想到新西兰买农场、酒庄、豪宅或并购? 绕不开的第一步:《海外投资法》

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-16 后花园房地产在线



本文作者:霍建强

霍建强(Raymond Huo): 新西兰高等法院律师、是具80年历史的“谢富安伦律师事务所”(Shieff Angland Lawyers)合伙人;新西兰国会49丶50届国会议员,任法制和财经委员会常委;中国政法大学荣誉教授;“新西兰中文周慈善信托”发起人及联席主席。《霍律师说法》就法律和时事等相关话题泛泛而论、一己“说法”而已,并不针对具体法律问题,因此不可视作并替代相关问题之具体法律意见。遇到具体问题请咨询律师。不咨询律师而盲目依照这些文章所提供的信息而致后果,本媒体及文章的作(译)者不负任何责任。




以下内容节选自本文节选自霍建强(Raymond Huo):律师的专栏 

 

规范海外投资的是《海外投资法2005》(The Overseas Investment Act 2005)和《海外投资规章2005》(The Overseas Investment Regulations 2005)以及高等法院和高等法院以上级别法院的判例 (注:新西兰属于英美法系/海洋法系/判例法系。上一级法院的判例对下一级法院有拘束力。也就是说,高等法院得听上诉法院的,上诉法院得听最高法院的。)


“海外投资办公室”即习惯简称的“OIO”负责投资法律、法规的实施和管理。但凡涉及到“海外人士”的交易均需事先得到OIO批准。当然,据悉也有个别华人聪明又胆大,未经批准就买了一个大农庄,心想老子买了你哪知道?结果OIO比他还贼,交割同时就知道并宣告合同无效,随后是卖方再告他误导(关于绿卡没有说实话)、又告他赔偿损失等等。


   “海外人士”指:

  • 非新西兰公民或居民的自然人;

  • 合伙公司、法人团体或信托(如果其中一位或多位为海外人士控股25%);

  • 在新西兰境外注册的公司,其中有一位或多位海外人士控股25%。非新西兰公民或居民的自然人或公司/法人/信托中有一位或多位海外人士控股25%,都属于《海外投资法》定义中的“海外人士”。

 

需要注意的是,《移民法》对“海外人士”(外国人)的定义和《海外投资法2005》的定义是不一样的,也就是说,移民局批准了你的移民申请、拿到了所谓绿卡,并不代表你就不是“海外人士”了。这一点要小心,否则哪怕你合同成立、执行完毕,OIO照样可以宣告你合同无效,将你拍回原地。


但凡涉及到海外人士购买“敏感资产”的,均需事先报批。敏感资产包括四大部分:

  • 重大商业资产;

  • “敏感”和“特殊”土地,这部分土地的定义适用于对土地拥有“永久产权”(Freehold) 以及三年或以上的土地租赁(Lease);

  • 农地;

  • 捕鱼配额。


重大商业资产

重大商业资产包括三大类:

  • 成立新企业涉及总开支超过新西兰币$1亿元;

  • 并购现有企业(不管是一笔交易还是系列相关交易)总开支超过新西兰币$1亿元;

  • 购买现有公司股份支付额超过新西兰币$1亿元或股份被收购的公司净资产毛值超过新西兰币$1亿元。需要注意的是,新西兰币$1亿元之标的仅指澳大利亚之外的“海外人士”。针对澳大利亚“非政府投资”,标的额放宽到新西兰币$4.77亿元。


敏感土地:大致来说,如果土地属于以下几种性质的,则为“敏感土地” (SensitiveLand):

  • 面积超过5公顷的非城市土地。1 hectare =10,000m² , 超过50,000m²的非城市土地是“敏感地”的第一个门槛。

  • 某些已被命名的岛屿上面积超过0.4公顷(4,000 m²)的土地。

  • 不包括新西兰南北大岛的任何其他岛屿上的土地(无论涉及面积多大)。

  • 海滩或海床。

  • 任何超过4,000 m²  并属于以下情形的土地:(1) 属于湖床;(2) 依《环保法1987》出于环保目的而持有的土地;(3) 依地区计划及《资源管理法》、《历史遗址法》等等规划为保留地、公共娱乐或“毛利圣地”或历史遗迹等。

