资是一门孤独的艺术,这些房子、学校、教堂、树木、草坪,这些错综复杂的道路和灯箱,这些来往的人们与车辆,这些人们的欢笑与故事,组成了一个个区域。每个区域都充满着故事和感情,听过这些故事,看看这些数据,再问问自己,这里是不是一个人们会去选择居住的地方,居住在这里的人们会不会感到幸福,如果答案是肯定的,那就请勇往直前。


布里斯班的别墅,墨尔本的别墅还是悉尼的别墅,涨是肯定的,但是大数据下同一个区域内也可能存在着不同的境况。但无须迷惘,信息发达的世界,就算隔着千山万水,也一样有条件去研究和判断。


当你把房子看作是一种充满感情的事物,并且当你知道大部分的自住人群会因为感性而购房,很多东西便豁然开朗。


房子是一个家庭对未来的美好憧憬。这些憧憬,是无价的,也是可以最大程度影响房价的因素。


  获取更多澳房原创文章列表  

请回复   “列表”二字

更多昆士兰专栏   回复:迟+对应序列号

例如:我想看第9篇         则回复:迟09

【昆士兰专栏09】《追溯布里斯班华人增幅大区Sunnybank》 
【昆士兰专栏10】《布里斯班房产拍卖记之Stretton》
【昆士兰专栏11】《公寓供应过量有可能会导致产业转型》
【昆士兰专栏12】《一位生活在布里斯班的华裔母亲眼中的当地学区房 》
【昆士兰专栏13】《布村儿排名第一公校与她的房产故事 》
【昆士兰专栏14】《谁说黄金海岸公寓 高租金=高回报? NO! NO ! 》

【昆士兰专栏15】《黄金海岸还有没有高升值区域?》

【昆士兰专栏16 】《澳房市场风云突变 大选在即 是“雪上加霜”还是“雪中送炭?》

【昆士兰专栏16】《投资布里斯班房产  一定得买带土地的吗?》

本版主编大悟的《澳洲房产那点事儿》在淘宝,京东,当当,亚马逊等中文网站均有销售,在澳洲本地暂无。
更多精彩内容请“点击原文”
原创作品
严禁转载


点击展开全文