【投资 · 趋势】美国独栋别墅最受青睐 揭秘美国如何调控楼市!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-25 华美优胜海外房产投资


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  购置美国房地产投资的国人越来越多,那么国人在美国都买啥样的房子?美国房市未来走势又如何呢?


  美国房地产未来趋势 独栋房屋保值最受青睐


  近日,美国亚洲协会(AsiaSociety)和罗森咨询集团(Rosen Consulting Group)联合发布了《破土而出——中国对美国房地产投资》(Breaking Ground: ChineseInvestment in U.S. Real Estate),报告提供了中国对美房地产市场的投资现状和未来走势的综合分析。


  美国拥有世界上最大、最具流动性、最稳定的房地产市场,因此受到了中国开发商、机构投资者和个人投资者的青睐。2010年以前的中国对美房地产直接投资低到可以忽略不计,但是在过去的五年间则经历了惊人的增长。



  中国投资者在美国购买住房的涨势亦十分迅速,最显著的趋势莫过于日益增加的个人和家庭购房。2015年,中国超越加拿大成为美国住宅地产的头号购买国。自2014年4月至2015年3月,中国在美国购入至少286亿美元的住宅地产,同比增长30%。


  未来,来自中国的投资将逐步进入美国二线市场。尽管美国的主流城市如纽约、洛杉矶和旧金山等依然吸引着大批的机构及个人投资者,但随着美国二线城市日益活跃的经济活动,中国的投资额也将逐渐流入这些投资回报空间更大的市场。同时,一线城市中的偏远地区也成为中国投资者的新目标。


  在中国购房者当中,比较容易保值的独栋房屋仍然最受青睐。然而从长期来看,独栋房屋在总数中所占比重在下降——从2008年的74.4%降到2015年的62%。公寓房投资的比例长期稳定在11%到17%之间。


  随着愈来愈多的中国银行进驻美国市场,以及美国本地的贷款机构和一些国际银行陆续提供更多的适用于中国投资者的贷款服务,中国个人投资者不再局限于现金支付,而可以申请贷款购房。亚洲协会的报告预计此趋势将吸引更多中国中产、中上产家庭来美购买住宅。


  虽然现在针对中国公民的资本控制正在加强,但长远来看,2016至2020年间中国人在美购买住宅地产总额将达到1,600亿美元。如果双边资本流动更加开放并制度化,且美国经济持续走强,到2025年,中国购房者在美年购买住宅量有望飙升至500亿美元。


  美国房产进入繁荣时期 揭秘美国如何调控楼市!


  现在越来越多的中国人在美国置业,有房产商表示,美国的50万到700万美元的房产,很多由中国人购买,而且很多是一次性现金付清。因为对中国富人来说,投资美国是有吸引力的,不仅仅是资产的重新布局,加上美国房地产稳定健全的机制,让投资有安全保障。


  在居民住房领域,美国政府历来把确保普通民众买得起房作为施政重点。政策的出发点通常是面对中低收入家庭。帮助低收入的美国家庭走出债务困境,渡过难关,开发真正有需要的市场源头,扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心。


  房地产业是国民经济的重要部分,同时也是国家稳定、社会公平的试金石。美国的房地产市场主要依据市场规律运行,市场化程度很高,相关环节基本由市场供求操纵。政府除依靠利率、税收调控市场外,并不直接干预。


  纵观美国近五十年的房地产市场,其住宅价格除周期性波动外,一直比较平稳。几次大的波动出现在70、80年代和进入新世纪后的首个10年,但每次跌涨大致相当。换句话说,美国房地产在“低谷-繁荣-泡沫-衰退”的周期循环中,市场规律作用明显。


  利率和税收是美国进行政策调控的最主要手段。利率上升贷款成本相应增加,地产开发商的利润空间随即受到挤压;同时,美国有50个州开征房产税,税率一般为1%至3%,住房价格上涨即意味着个人缴纳税款增加。与中国不同,在美国买房需要事先声明房屋用途,因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言,任何违规行为后果都十分严重);针对房屋购买和出售时的差价,征收房地产增值税;同时实行退税政策,鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。


  以美国在2008年经济危机中的表现为例:2009年2月,奥巴马政府出台了一项高达730亿美元的房地产市场救助计划,目的是避免900万房主的房屋被拍卖。同时,政府还特别为房利美、房地美两大机构提供2000亿美元的救助资金,用来激活房产购买和贷款。此外,政府配套出台了一系列政策性调整,用以包括保护消费者、减少银行高管薪资、提升银行准备金、扩大对影子银行体系以及金融衍生物的管理、增加美联储权利等。


  该计划主要力图达到四方面内容:


  一、提高美国家庭的“清偿力”。放宽按揭贷款再融资限制,帮助信用好的房主获得“再融资”便利,减少大部分家庭的月供支出;


  二、鼓励房贷机构减“月供”,保障普通家庭稳定。具体措施包括减少房贷相关支出在家庭收入中的比例,尽量使按期缴纳适当月供的家庭不至失去房屋,提供债务重组机会,降低家庭月供支出,同时防止投机者利用政府救助牟利;


  三、支持房利美和房地美,通过维持较低按揭利率水平,鼓励中产阶级家庭继续购房,提振市场信心;


  四、将那些信誉差的房屋购买者、地产贷款商和趁势牟利的投资人排除在计划之外。


  可以看出,帮助低收入的美国家庭走出债务困境,渡过难关,开发真正有需要的市场源头,扼制挤压房地产泡沫是政府调控的核心,事实证明此举确实行之有效。经过一系列努力,美国房地产市场逐渐稳定回暖,到2012年终于露出曙光,开始复苏。时至今日,美国房地产市场信心重振,已成为中国投资人的重要目的地。



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