澳洲房市 | 全国房租遭遇20年来最大下滑,未来3年主要城市房市中间价下跌

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-11 澳洲新闻



澳洲全国房租去年遭遇20年来最大下滑



澳大利亚全国的平均房租去年遭遇史上最大的下滑,主要是受到矿业城市房租大跌的影响。


CoreLogic RP Data的房租报告指出,全国各州府城市的每周房租在截至今年六月份的过去一年中下跌了0.6%,这是自该数据于1996年至今二十年来的最大跌幅。


矿业繁荣的终结在过去一年中将房租大幅下压,达尔文平均房租下跌16.2%,珀斯下跌8.6%。

 

其他州府城市的房租增长缓慢,其中墨尔本房租增长1.7%,悉尼增长0.4%。然而塔州州府霍巴特的房租则出现大幅上涨,平均涨幅为4.6%。

 

CoreLogic的调研分析员Cameron Kusher说,下跌将会继续,“预计租房市场的疲软将会持续,从全年基础上看,我们预计房租会在未来几个月进一步下跌”。

 

目前,所有州府城市的房租中位数为每周484澳元,这是自今年一月以来的最低点。创纪录之低的薪资,大量的住房投资和建设,以及放缓的人口增长,都打击了住房需求,并且迫使房租下降。

 

报告指出,房东加租的希望减小,一些房东甚至不得不降低房租来留住房客。

 

那些旧单元房房主最受打击,因为许多内城区的高层公寓只需跟他们的房子差不多的租金。


租金回报率——即投资者在减去成本和税之前,从资本增值中获得的回报——如今跌至有记录以来的最低点。


所有州府城市的独立屋的平均租金回报率为3.2%,公寓的租金回报率为4.1%。该机构预计租金回报率在未来几周会进一步紧缩。




澳洲新房供大于求 未来3年主要城市房市中间价下跌


一份新的报告显示,新屋供过于求,投资需求减弱以及人口增长率下降,将导致大多数州府城市未来三年房价下降。


根据BIS Shrapnel周一公布的《2016-2019住宅房地产前景报告》(Residential Property Prospects 2016 to 2019)预计房价跌幅最大的是阿德雷德和达尔文,这里的房价预计到2019年6月以前将下跌2%。


悉尼和墨尔本一直是房价增长的发动机,未来三年,这两个城市和柏斯的房价预计将下降1%。


BIS Shrapnel预测,2015-16财年创纪录的22万新住宅开工建设,将转化为本财年新落成住宅数量的高峰。


其中,多单元住宅将创纪录地占到49%,并且有许多大型公寓项目——施工时间较长——使得2017-18财年的完工数处于高峰。


除了新州之外,所有的州都将进入供过于求的状态,或者面临供过于求。


墨尔本的价格增长已经从内城和中环地区转向远郊。




该研究机构的资深经理齐格曼尼斯(Angie Zigomanis)说,投资者需求是悉尼和墨尔本房市的一个主要驱动因素,但澳洲审慎监管局(Australian Prudential Regulatory Authority)遏制信贷的措施已经使投资活动放缓。


“几乎所有的州府城市都在依照近期投资需求的强劲背景建设创纪录的新公寓,”齐格曼尼斯表示,“随着这些项目逐步完工,许多城市很有可能没有足够的租户来支撑房租以及完工后的房价。”


他补充道,目前租房的年轻夫妇——可能正在考虑购买第一套房——如果从房东那里获得租金折扣,可能会推迟置业决定。


随着资本增值的预期降低,齐格曼尼斯表示,投资者需求预计将进一步减弱,创造出更大的降价压力。


在计入通货膨胀之后,所有州府城市的独立屋中值和单元房价格都将在2019年以前实质性地降低。


圣乔治银行(St George Bank)资深经济学家库纳(Hans Kunnen)说,需求仍会增长,但不会像过去两年那么强劲——然而供应依然强劲。


除了人口增长率下降和收益率降低,库纳表示,外资需求——特别是来自中国的需求——可能受到抑制。


汇丰银行(HSBC)首席经济学家布洛翰(Paul Blaxham)认为今年到2017年将会有单位数的低增长。


“我们认为房地产市场的繁荣已经结束,我们认为住房市场将会降温……我们认为你可能会看到一些地方的公寓价格下跌,看起来就像是供应过剩,比如布里斯本和墨尔本。”他说。


“我们预测明年全澳房价的涨幅在0和5%之间。”


Domain Group首席经济学家韦尔森(Andrew Wilson)表示,市场已经进入平台期,这是低经济增长率和低利率的产物。


他预测2016年州府城市的房价增幅介于2%到5%之间。


他说,房价下跌的两个催化剂是利率升高和经济急剧衰退。


BIS Shrapnel各州预测:




墨尔本


购房活动和价格增长已经从高价的内环、中环地区向远郊移动。


新的住宅建设——尤其是公寓——继续上涨,不过是在特定的内城地区和CBD,而非整个城市。


独立屋中价预计在2019年6月前下跌1%——2016-17年度小幅上涨2%,然后在接下来两年内下跌3%。


供过于求意味着单元房中价预计将在三年内下跌8%。


悉尼


本财年独立屋中价料将进一步增长2%,在2017-18以及2018-19两年内下跌3%。因此,2019年6月时的房价将比今天低1%。


同期单元房中价预计将下跌5%。


布里斯班


未来三年独立屋价格增长前景最好的是布里斯班和霍巴特,中价料在2019年6月前增长7%。单元房中价料下跌6%。


新公寓建设蓬勃发展——特别是在布里斯本内城区,公寓市场料将供过于求。


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