  • 超过2,000 m²  并与海滩毗邻的任何土地。

  • 超过4,000 m²  并毗邻以下部分,则该土地也属于敏感土地:(1) 湖床;(2) 依《环保法1987》出于环保目的而持有的土地,如果该环保土地本身超过4,000m²; (3) 依《保留地法》属于任何科学、观光、历史或自然保留地,而该土地本身超过4,000m² ;(4) 任何地方性区域公园;任何由OIO列为保留地或公园的土地。等等。

   

敏感土地定义之内涵、外延很详尽,以上名单只是几个典型例子。具体问题需要专业人士依实际情况分析,必要时还需要借助OIO的权威意见。


除此以外,另有两个原因会使敏感土地的界定扑朔迷离。一是“相毗邻”(adjoin),如果土地与任何以上列明的土地相毗邻,这块土地或许也变成敏感土地。另外一个则是“相关联 ”(associated with),如果某一块土地与已经由海外人士控制的土地相关联,这种关联性也可能使其成为敏感土地。


特殊土地 -

特殊土地(Special Land)在《海外投资规章》中被定义为海滩、海床、河床和湖床。如果投资者想要购买海外投资法律法规定义中的敏感土地而该敏感土地包含了任何特殊土地,业主(拥有者)首先必须向政府提供这部分土地,由政府购买。政府只有在海外人士实际上已经完成对敏感土地的收购之后才可以收购该部分土地。


政府判断的依据是“公众利益”(public interest),标准也是多重的,例如公众对这块土地的认知,该土地与周围地区的相互关系,除政府拥有之外有没有更加节省成本的做法,收益是否超过成本,政府购买对海外人士的投资是否造成负面影响等等。


农地 -  

   在海外投资法律法规定义中,但凡“专门”(exclusively,即具备排他性)或“主要”(principally)用作以下用途的,则视作农场用地:

  • 农业;

  • 园艺;

  • 牧业;

  • 养蜂;

  • 养禽;或

  • 养畜。


只要是农场地,卖方需要在公开市场上广而告之,由本国人(非海外人士)首先购买。只有在本国人士行使了购买权而决定不买之后,海外人士才能购买。从上海鹏欣收购农场的个案中可以看出,在价格和其他因素上,许多内国人(本地人)是竞争不过外国人(海外投资人)的。  

 

此项规定也有例外,在特殊情况下并经政府相关部长批准,卖方可获特许,免除这一要件。何种情况构成“特殊情况”以及在何种情形下可以申请这种豁免,需要具体问题具体分析,由专业人士向主管部门申请。


当然,以上所说都是书本上的,实际运作远比这复杂得多。每一个案子都有自己的独特性,个中故事千奇百怪。而且OIO特别敬业,动不动要和你的律师交流,而律师再忙,也得放下手头其他工作耐心解答。还要提醒的是,写申请报告时切忌随口说大话,比如,“只要能买下那片农场地,俺给周围修路、植树 —— 只要能批就行!“结果发现人家有跟踪制,你要说了大话不兑现,他们照样有辙找茬甚至让你的合同无效。


在咱们中国,讲童叟无欺那是:(1) 传统美德(大家都遵守的时候)和 (2) 美好愿望(大家不遵守的时候),而在新西兰那是制度、法律规范。美德和愿望靠自觉,而制度和规范却变成了法律/合同关系 —— 该死的合同不比该活的美德,那是可以强制的!


霍建强(Raymond Huo): 新西兰高等法院律师、是具80年历史的“谢富安伦律师事务所”(Shieff Angland Lawyers)合伙人;新西兰国会49丶50届国会议员,任法制和财经委员会常委;中国政法大学荣誉教授;“新西兰中文周慈善信托”发起人及联席主席。《霍律师说法》就法律和时事等相关话题泛泛而论、一己“说法”而已,并不针对具体法律问题,因此不可视作并替代相关问题之具体法律意见。遇到具体问题请咨询律师。不咨询律师而盲目依照这些文章所提供的信息而致后果,本媒体及文章的作(译)者不负任何责任。

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